Refinancement sans frais de clôture: vous convient-il?

Une hypothèque sans coût de clôture peut sembler trop belle pour être vraie. Toutefois, si les taux de refinancement sont relativement bas - mais combiner les frais initiaux vous dissuade de refinancer votre prêt hypothécaire - un refinancement sans coût de clôture pourrait être intéressant. Surtout si vous prévoyez de rester chez vous quelques années seulement.

Comment fonctionne un refinancement sans coût de clôture

Les frais de clôture peuvent s'élever à 3% à 6% du solde de votre capital, selon la Réserve fédérale. Ce sont les frais pour une évaluation, une recherche de titre, des frais d'enregistrement et tout le reste. Mais les prêteurs proposent souvent des prêts hypothécaires «sans frais de clôture» à des emprunteurs qualifiés. Ceci peut être réalisé de plusieurs manières.

Charge d'un taux d'intérêt plus élevé. Le prêteur peut couvrir les frais d'un refinancement sans frais de clôture en relevant le taux d'intérêt du prêt. De cette façon, le prêteur récupérera tout cela, voire beaucoup plus avec le temps, tout en attirant davantage d’entreprises de prêts vers son département des prêts hypothécaires.

Enveloppant les frais dans le financement. Ou bien, le prêteur peut incorporer les frais de refinancement «sans frais» dans le solde du capital total que vous devez. C’est une méthode différente avec le même résultat: un paiement plus élevé, car les frais, plus les intérêts, sont payés sur la durée du prêt.

Avantages et inconvénients d'un refinancement sans frais de clôture

Avantages:

• Aucuns frais initiaux payés à la clôture
• Ne pas payer de gros frais initiaux signifie un seuil de rentabilité plus court
• Le fait de payer zéro frais facilite la comparaison des taux d'intérêt entre les prêteurs

Les inconvénients:

• Vous devez un paiement mensuel plus élevé
• Vous paierez probablement plus d'intérêts sur la durée du prêt

Quand choisir un refinancement sans frais de clôture

En espérant déménager dans une autre maison assez rapidement? Le refinancement hypothécaire sans frais de clôture peut être pour vous. Si vous prévoyez de rester dans une maison quelques années à peine, vous ne pourrez probablement pas récupérer, en épargne de refinancement, les frais initiaux que vous auriez quand même dû payer.

Et c’est la seule option - autre que d’attendre pour acheter - pour ceux qui n’ont simplement pas les économies nécessaires pour couvrir les frais de clôture initiaux.

Cependant, tous les prêteurs n'offrent pas une option sans frais de clôture. Selon les recherches de Investmentmatome, seuls quelques prêteurs annoncent ouvertement un programme de refinancement sans frais de clôture. En fait, la Banque américaine des États-Unis a été l’un des seuls prêteurs nationaux à avoir promu un programme spécifique de refinancement à coût zéro.

Il est rentable de magasiner auprès de quelques prêteurs différents, car les banques locales et les caisses populaires pourraient être plus susceptibles d’annoncer ces options.

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Les inconvénients d'un refinancement sans coût de clôture

Si vous vous enracinez plus longtemps, vous devriez probablement envisager de payer les frais de clôture à l’avance. C’est juste une question de calcul.

Bien que vos coûts initiaux soient réduits avec un refinancement sans frais de clôture, il en résulte un paiement plus élevé et peut-être beaucoup plus d'intérêts qui seront payés sur la durée du prêt. Les prêteurs peuvent également ajouter une clause de pénalité de remboursement anticipé au prêt afin de vous dissuader de refinancer à nouveau avant d'avoir recouvré leurs frais.

Courir les chiffres

Afin de prendre une décision éclairée, demandez aux prêteurs envisagés de fournir une analyse des frais de clôture, ainsi que de la différence de taux d’intérêt et de paiement d’un refinancement sans coût de clôture, par rapport à un prêt avec frais initiaux. Avec une demande, chaque prêteur fournira une estimation officielle du prêt détaillant les coûts et les conditions proposés.

Vous pouvez maintenant calculer le seuil de rentabilité du temps nécessaire pour recouvrer les frais de clôture d'un prêt et le comparer à l'hypothèque sans coût de clôture. Disons que vos frais de clôture sur un prêt totaliseraient 3 500 $. Voici comment calculer votre seuil de rentabilité:

Comment calculer votre seuil de rentabilité

Calculez les économies mensuelles de votre paiement maison actuel par rapport à votre nouveau paiement mensuel refinancé moins élevé. Nous allons utiliser une économie de 150 $ à titre d'exemple. (Exemple: 1 200 $ à 1 050 $ = économies mensuelles de 150 $)

Soustrayez votre taux d'imposition effectif de 1. Nous utiliserons une tranche d'imposition de 25%. (Exemple: 1 - 0,25 = 0,75)

Multipliez vos économies mensuelles par votre taux après impôt. Ce seront vos économies après impôt. (150 $ x 0,75 = 113 $)

Divisez les coûts de clôture estimés par vos économies après impôt pour obtenir le nombre de mois nécessaires pour atteindre le seuil de rentabilité. (3 500 $ / 113 $ = 31 mois)

Dans cet exemple, il faudrait 31 mois pour récupérer les frais de clôture d’un refinancement standard. Si vous envisagez de rester chez vous pendant au moins trois ans, vous pourrez récupérer les frais initiaux de votre refinancement.

Maintenant, vous pouvez comparer cela au taux d’intérêt majoré et au paiement du refinancement sans coût de clôture, tout en tenant compte de la durée pendant laquelle vous avez l’intention de rester à la maison.

Voulez-vous que nous fassions le calcul pour vous? À l'aide de la calculatrice de refinancement Investmentmatome, saisissez les conditions du refinancement sans frais de clôture, puis les conditions du refinancement standard avec frais initiaux. La calculatrice indiquera vos points d'équilibre, ainsi que vos paiements mensuels et vos économies.

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Mis à jour le 3 août 2017.