Les 5 pires choses que vous pouvez faire en achetant une maison de vente à découvert |

Pendant plus d'un an, mon la famille a cherché une plus grande maison dans notre banlieue de Dallas. Maintenant que les enfants sont plus âgés, nous sommes prêts pour une piscine, une disposition différente et une cinquième chambre pour mon bureau à domicile.

C'est une combinaison difficile à trouver sans sauter des quartiers, alors quand nous avons vu un 3 100 pieds carrés nous avons sauté dessus.

C'était il y a plus de 40 jours, et nous n'avons pas encore entendu si notre offre de prix ci-dessus a été acceptée. Il s'avère que les vendeurs ont pris du retard sur leurs paiements, et le prêteur doit maintenant accepter d'accepter moins que le montant dû sur l'hypothèque. C'est ce qu'on appelle une vente à découvert, et c'est l'un des segments les plus dynamiques des ventes de maisons.

Les ventes à découvert constituent également un marché avec des pièges potentiels. Mais il existe des moyens de s'assurer que vous ne regrettez pas votre décision. Dans notre cas, nous ne sommes même pas sûrs si le prêteur a vu notre offre. Apparemment, les prêteurs ont des centaines de contrats de vente à découvert sur leurs bureaux; cela peut prendre des semaines, des mois, voire une année pour obtenir une réponse. Les transactions moins compliquées - par exemple, la nôtre implique un seul privilège - sont censées aller un peu plus vite. Nous verrons.

Dans un sens, "vente à découvert" est une appellation impropre, parce que, dans le temps, il n'y a rien de court à ce sujet. Son nom vient du fait que la banque se fait court-circuiter. Harry Ridge, notre courtier chez VIP Realty Platinum, a dit que de nombreux acheteurs se fâchaient quand de gros morceaux de temps passaient et que rien ne se passait. La plupart ne comprennent pas que l'offre doit être approuvée par la banque, et non par le vendeur qui a fixé le prix sur le MLS.

L'impatience est problématique sur le marché des ventes à découvert. Il est difficile de mettre votre vie en attente. Vous pourriez être enclin à arrêter le magasinage ou à acheter des articles coûteux, deux erreurs monumentales sur ce marché. Et il y a d'autres erreurs que vous pouvez faire en cours de route.

Mais il y a une réponse: en cas de doute, ne le faites pas. Ne pas arrêter les achats de maison. Ne faites pas de gros achats. Et il y a plus.

Voici cinq choses que vous devriez être sûr de ne pas faire en faisant une offre sur une maison de vente à découvert:

1. Ne vendez pas votre maison d'abord Il n'y a aucune garantie que le prêteur acceptez votre offre de vente à découvert, alors ne sautez pas et ne risquez pas de devenir sans domicile. Vous pourriez être le plus offrant maintenant, mais la maison de vente à découvert reste sur la MLS au cours de ce processus. D'autres acheteurs peuvent soumettre des offres qui dépassent les vôtres, créant une guerre d'enchères. Le prêteur peut également contrer votre offre. Dans notre affaire, nous avons offert 5 000 $ de plus que le prix demandé et nous avons convenu de payer les frais de clôture. La maison n'a pas été mise à jour depuis 1996 et a besoin de 20 000 $ d'améliorations, donc nous ne sommes pas prêts à payer beaucoup plus.
2. N'oubliez pas de mettre de l'argent de côté pour de grosses réparations. - et vous ne devriez pas le faire avant que la banque accepte votre offre - vous ne connaîtrez pas la situation réelle de la maison. Si le propriétaire ne pouvait pas payer son hypothèque, il ne faisait probablement pas de grosses réparations. C'est ce qu'on appelle la maintenance différée. La plupart des prêteurs ne paient pas pour les réparations ou les garanties prolongées pour la maison.
3. Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier. Continuez à magasiner. Votre offre de vente à découvert n'est pas une chose sûre, alors n'arrêtez pas de lire les mises à jour quotidiennes de votre agent immobilier.
4. Ne faites pas d'achats importants Nous avons rapidement reçu notre lettre de pré-certification Pour montrer aux prêteurs que nous étions sérieux. Mais une fois que votre pré-certification est approuvée, n'achetez pas une voiture, ne quittez pas votre travail ou n'économisez pas de stock. Si vous le faites, vous devez soumettre à nouveau votre information financière à votre prêteur hypothécaire, ce qui gâche vos documents. Ensuite, il revient au bas de la pile.
5. Ne le faites pas si vous êtes un acheteur d'une première maison . J'ai possédé et vendu une maison avant, et le processus était lisse comme le beurre. Les ventes à découvert ont des tas de paperasse, tout comme les ventes traditionnelles, mais les ventes à découvert ne sont pas lisses pour l'acheteur ou votre agent immobilier (qui, d'ailleurs, devrait avoir de l'expérience avec ce type de transaction). La première fois que notre courtier, un vétéran de l'immobilier de 26 ans, a conclu une vente à découvert, c'était une telle douleur qu'il a juré qu'il ne le ferait plus jamais. (Il a changé d'avis: aujourd'hui, les ventes à découvert représentent la moitié de son chiffre d'affaires.) Ils ne sont pas pour les cœurs sensibles. Comme l'a dit mon agent immobilier, Regina Stockwell, si vous vivez avec votre belle-mère, payez un loyer ou achetez un premier logement à la maison, évitez les ventes à découvert.

Il existe des lignes directrices, en vigueur depuis le 15 juin 2012, conçues pour améliorer le processus de vente à découvert. Les services de prêts hypothécaires garantis par Fannie Mae et Freddie Mac sont tenus de rendre une décision finale d'acceptation ou de refus dans les 60 jours suivant la réception d'une offre de vente à découvert. Je suis sceptique que cela sera appliqué parce que d'autres mandats ont échoué, mais c'est un pas dans la bonne direction.

Nous espérions entrer dans la nouvelle maison cet été pour profiter de la piscine, mais l'été prochain pourrait être plus réaliste. Cependant, si nous obtenons cette maison, nous aurons un accord sur une plus grande propriété avec un taux d'intérêt stellaire.

La réponse d'investissement: Il est essentiel de continuer la chasse à la maison. Assister aux portes ouvertes et demander des projections. Vous pourriez ne pas trouver une bonne affaire, mais vous ne voulez pas manquer de trouver la maison de vos rêves non plus.