Vouloir une hypothèque? Un bon crédit pourrait ne pas suffire

C’est trop difficile d’être admissible à un prêt immobilier. Les prêteurs hésitent à accorder des prêts hypothécaires classiques à des personnes sans crédit.

Si vous avez demandé un prêt hypothécaire avec un bon pointage de crédit, mais pas excellent, vous avez peut-être souffert de ce fait. Vous pouvez pointer du doigt les autorités de réglementation fédérales qui ont effrayé les prêteurs en leur imposant des règles strictes en matière de prêt hypothécaire.

Le secteur du crédit hypothécaire a assoupli ses obligations en matière de prêt, mais de nombreux emprunteurs qualifiés se sont toujours vu refuser des prêts. Voici les détails - et comment vous pourriez encore être en mesure de vous qualifier.

Les emprunteurs à faible risque sont bloqués

Des normes de crédit trop strictes de 2009 à 2015 ont permis d'éviter au moins 6,3 millions de prêts hypothécaires, selon l'Urban Institute.

«Nous acceptons une probabilité de défaut bien trop faible», a déclaré Laurie Goodman, codirectrice du Centre de politique de financement du logement de l’Urban Institute. «Nous voulons seulement des gens qui peuvent payer leur hypothèque. Cela semble bien comme une platitude, mais très peu de gens ont 100% de chances de payer leur hypothèque en toutes circonstances. »

Goodman affirme que les normes de prêt de 2001 à 2003 étaient raisonnables, avant que les prêteurs ne popularisent les produits de prêt à risque. Parmi les hypothèques garanties par Freddie Mac entre 2001 et 2003, le pourcentage de mises en défaut était compris entre 1,6% et 2,3%. L'ère des prêts excessivement permissifs a duré de 2004 à 2008 environ et le taux de défaut des prêts hypothécaires Freddie Mac a atteint 8,7% pour les prêts souscrits en 2007. En revanche, le taux de défaut des prêts hypothécaires Freddie Mac de 2009 à 2012 - après que les normes se soient resserrées en réaction à la crise financière - a varié de 0,6% à 0,1%. Depuis 2013, le taux de défaut de paiement est inférieur à 0,05% - presque nul.

«Un environnement par défaut proche de zéro est la preuve évidente que nous devons ouvrir la boîte de crédit et prêter aux emprunteurs avec un crédit moins que parfait», a écrit Goodman dans un article de blog l'année dernière.

Le ministère du Logement et du Développement urbain a souligné le même point dans son journal de politique du printemps 2016, Evidence Matters: «Comme les prêteurs ont resserré leurs normes de crédit, ils ne desservent pas un nombre important d'emprunteurs potentiels à faible risque», a-t-il déclaré.

Investmentmatome est un outil gratuit pour vous trouver les meilleures cartes de crédit, taux de cd, épargne, comptes chèques, bourses, soins de santé et compagnies aériennes. Commencez ici pour maximiser vos récompenses ou minimiser vos taux d’intérêt. Bev O'Shea

Obtenez votre rapport de crédit gratuit

• Ouvrez plus de portes pour vos objectifs financiers.
• Définissez vos objectifs et voyez vos progrès.
• L'inscription n'affectera pas votre score.

Obtenez votre pointage de crédit

---

Les règles changent sans grand effet

L'Agence fédérale de financement du logement, qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac, a reconnu son rôle dans le problème. «Nous savons que l'accès au crédit reste difficile pour de nombreux emprunteurs et nous travaillons également pour résoudre ce problème de manière responsable et réfléchie», a déclaré Mel Watt, directeur de la FHFA, dans un discours prononcé en 2014 devant la Mortgage Bankers Association.

Dans ce discours, Watt avait promis de clarifier les règles de «représentation et de garantie» qui rendaient les prêteurs prudents quant à l'octroi de prêts à quiconque bénéficiant d'un crédit insignifiant. L'agence a suivi mais avec peu d'effet. Deux ans plus tard, Watt a de nouveau parlé aux banquiers hypothécaires et a déclaré que les changements avaient «aidé à déplacer l'aiguille progressivement». Mais au cours de ces deux années, la cote de crédit moyenne d'une personne approuvée pour un prêt hypothécaire conventionnel n'a baissé que de 754 à 753.

Dans le monde des prêts hypothécaires, une cote de crédit de 740 ou plus est considérée comme excellente, méritant les taux et les frais hypothécaires les plus bas.

En août 2017, la cote de crédit moyenne était de 752, bien dans la fourchette «excellente».

Plus de façons de relâcher les prêts

Alors que les cotes de crédit moyennes demeurent obstinément élevées, le secteur des prêts hypothécaires a essayé d’autres moyens d’accroître les prêts, mais cela n’a pas eu d’impact considérable, car les emprunteurs doivent avoir un excellent crédit pour avoir droit à ces crédits.

Le logiciel de prêt de Fannie Mae permettra à certaines personnes d’avoir un ratio dette / revenu de 50%. Fannie et Freddie permettront également à certains acheteurs de se qualifier pour des prêts hypothécaires sans obtenir d’évaluations. Cependant, les deux programmes sont conçus pour les emprunteurs avec un excellent crédit.

Si vous êtes un acheteur de maison potentiel avec un crédit médiocre à bon, votre meilleure chance avec un prêt hypothécaire pourrait être un assuré par la Federal Housing Administration. En août 2017, le pointage de crédit moyen d'une personne bénéficiant d'un prêt à l'achat assuré par la FHA était de 683, ce qui est nettement inférieur à la moyenne de 752 pour les prêts garantis par Fannie et Freddie. Les prêts FHA ont un acompte minimum de 3,5%.

Des prêts VA - des prêts hypothécaires garantis par le ministère des Anciens Combattants - ont été accordés à des acheteurs dont la note de crédit moyenne était de 710 en août. Les emprunteurs peuvent prétendre à des prêts VA sans mise de fonds s’ils satisfont aux critères d’éligibilité de la VA.

Et Fannie Mae et Freddie Mac ont des options de réduction de 3% destinées aux emprunteurs à revenu faible à modéré. Le programme HomeReady de Fannie s’adresse aux personnes dont la note de crédit est aussi basse que 680. La Home Home de Freddie Mac qualifie celles qui ont une note aussi basse que 660.

Plus de Investmentmatome

• Prêts FHA: ce que vous devez savoir
• Stratégies de mise de fonds pour les acheteurs d'une première maison
• Les prêteurs considèrent plus que leur pointage de crédit