Pourquoi les constructeurs d'habitations ne peuvent pas ou ne veulent pas répondre à la demande de logements

Vous êtes enfin prêt à acheter une maison. Vous avez un bon acompte à la banque, de solides antécédents en matière de crédit et même l’approbation préalable d’un prêteur. Tu es d'or.

Sauf que vous ne pouvez pas trouver une maison. Du moins, vous n’aimez vraiment pas cela dans votre gamme de prix. Quelque chose à propos d'un manque d'inventaire sur votre marché. Apparemment, il n’ya tout simplement pas assez de maisons pour répondre à la demande.

Mais pourquoi? S'il y a des gens qui cherchent à - et peuvent - acheter, pourquoi les constructeurs ne construiront-ils pas?

Ça commence par le prêt

Selon Robert Dietz, économiste en chef de l’Association nationale des constructeurs d’habitations, il existe en moyenne moins de cinq mois de logements unifamiliaux à l’échelle nationale. C’est le nombre de mois nécessaires à la vente de toutes les maisons actuellement sur le marché. Redfin affirme que l’offre de quatre à cinq mois est dans la moyenne.

En réalité, dans de nombreux marchés métropolitains, l’offre de maisons à vendre est encore plus restreinte. Par exemple, cette année à San Francisco et à Denver, l’approvisionnement en stocks a été inférieur à trois mois et à deux mois, respectivement.

«Le principal obstacle aux constructeurs d’habitations est qu’ils ne peuvent pas accéder au crédit», déclare Christopher Whalen, directeur général et chef de la recherche de la Kroll Bond Rating Agency. «Au cours de la crise du logement, de nombreuses banques du pays, en particulier dans le sud-est de la Géorgie, ont été durement touchées par des prêts à la construction et à la promotion de logements destinés à des résidences.

Cela a conduit les prêteurs maintenant moins enclins à prendre des risques à obtenir moins de prêts aux constructeurs pour l’acquisition de terrains, l’aménagement de terrains et la construction.

«Le secteur prédominant auquel les banques prêtent, en réalité depuis 2008, est celui de l'habitat multifamilial, qui a très bien fonctionné et qui présente un risque relativement faible», explique Whalen. «[Mais] le développeur qui souhaite construire des maisons unifamiliales a vraiment beaucoup de mal, à moins que vous ne soyez au Texas, par exemple, où la situation a été florissante. Mais à part cela, dans la plupart des régions du pays, les banques ne veulent tout simplement pas prêter de l'argent."

Cependant, de tous les facteurs entravant la construction de logements, Dietz estime que les prêts sont probablement ceux qui ont le plus progressé.

«Ces dernières années, nous avons enregistré une croissance des prêts supérieure à 15% sur douze mois», a-t-il déclaré. Même si elles restent difficiles, les conditions de prêt strictes s’assouplissent.

Mais les constructeurs doivent surmonter deux autres obstacles.

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La terre et le travail sont aussi des problèmes

«Il est devenu plus difficile et plus coûteux d’aménager des terrains, ce qui limite le pipeline des constructeurs à acheter pour y construire une maison», déclare Dietz. Pour preuve, il cite un sondage de la NAHB dans lequel 64% des constructeurs estiment que les stocks de lots sont «faibles» ou «très faibles».

Le travail est un autre problème auquel les constructeurs sont confrontés. En fait, c’est le principal défi des entreprises de construction, selon les enquêtes de la NAHB. Dietz note que le secteur de la construction résidentielle a perdu 1,5 million d'emplois au cours de la Grande Récession et que seulement 600 000 à 700 000 emplois ont été remplacés ces dernières années.

Et le secteur du logement peine à remplacer une main-d'œuvre vieillissante. M. Dietz a déclaré que la main-d'œuvre existante dans le secteur de la construction avait un âge médian supérieur à 40 ans. Le défi consiste à attirer la prochaine génération de travailleurs de la construction.

Combien de temps avant que nous revenions à la normale?

La pénurie de terrains, la main-d'œuvre et les emprunts freinent les constructeurs, mais les choses s'améliorent. L'écart entre les stocks de logements disponibles et la demande se réduit lentement.

«Nous n’avons en réalité que 60% du temps de retour à des conditions normales», a déclaré Dietz.

Cependant, le niveau «normal» ne sera pas le niveau de construction qui existait pendant le boom du logement avant la récession. M. Dietz a déclaré que le secteur de l'habitation se porterait bien avec 1,3 million de mises en chantier de maisons individuelles par an, mais que cela pourrait prendre encore trois ou quatre ans.

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Cet article a été écrit par Investmentmatome et a été publié à l'origine par Redfin.