Score de crédit inférieur à 640? Vous pouvez toujours être en mesure d'acheter une maison

Un score FICO de 640 est un seuil important dans le monde des prêts hypothécaires. Pendant assez longtemps, c’était le score FICO nécessaire pour obtenir un prêt immobilier de la Federal Housing Administration. Ce sont des prêts hypothécaires consentis par des prêteurs approuvés par la FHA que le gouvernement fédéral assure en cas de défaillance.

Des prêts garantis par la FHA peuvent toujours être obtenus, mais cela soulève des questions macroéconomiques.

Comment sont apparus les prêts assurés par la FHA

La notion de base des prêts assurés par la FHA est que les personnes susceptibles de présenter un risque de crédit plus élevé pourraient tout de même obtenir un prêt hypothécaire et acheter une maison, car les prêteurs seraient à l'abri de pertes en cas de défaillance du propriétaire. C’est parce que le gouvernement fédéral, sous la forme de Freddie Mac et Fannie Mae - des entités financières hybrides publiques / privées - ferait en sorte que le prêteur se porte bien.

Une partie de cette assurance est payée par le propriétaire sous la forme d'une assurance hypothécaire, qui est requise par la FHA, quelle que soit l'importance de l'acompte.

Hélas, la demande de prêts de la FHA est l’une des principales causes de la crise du logement et de la crise financière qui a suivi. Un très grand nombre de prêts sans avances ont été consentis à des personnes qui ne pouvaient vraiment pas se le permettre, et le gouvernement a dépensé des milliards de dollars pour honorer les prêts garantis. C’est pourquoi vous entendez parfois «Fannie et Freddie», des albatros financiers géants. Croyez-le ou non, certaines directives de la FHA autorisent toujours l’octroi de prêts sans vérification du revenu, de l’emploi ou même du pointage de crédit.

N’est-ce pas ce qui a causé des problèmes au pays en premier lieu?

FHA abaisse le seuil de prêt

Nous y revoilà donc, et la FHA ne semble pas avoir appris sa leçon. Il abaisse le seuil de score FICO à 580, à condition que le client bénéficie également de conseils en matière de crédit. Le client bénéficie également d’une réduction allant jusqu’à 0,5% sur les primes d’assurance prêt hypothécaire. Il est compréhensible que de nombreuses banques s'inquiètent de cette approche et certaines maintiennent leurs propres normes de prêt au seuil de 640.

Wells Fargo passe à 600 pour tester le processus. Comme les banques peuvent être tenues responsables d’avoir consenti un trop grand nombre de créances irrécouvrables, vous pouvez vous attendre à ce que même si vous respectez les directives de la FHA, vous pourriez ne pas représenter un risque réel aux yeux de la banque.

Prêts FHA ont des compromis coûteux

Il existe également des compromis entre emprunteurs et prêts FHA. Les coûts de clôture peuvent représenter le double des prêts ordinaires, jusqu'à 6% du prix de vente. Les prêts FHA sont également assortis de taux hypothécaires plus bas - inférieurs de 0,375%. Cela permet de compenser les coûts d’assurance hypothécaire, qui représentent 201% du montant du prêt en 2018, plus 0,45% à 1,05% par an, en fonction du ratio prêt / valeur de votre logement et de la durée de celui-ci.

Néanmoins, les avantages des prêts FHA les rendent attractifs pour beaucoup de gens. Alors que les prêteurs traditionnels réclament un acompte de 20%, les prêts FHA peuvent être assortis d’un acompte de 3,5%. Les acheteurs peuvent même obtenir un prêt en aussi peu que 12 mois après une faillite. Les limites de prêt FHA varient selon les pays.

Faible score? Vous pouvez toujours trouver un prêteur

L’essentiel, c’est qu’il existe des options pour les emprunteurs FHA qui n’ont pas un score de 640 FICO. Vous devrez peut-être chercher un prêteur, mais nombreux sont ceux qui voudront faire affaire avec vous si vous avez de bons antécédents de crédit. Reste à savoir si c'est une bonne idée pour l'économie dans son ensemble si la souscription devient trop souple.

Maison à vendre image via Shutterstock