2 façons d'obtenir un revenu de placement dans un environnement à faible rendement

Par Brian Lowrance, CFP

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De nombreux investisseurs qui se préparent à la retraite ou qui en sont à leurs débuts cherchent des moyens d’accroître considérablement le revenu mensuel généré par leurs actifs. Celles-ci sont difficiles à trouver dans le contexte actuel à faible rendement et faible taux d’intérêt.

Heureusement, deux investissements méritent d'être envisagés: les actes de confiance et les prêts entre particuliers.

Actes de confiance

Si vous êtes à l'aise avec l'investissement immobilier, considérez les actes de fiducie, un type de prêt immobilier privé. Les investisseurs institutionnels privilégient ces prêts, mais ils peuvent également travailler pour des particuliers.

Un contrat d’acte de fiducie typique pourrait commencer ainsi: Un entrepreneur en immobilier veut acheter une maison de 500 000 $, dans l’espoir de le remettre en état et de le vendre à profit. Il a 250 000 dollars, mais doit emprunter les 250 000 dollars restants. S'il attend un prêt bancaire, un investisseur concurrent pourrait saisir la propriété. Pour gagner du temps, il s'adresse alors à un prêteur privé pour obtenir un acte de fiducie.

En vertu de l'acte de fiducie, l'acheteur emprunte 250 000 USD au prêteur - par l'intermédiaire d'un tiers initiateur de prêt, qui souscrit et facilite le prêt - pendant un an. Pour la rapidité et la commodité, l'emprunteur paie un taux beaucoup plus élevé qu'il ne le pourrait pour un prêt hypothécaire, généralement de 8% à 12%. Dans la plupart des cas, l’emprunteur effectue des paiements mensuels ne portant que sur les intérêts et un paiement forfaitaire du principal à la fin de la période.

Disons que vous êtes l'investisseur dans cette transaction et que vous acceptez un prêt à un taux d'intérêt annuel de 10%. Si tout se passe bien, vous recevrez 12 paiements d’intérêts de 2 083 dollars chacun, pour un total de 25 000 dollars, et à la fin de l’année, vos 250 000 dollars vous seront remboursés. Et si l'emprunteur ne parvient pas à effectuer les paiements mensuels, vous prenez possession de la propriété.

Il n’existe pas de minimum pour investir dans un seul acte de fiducie. Ils peuvent être fractionnés - c'est-à-dire divisés en plusieurs parties - mais les initiateurs de prêts préfèrent généralement traiter avec un seul investisseur par prêt.

Il peut être difficile de trouver des actes de confiance dans lesquels investir. Votre meilleur choix est de contacter des conseillers ou des courtiers qui ont établi des relations avec les créateurs dans l’espace.

Si vous aimez le concept d’acte de fiducie, mais que vous ne voulez pas dénigrer ces transactions, vous pouvez investir dans un fonds d’acte de fiducie géré par un gestionnaire professionnel. À l’heure actuelle, ces fonds paient entre 8% et 11% par an et ont un montant minimum d’investissement de 50 000 dollars. Ils ont également tendance à exiger que les investisseurs soient accrédités selon les normes de la SEC.

Prêts entre particuliers

Les prêts entre pairs sont un autre moyen de générer un revenu mensuel à des taux raisonnables, à condition que votre état le permette (la plupart le font). Ce sont des prêts à la consommation qui, contrairement aux actes de fiducie, ne reposent pas sur des garanties. Les emprunteurs utilisent généralement le produit de la vente pour payer des cartes de crédit à taux d’intérêt plus élevé, financer des améliorations domiciliaires ou développer une petite entreprise.

Si vous êtes intéressé, vous pouvez trouver des emprunteurs sur les marchés en ligne, tels que Lending Club et Prosper. Sur les sites, les prêteurs peuvent consulter les emprunteurs potentiels et décider à qui ils souhaitent prêter - ainsi que le taux d'intérêt qu'ils souhaitent facturer - à l'aide d'un algorithme déterminant le risque de crédit.

Les prêteurs reçoivent des taux allant de 5% à 23% sur les prêts, en fonction du crédit de chaque emprunteur. Le club de crédit et Prosper prélèvent des frais d’environ 1% à 5% par an.

Il existe également des fonds qui investiront dans ces prêts en votre nom, mais ces fonds ont souvent des seuils d'investissement plus élevés que les fonds en fiducie. Le club de prêt offre plusieurs fonds qui investissent dans ses prêts, mais les investissements minimums commencent à 500 000 $.

Gérer les risques

Les actes de fiducie et les prêts entre particuliers peuvent protéger les investisseurs contre la hausse des taux d’intérêt, car ils sont détenus jusqu’à leur échéance et ont une courte durée. Mais ils ont aussi des risques.

Si votre contrat de fiducie se dégrade et que votre emprunteur vous oblige à prendre possession de la propriété, sa valeur pourrait être inférieure à celle de votre investissement. Il est donc important de faire vos devoirs avant d’investir. Si vous n’êtes pas à la hauteur, envisagez de faire appel à un conseiller expérimenté dans ce marché.

L’investissement dans un fonds d’acte de fiducie ne vous protégera pas nécessairement contre les collisions du marché immobilier. Beaucoup, mais pas tous, de fonds de fiducie ont fait faillite en 2008. J’aime investir dans des fonds de fiducie qui ont fait leurs preuves sur de multiples marchés en baisse, mais cela ne garantit pas qu’ils parviendront au prochain. Avant d’investir, analysez le portefeuille d’un fonds et les réserves pour pertes sur créances. Comme pour les actes de confiance individuels, vous voudrez peut-être faire appel à un professionnel.

Les prêts entre particuliers comportent également des risques. Les rendements des deux sites sont basés sur les remboursements de prêt, et il n'y a aucune garantie ou protection en cas de défaillance des emprunteurs. Le Lending Club et Prosper recommandent tous les deux que les investisseurs répartissent leurs investissements sur plusieurs prêts, réduisant ainsi l'impact si un emprunteur ne les remboursait pas.

Si vous investissez dans des prêts entre particuliers, votre investissement devrait faire partie d’une stratégie de placement diversifiée et ne devrait pas représenter votre épargne-vie. Le club de prêt note dans son prospectus que l'investissement ne convient que «aux investisseurs disposant de moyens financiers suffisants», «qui peuvent supporter la perte de la totalité de leur prix d'achat».

Il est essentiel de vous renseigner ou de faire appel à un professionnel de la finance avant d’investir dans des actes de fiducie ou des prêts entre particuliers. Mais si vous faites preuve de la prudence requise, ces deux types d’investissements peuvent être de grands générateurs de revenus à un moment où les investissements offrant un bon rendement sont rares.

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