Investissement immobilier: économiser de l'argent sur les immeubles locatifs

Si vous avez déjà envisagé d’investir dans quelques immeubles locatifs, le moment est peut-être bien choisi. Les prix sont toujours bas, mais ont été à la hausse. Selon la National Association of Realtors, le prix médian d'une maison existante dans une région métropolitaine des États-Unis a augmenté de 13,7% entre juillet 2012 et juillet 2013, ce qui correspond à la dernière de 17 mois de hausse des prix d'une année à l'autre. Les nouveaux propriétaires peuvent choisir parmi des propriétés susceptibles de s’apprécier et parmi un vaste bassin de locataires potentiels.

L'agent immobilier agréé Pat Mueller cite plusieurs raisons à cette tendance: «De nombreuses familles ont perdu leur maison à la suite d'une saisie immobilière et entrent sur le marché de la location pour la première fois depuis des années. Les prêts hypothécaires sont également plus difficiles à obtenir maintenant, donc moins de personnes se qualifient pour un nouveau."

Plus vous apportez de compétences et plus de temps à consacrer à vos propriétés, plus vite vous pourrez rentabiliser votre investissement. Mais investir dans la location peut aussi être désastreux (ou trop stressant pour en valoir la peine) sans expertise. Voici trois professionnels que vous pouvez consulter au sujet de votre nouvelle propriété et ce que vous pouvez faire pour limiter leur coût:

Bricoleur

Vous devrez peut-être engager un spécialiste pour certains travaux sur votre location. Si vous avez besoin de nouveaux points de vente ou de nouveaux tuyaux, par exemple, faites appel à un électricien, à un plombier ou à un entrepreneur agréé. Les bricoleurs s’occupent généralement de tâches plus petites et plus faciles à gérer, telles que:

• Peinture et décapage
• Réparation de cloisons sèches
• Réparations mineures d'appareils ménagers (réparation de toilettes ou de robinets qui fuient, entre autres)
• Installation de carrelage ou de sol, de moulures, de fenêtres, de portes
• Finition des terrasses, armoires et autres articles en bois

Quand vous pourriez l'ignorer: Vous pouvez réaliser vous-même tout ou partie de ces projets si vous avez le temps et l'intérêt d'apprendre. Bien sûr, cela ne fonctionne que si vous habitez relativement près de vos locations et que vous êtes suffisamment flexible pour les desservir à court préavis. Et si vous êtes prêt à réagir aux inondations occasionnelles de sous-sol à 5 ​​heures du matin.

Économies moyennes: Les tarifs de base ou les coûts horaires varient d’un endroit à l’autre, mais à l’échelle nationale, vous pouvez vous attendre à dépenser en moyenne 60 $ à 85 $ l’heure en frais de réparation. Il est généralement moins coûteux d'engager un homme à tout faire qu'un homme à tout faire employé par une entreprise. Attendez-vous à des frais supplémentaires si votre travail nécessite une visite au magasin pour le matériel.

Gestionnaire immobilier résident

En tant que propriétaire d’une poignée d’immeubles, vous pourrez peut-être les gérer vous-même, mais si vous souhaitez obtenir de l’aide, un seul gestionnaire résident serait probablement plus rentable qu’une société de gestion immobilière. Les gestionnaires résidents peuvent:

• Servir comme bricoleur
• Annoncez les postes vacants dans vos unités
• Afficher les appartements aux locataires potentiels
• Examiner les demandes de location
• Recueillir les loyers

Quand vous pourriez l'ignorer: Encore une fois, plus vous vivez près de vos propriétés et plus vous avez de temps libre, moins vous aurez probablement besoin d’un gestionnaire. Les obligations d'être un patron vont également réduire le temps que vous économisez sur la maintenance.

Économies moyennes: Le salaire médian national pour les gestionnaires résidentiels est légèrement supérieur à 25 $ l'heure. Recherchez les salaires dans votre communauté et ajustez-les en fonction des responsabilités que votre responsable assumera.

Agent immobilier

Une fois que vous avez mis de l'ordre dans vos finances et fait votre propre recherche sur le ou les quartiers que vous envisagez, vous pouvez contacter un agent immobilier pour vous montrer des propriétés potentielles. Vous pouvez également demander à un agent immobilier de montrer les unités dès qu’elles sont prêtes à être louées.

Quand vous pourriez l'ignorer: Ça dépend. Même si vous êtes un local ou si vous avez effectué des recherches approfondies dans le (s) quartier (s) que vous envisagez, un agent immobilier est une excellente ressource pour un premier acheteur de logement locatif. Les agents immobiliers ont accès à des données et des statistiques qui ne sont pas nécessairement accessibles au grand public et les premiers acheteurs peuvent ne pas connaître toutes les bonnes questions à poser. Recourir à un agent immobilier pour pourvoir vos postes vacants est moins évident, selon vos autres engagements en matière de temps ou si vous envisagez d'embaucher un directeur résident qui pourrait faire la même chose.

Économies moyennes: En tant qu’acheteur d’immeubles locatifs, comme lors de l’achat de votre propre maison, les vendeurs paient la plupart, sinon la totalité, des honoraires de l’acheteur. Dans ce cas, Mueller souligne qu’il ya peu de raisons de ne pas travailler avec un agent immobilier. Pour vous aider à remplir vos unités, les services d’un agent immobilier vous coûteraient entre 10 et 20% du loyer de l’unité par mois. Mueller recommande d'interviewer plusieurs courtiers avant de prendre votre décision finale.

Le résultat final

En tant que nouveau locateur, vous ne pouvez pas nécessairement contrôler la flexibilité de votre planning ni le montant (et le coût) des réparations inattendues de vos propriétés. La location est un investissement à long terme. Toutefois, pour maximiser les bénéfices de vos nouvelles locations, vous pouvez acheter près de chez vous et commencer petit. Mueller recommande de commencer avec une ou deux propriétés. Cela vous permettra de maximiser le temps consacré aux besoins de votre propriété et de minimiser le montant que vous devrez payer à qui que ce soit.

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Image de la maison avec l'aimable autorisation de Creative Commons.