3 mois, 3 Tendances du logement: marché du vendeur, taux plus élevés, retour d’HELOC

La concurrence entre les acheteurs de maisons sera féroce dans la plus grande partie du pays, les ventes de maisons augmentant en avril et en mai avant de culminer en juin. Mais vous pouvez augmenter vos chances d'obtenir la maison de votre choix en développant un filet plus large, en effectuant des sauts rapides et en ne laissant pas des défauts mineurs dérailler la transaction. Voici trois tendances en matière de logement et d’hypothèque auxquelles les acheteurs et les propriétaires doivent faire attention au cours des trois prochains mois.

• Marché du vendeur. Si vous êtes un acheteur à la maison, il existe des stratégies pour vous aider à vous démarquer de la concurrence sur le marché de ce vendeur.
• Les taux plus élevés. Les taux hypothécaires devraient continuer à augmenter, mais pas aussi rapidement qu'au début de cette année.
• HELOCs reviennent. Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez emprunter contre votre valeur nette, vous préférerez peut-être une marge de crédit sur valeur nette au lieu d’un refinancement.

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C’est toujours un marché de vendeurs

C’est difficile d’être un acheteur de maison ces jours-ci, surtout dans les grandes régions métropolitaines où il n’ya pas assez de maisons sur le marché pour répondre à la demande. Toute offre de logements de moins de six mois est considérée comme un marché de vendeurs - et à l’échelle nationale, il s’agit d’un marché de vendeurs depuis au moins quatre ans. En février, par exemple, toutes les maisons existantes à vendre auraient été vendues en seulement 3,4 mois au rythme des ventes de ce mois.

En conséquence, les acheteurs se font une concurrence féroce.

Dana Bull, agent immobilier à Boston, explique qu’il n’est pas rare qu’une maison reçoive plus d’une douzaine d’offres. Un de ses clients a récemment fait une offre pour une maison qui comptait 23 concurrents.

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Pour aggraver le problème, beaucoup de vendeurs potentiels ont peur de mettre leurs maisons sur le marché, car ils deviendront alors des acheteurs et rencontreront le même problème pour trouver une maison à vendre, déclare Mark Fleming, économiste en chef chez First American Financial Corp..

Bull a quelques suggestions pour les acheteurs qui bravent le marché ce printemps:

• Développez votre recherche. Recherchez dans une zone géographique plus large et pour différents types de maisons. Si vous ne trouvez pas la maison que vous aimez dans la ville où vous souhaitez habiter, recherchez une ville. Si vous cherchez un condo au centre-ville, soyez ouvert à l’achat d’une maison en dehors du centre-ville.
• Être disponible de manière agressive. Après qu'une maison a été mise sur le marché, "quand est la première fois que vous pouvez voir cette propriété?", A déclaré Bull. "Assurez-vous que vous pouvez arriver tôt, afin que vous puissiez commencer à établir une relation avec l'agent inscripteur ou les vendeurs."
• Ne laissez pas les problèmes mineurs être des pactes. Faites en sorte que l'offre soit subordonnée à l'inspection du domicile, mais indiquez clairement que vous n'allez pas demander au vendeur d'effectuer des réparations, sauf si elles totalisent des milliers de dollars. Bull indique que ses clients fixent généralement ce seuil à 10 000 $ à 12 000 $. Cela permet au vendeur de savoir que «nous sommes très sérieux et que nous ne partirons pas à moins qu’un défaut majeur et majeur ne soit détecté», déclare Bull.

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La tendance des taux hypothécaires à la hausse

Les taux hypothécaires ont fortement augmenté au cours des trois premiers mois de 2018 et devraient continuer à afficher une tendance à la hausse. Le taux moyen d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans au quatrième trimestre de 2017 était de 4,08%; cette moyenne a grimpé à 4,45% au premier trimestre de 2018, selon l’enquête quotidienne sur les taux hypothécaires de Investmentmatome.

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La tendance à la hausse devrait se poursuivre, mais les taux ne devraient pas augmenter aussi fortement au deuxième trimestre que lors du premier. Les prêteurs hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac ainsi que la National Association of Realtors prévoient que le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans augmentera de 0,2% d'un point de pourcentage d'avril à juin.

Fleming dit que les taux hypothécaires augmentent en raison de la perspective d'une inflation plus élevée. Le chômage est faible, les travailleurs ont plus d'argent dans leurs poches à cause des réductions d'impôts et le Congrès pourrait augmenter les dépenses d'infrastructure cette année. Chacun de ces facteurs est susceptible de faire monter le taux d’inflation - et les taux hypothécaires répondent aux perspectives d’inflation.

Fleming affirme qu’il ya de bonnes nouvelles dans ce domaine: l’inflation pourrait entraîner une hausse des salaires et la hausse des revenus signifie que les acheteurs de logements peuvent se permettre davantage.

Son conseil est de garder une certaine perspective: en 1981, les taux hypothécaires ont grimpé à 18%, dit-il - «et, en passant, les gens ont continué à acheter des maisons à l'époque."

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HELOCs à faire son retour

La valeur des maisons a rebondi depuis la Grande Récession, les prix médians des maisons ayant augmenté de plus de 30% au cours des cinq années terminées en 2017.Au fur et à mesure que leurs maisons prennent de la valeur, certains propriétaires voudront emprunter contre leur capital croissant pour payer des travaux de rénovation ou d’autres dépenses.

Des millions de propriétaires opteront pour des marges de crédit sur valeur nette, selon un rapport de TransUnion, la société d'évaluation du crédit. Il s'attend à ce que 1,6 million de propriétaires obtiennent des HELOC en 2018 et 8,4 millions supplémentaires de 2019 à 2022.

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Une autre façon courante d'extraire la valeur nette de votre maison consiste à effectuer un refinancement à la caisse. Mais si vous avez un faible taux hypothécaire, vous voudrez probablement conserver votre prêt actuel au lieu d’obtenir un refinancement avec retrait aux taux d’intérêt plus élevés d’aujourd’hui.

Sachez que la nouvelle loi fiscale a modifié les règles sur la déductibilité des dettes sur valeur nette en 2018 et au-delà.

Premièrement, le Congrès a changé les limites en dollars. Les emprunteurs peuvent déduire les intérêts sur les dettes hypothécaires combinées de leur première et de leur deuxième maison combinés jusqu’à 750 000 $ (375 000 $ s’ils sont mariés et déposent séparément). Avec les nouvelles règles fiscales, les emprunts hypothécaires et les créances hypothécaires sont tous deux inclus dans ces limites.

Deuxièmement, la déductibilité dépend désormais de la manière dont vous utilisez l'argent. Les emprunts hypothécaires et les avoirs hypothécaires ne sont déductibles que si l'argent est utilisé pour «acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable garantissant le prêt», selon l'IRS. Si vous utilisez un HELOC pour consolider une dette, payer pour un collège ou à d’autres fins que des rénovations ou des achats de maison, ces dépenses ne sont pas déductibles d’impôt.

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