Acheter ou ne pas acheter - Récapitulatif d'événement

MISE À JOUR (28/01/14): LA VIDÉO COMPLÈTE DE L'ÉVÉNEMENT EST MAINTENANT DISPONIBLE

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Nous avons eu le privilège d'accueillir hier soir au siège de Investmentmatome, Ryan Richard de McGuire Real Estate et Roberto Rivera de First Bank Bank. Pour ceux qui ont manqué l'événement, voici quelques faits saillants. Nous publierons des clips ici quand ils seront prêts. Le flux de tweet en direct est disponible à l'adresse #BuyOrRentSF

Pourquoi devrais-je acheter?

• Ryan a souligné l'importance de faire la distinction entre les motivations émotionnelles (je veux peindre mes propres murs, distance de marche des écoles) et financières (tirer parti de l'appréciation du prix, diversification du portefeuille)
• Les motivations émotionnelles et financières peuvent parfois être en conflit; les partenaires peuvent se situer aux extrémités opposées du spectre en termes de motivations - N'oubliez pas de leur parler lorsque vous envisagez d'acheter
• Outil utile au NYTimes pour obtenir une première lecture sur le temps qu'il faut pour que l'équilibre soit atteint lors d'un achat, compte tenu de votre situation actuelle en matière de location.

Financement d'un achat

Trois éléments clés déterminent l'abordabilité / l'admissibilité à un prêt

• Pointage de crédit
• Dette totale / revenu annuel brut ne doit pas dépasser 4,5x
• Espèces et instruments liquides disponibles pour un acompte

Faire l'acompte

Ryan a souligné que le versement d'un acompte et les offres gagnantes sont les deux grands obstacles auxquels ses clients sont confrontés à San Francisco. Il a noté que ces deux problèmes vont de pair. Plus le pourcentage d'acompte est élevé, plus l'offre est attrayante (plus grande certitude de proximité) pour le vendeur. Il commence à s ee un instrument financier relativement nouveau sur le marché des achats de logements: financement par actions

Comment fonctionne le financement par actions?

• La société de financement offre une part de l’acompte en échange d’un pourcentage de la variation future de la valeur de la maison
• Une structure typique correspond à 50% de la mise de fonds en échange de 40% de la variation de valeur future (actions dans des scénarios à la hausse ET à la baisse)
• Les acheteurs ont la possibilité d’encaisser l’entente et de racheter l’équité au bout de 3 ans (une évaluation indépendante sera effectuée à ce moment-là pour déterminer le coût du rachat).

Quel est l'impact des nouvelles règles de la CFPB sur les emprunteurs?

Roberto a déclaré que des normes de souscription plus strictes s'appliquaient déjà depuis quelques années. Si vous étiez admissible à un prêt en 2013, vous le serez probablement en 2014.

Recherche d'une maison

À l'ère des applications et des sites Web, pourquoi embaucher un agent?

• On estime que 15 à 20% des ventes de SF en 2013 ont eu lieu hors marché - une bien L'agent peut donner aux acheteurs potentiels accès à des listes de poche / à venir

CONDO / TIC / CO-OP - Que sont-ils et comment ont-ils un impact sur les options de financement?

• CONDO - Le plus simple des trois, essentiellement posséder l'unité, puis partager les espaces communs. Chaque unité a un titre distinct.
• TIC (Location en commun) - Vous possédez un pourcentage d'une propriété indivise. Titre unique, plusieurs propriétaires. Le titre unique signifie que lorsque les gens déménagent, le prêt doit être refinancé. Cela crée plus de tracas pour les banques, ce qui les rend moins disposées à prêter / facturer davantage pour les prêts TIC. La tarification des prêts est fonction du recours dont dispose une banque pour récupérer son argent. Les prêts TIC ne sont pas non plus éligibles à la vente sur le marché secondaire, ce qui les rend moins attrayants pour les banques.
• COOP - Acheter des actions dans une société privée (propriétaire du bâtiment). Les coops ont souvent des exigences de souscription plus strictes que les banques elles-mêmes (exigeant des montants d'acompte plus élevés)

Prix ​​affiché - Tant de choses semblent se vendre au-dessus de la liste, pourquoi est-ce?

• Le prix catalogue n’est pas égal au prix du marché - certains vendeurs utilisent une stratégie de prix bas pour générer plus d’intérêts / offres multiples
• Problème particulier à San Francisco, moins répandu en dehors de la ville
• Si cela semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas: vérifiez les transactions comparables dans le secteur pour avoir une meilleure idée du «prix du marché» afin de pouvoir faire une offre compétitive.

Gagner une offre - quelles stratégies les acheteurs peuvent-ils employer?

Lorsque vous songez à gagner une offre, prenez le point de vue du vendeur:

1. Attrait de l'offre - quelle est la qualité du numéro de titre
2. Certitude de clôture:% d'acompte
3. Certitude de fermeture: nombre d'éventualités

Certains acheteurs ont pris le parti de supprimer les imprévus pour rendre leurs offres plus attrayantes - cela vous expose au risque de perdre votre dépôt si les inspections vous obligent finalement à vous retirer de l'offre, ou au risque de rattraper la différence si la maison en évalue moins que l'offre. PRÉDICTIONS DE MARCHÉ

• 2014 – Année du condo (48 000 unités approuvées l’année dernière) à San Francisco; augmentation de l'offre peut aider à ramollir les prix
• L'examen de projets d'urbanisme peut donner une idée de ce que pourraient être certains quartiers nouveaux et émergents: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Une des façons d’envisager le marché consiste à évaluer le parc de logements disponible à un prix très intéressant, par exemple. 800 K $ - 1,2 M $. Compte tenu de ces paramètres, Ryan a souligné:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London et Elmwood
• Marin: Larkspur et Corte Madera deviennent plus attrayants en raison des lignes de bus directes vers SF

L'achat d'une maison est une décision financière énorme, prenez s'il vous plaît le temps d'examiner vos options avant de tomber amoureux de la maison de vos rêves!