Comment les données démographiques vont faire augmenter les ventes à la maison

Par Anthony Isola

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Les États-Unis devraient connaître une augmentation spectaculaire de la demande de logements. Ce n'est pas un voeu pieux. Les tendances démographiques sous-jacentes le rendent presque inévitable.

Il est facile d’être blasé quand on regarde le marché immobilier. La chute épique des prix qui a débuté en 2007 a laissé une génération entière marquée de façon permanente. Cet effondrement a été précédé par une bulle - alimentée par une politique monétaire très simple, des normes de prêt ridiculement laxistes et des attentes irréalistes - qui a conduit les prix à des niveaux aussi insoutenables que certaines maisons achetées au plus fort de la folie ont perdu plus de 80% de leur valeur.

Beaucoup croient que les quatre mots les plus dangereux en matière d’investissement sont «C’est différent cette fois-ci». Dans ce cas, cependant, les opposants peuvent se tromper. Les indicateurs à court et à long terme du marché immobilier sont positifs.

Les mises en chantier aux États-Unis (le nombre de logements en construction) ont atteint leur plus haut niveau depuis octobre 2007, selon le Département du commerce. Et dans une enquête récente, les constructeurs de maisons américains ont signalé leur plus haut niveau de confiance depuis 2005.

Ces statistiques sont encourageantes, mais le changement démographique à long terme est le plus prometteur. La génération du millénaire, celle née après 1986, a un taux d'accession à la propriété considérablement inférieur à celui des générations précédentes. À moins que vous ne pensiez que ces personnes resteront indéfiniment en vie - retardant le mariage et les enfants, vivant avec leurs parents ou louant des appartements -, nous devrions assister à un changement substantiel de leur taux d'accession à la propriété au cours de la prochaine décennie.

Comme le rapporte Daniel Rohr dans Morningstar Magazine, le pourcentage de jeunes hommes vivant avec leurs parents est exceptionnellement élevé, à 17,7%. L'accession à la propriété chez les ménages dirigés par les 30 à 34 ans est passée de 57% à 47% depuis 2005.

Les gens attendent encore plus longtemps pour se marier. De 2005 à 2014, l'âge moyen au premier mariage a augmenté de 2,2 ans pour les hommes et de 1,7 ans pour les femmes. À titre de comparaison, il a fallu plus de deux décennies pour déplacer cette aiguille autant que nous l’avons vue au cours des neuf dernières années. L'âge du mariage est un facteur clé de la demande de logements, car les couples mariés sont beaucoup plus susceptibles d'acheter une maison.

Ces faits concernant la génération du millénaire sont extrêmement importants pour l’évolution positive du logement. La génération du millénaire est la génération la plus importante de l’histoire des États-Unis, dépassant même le nombre des baby-boomers nés de 1945 à 1964. La façon dont ils dépensent leur argent aura de profondes répercussions sur notre économie.

Les baby-boomers eux-mêmes joueront un rôle dans la hausse des prix de l'immobilier. Les données de Morningstar montrent que le nombre de propriétaires de maison ne commence à baisser qu’à l’âge de 75 ans environ. Il reste 15 ans avant que la majorité des baby-boomers commencent à vendre leur maison en grand nombre. Cela limitera encore l'offre de logements disponibles à la vente au cours de la prochaine décennie.

Bien que ces données soient positives pour le marché immobilier américain et pour notre économie en général, plusieurs mises en garde s'imposent. Ceux qui espèrent un retour aux beaux jours du début des années 2000 seront très déçus. Le resserrement des normes de prêt et la réglementation bancaire ont rendu beaucoup plus difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire.

De plus, nous avons peut-être vu le fond des taux hypothécaires. La Réserve fédérale américaine est sur le point de commencer à relever ses taux d’intérêt. Bien que rien ne soit dramatique, un éventuel passage à des taux plus normaux devrait se produire au cours des prochaines années. Cela rend une maison plus difficile à acheter.

Historiquement, les prix des maisons ont augmenté d’environ 2% à 3% par an au cours du siècle dernier. Ignorer ces données à vos risques et périls. Même si nous doublons le taux historique, cela signifierait un taux de croissance annuel d’environ 4% à 6% au cours de la prochaine décennie. Ce serait bien, mais cela ne vous rendrait certainement pas riche. Avec l'inflation et les autres coûts pris en compte, beaucoup pourraient encore envisager un rendement réel négatif.

Que devrais tu faire? Si vous êtes un premier acheteur, vous devriez être en forme. Un autre effondrement historique du logement semble être un événement peu probable. Achetez une maison pour y vivre et non comme un investissement qui vous rend riche.

L'immobilier est très régional et vous pouvez voir de grandes fluctuations de prix dépendre de la région du pays dans laquelle vous vivez. L'essentiel, cependant, est que si vous voulez acheter une maison pour élever une famille plutôt que de retourner, Il y a de bonnes chances que vous puissiez le faire sans perdre votre chemise.

Déposez au moins 10%, empruntez un prêt hypothécaire à taux fixe fixe de 30 ans et continuez à vivre votre vie. Ne vous faites pas l’illusion de vous transformer en magnat de l’immobilier, et tout devrait bien se passer.

Cet article est également publié au Nasdaq.

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