Explication des fiducies de placement immobilier: les FPI ont échappé au pire, alors le moment est-il venu d'acheter?

Le moment est-il venu d’acheter des REIT? Une FPI, ou une fiducie de placement immobilier, est une société qui investit dans l'immobilier directement, par le biais d'hypothèques ou de propriétaires réels.

Que sont les REIT?

Les REIT sont essentiellement des sociétés de portefeuille immobilières qui bénéficient d'un traitement fiscal spécial en vertu de la loi. Plus précisément, l'IRS exempte les FPI du paiement de leurs impôts sur le revenu au niveau de l'entreprise, dans la mesure où elles détiennent au moins 75% de leur portefeuille de placements en investissements immobiliers éligibles (certaines FPI hypothécaires détenant des prêts hypothécaires plutôt que des biens immobiliers). En vertu de la loi, les FPI doivent également verser 90% de leur revenu ou plus aux actionnaires. À leur tour, les actionnaires doivent déclarer tous les revenus des FPI dans leurs déclarations de revenus des particuliers et doivent généralement payer les taux d’impôt ordinaires sur le revenu.

Qu'est-ce que l'ouragan Sandy a causé aux FPI?

Jusqu'ici, les sociétés de placement immobilier du nord-est du pays ont été épargnées par l'ouragan Sandy. Lorsque la tempête se rapprochait de la côte du New Jersey, les investisseurs en fonds de placement immobilier devenaient très nerveux. À un moment donné, les analystes ont craint que 9 000 biens immobiliers appartenant à une FPI ne se trouvent sur la trajectoire de la tempête tropicale Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), était particulièrement menacée. En ce qui concerne les FPI, ces 2,2 milliards de fiducies sont modestes. Mais ses six propriétés se trouvaient dans la trajectoire de l'ouragan Sandy - juste à droite au milieu de la région métropolitaine de New York. Cependant, la confiance a échappé à des dommages importants. Ses propriétés sont en retrait à Manhattan. Alors que la partie inférieure de Manhattan a été touchée par une onde de tempête de 15 pieds qui a notamment inondé le site du World Trade Center, les propriétés d’ALX n’ont subi que de légers dommages. Pendant ce temps, Staten Island et Brooklyn sont assis entre Manhattan et l’océan, subissant les conséquences de la punition.

Les marchés ont à peine cligné des yeux.

Le prix de l’action a fortement augmenté à la nouvelle selon laquelle Alexander avait négocié une vente rentable de King’s Plaza, un centre commercial de Brooklyn… et il était clair que l’approche et le passage de la tempête étaient un non-événement pour ses actionnaires.

First REIT of New Jersey (NYSE - FREVS), d’autre part, a offert une modeste opportunité de négociation. Cette fiducie de placement immobilier résidentiel a presque toutes ses propriétés dans le New Jersey.

Il y a eu une très modeste baisse du volume supérieur à la normale avant la tempête. Et lorsque la tempête a passé et que les dégâts se sont avérés négligeables, le stock a encore plus fortement augmenté qu’auparavant. Le plongeon d’avant la tempête n’a cependant pas suffi à prendre beaucoup de risques. Ce n’était pas tellement plus grand que la variation quotidienne du prix des actions.

Si des sociétés de placement immobilier avaient dû assister à une grande panique avant la tempête, il aurait dû s'agir de ces deux-là. Mais ils ne l’ont pas fait. Pourquoi?

Comme nous l'avons vu dans cet article, l'assurance contre les inondations ne couvrait qu'environ 15% des propriétaires. Mais les FPI souscrivent une assurance contre les inondations plus souvent que les propriétaires fonciers individuels, ce qui facilite grandement les choses. New York est également un marché immobilier vertical. Les inondations qui détruiraient complètement une structure à un étage sont des occurrences relativement mineures pour les immeubles de grande hauteur. Et ni FPI n’a été principalement exposé entièrement à la côte.

Cependant, s’il ya une leçon à tirer ici, c’est: les FPI ont du sens ou n’ont pas de sens sur la base de principes fondamentaux à long terme. Pensez aux revenus, à la rentabilité, à la comptabilisation et à la sensibilité des bénéfices aux changements cycliques du marché. Par exemple, certains centres commerciaux - un élément essentiel de la REIT - ont le vent dans les voiles lorsque les économies sont lentes quand ils ne peuvent pas occuper leurs places avec des locataires qui paient. Si un seul «présentateur» se retire - Macy’s, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, etc., peut détraquer le centre commercial REIT.

Quel rôle les FPI doivent-elles jouer dans un portefeuille?

Historiquement, les investisseurs ont détenu des FPI en tant que classe d'actifs supplémentaire. Ils avaient tendance à bien performer lorsque les stocks étaient faibles. Contrairement aux obligations, les REIT disposent également d'une protection intégrée contre l'inflation: ils gagnent des actifs durables, plutôt que des dettes, d'une part. Et les FPI profitent également de la liberté - en général - d’ajuster leurs loyers à la hausse en réponse à l’inflation.

Les FPI sont depuis longtemps un additif favori des portefeuilles d'actions et d'obligations lourdes pour les praticiens de la répartition de l'actif. La raison: les REIT ont généralement zigué tandis que tout le reste était en zag. En termes mathématiques, les FPI avaient un coefficient de corrélation raisonnablement faible par rapport aux actions, obligations et autres catégories d'actifs. Cela signifiait que les FPI offraient un avantage de diversification utile.

Ces dernières années, toutefois, l’avantage de la diversification a commencé à diminuer. Les FPI et les actions ont eu tendance à évoluer davantage parallèlement - en partie parce que la récession de 2008-2009 a entraîné une augmentation considérable du taux d'inoccupation pour tous les types de biens commerciaux, des centres commerciaux aux immeubles de bureaux - deux biens de base des FPI.

FPI de sociétés privées: jouer un rôle dans l'ombre

Entrez la FPI non cotée en bourse. Toutes les FPI ne sont pas cotées en bourse, mais bon nombre de FPI privées ont besoin de mobiliser des capitaux de temps à autre. Vous pouvez aussi avoir un dirigeant qui souhaite prendre sa retraite et se débarrasser de ses actions ou un investisseur de premier plan qui doit liquider.Lorsque cela se produit, ils doivent trouver quelqu'un d'autre pour acheter leur intérêt.

Si vous vous y mêlez, ouvrez grand les yeux. Ce sont vraiment pour les investisseurs sophistiqués et expérimentés. Vous pouvez obtenir un bon rendement sur certains d’entre eux, principalement parce que le vendeur doit généralement vendre ses actions à un prix fortement inférieur. Cela augmente votre retour sur investissement effectif - quand il fonctionne comme prévu. Mais souvenez-vous: vous devrez probablement aussi vendre vos actions à un prix inférieur, en raison d'un phénomène appelé «prime de liquidité» par les financiers. Les gens paieront plus cher pour une position qu'ils pourront vendre facilement que pour une position qu'ils auront. difficulté à décharger.

Vous pouvez acheter des actions de sociétés de placement immobilier détenues directement auprès de leurs propriétaires, mais il est plus courant qu’ils s’adressent à un courtier spécialisé dans ce marché. Ce courtier ajoutera une commission à la prime de liquidité déjà substantielle - 12% est une charge d'entrée typique dans ce secteur, selon Blue Vault Partners, une société de conseil et de recherche spécialisée dans le secteur des FPI non cotées en bourse. Ces véhicules ne sont pas commercialisés: il est préférable de les conserver à long terme et d’en retirer les revenus. Selon les recherches de Blue Vault Partner et de l’Université du Texas, environ 75% des performances des FPI privées sont dues au revenu, de toute façon.

REITs: générateurs de revenus volatils

Comme tous les actifs immobiliers, après la récession économique de la fin des années 2000, les REIT ont fortement rebondi au cours des quatre dernières années. Et naturellement, ils ont attiré beaucoup de capitaux, ce qui tend à faire monter les prix. Dans l’ensemble, les FPI ont enregistré une hausse de près de 18,5% par an au cours des trois dernières années, en raison d’un afflux important de fonds. Le fonds indiciel Vanguard REIT génère désormais un rendement de 3,4%. Il existe des sociétés de placement immobilier individuelles, telles que First REIT of New Jersey (ci-dessus), qui vous rapporteront entre 6 et 7%. Mais les investisseurs ne vivent pas uniquement de revenus.

Les REIT sont de bons générateurs de revenus - et génèrent historiquement environ le double du revenu du S & P 500 à un moment donné. Mais ils ne sont pas fiable générateurs de revenus. Rien ne garantit que vous recevrez un dividende. Vous avez besoin d'un revenu fiable? Obtenez un cautionnement de haute qualité ou une rente. Cela dit, les FPI commerciales ont tendance à s’engager dans des baux de longue durée, par exemple, dans les centres commerciaux, ce qui contribue à atténuer les hauts et les bas.