3 Vérités troublantes à propos des hypothèques sur les biens locatifs

La manie du logement est encore une fois palpable à Wall Street.

Avec la dernière lecture de l'indice S & P / Cash Schiller des prix de l'immobilier, qui a progressé de 12% par rapport à l'année dernière, les propriétaires profitent de l'inversion haussière après six années consécutives de 2006 à 2012

C'est ce que mon collègue Nathan Slaughter appelle le "Locataire Nation", le phénomène qui prend d'assaut les Etats-Unis Plus d'Américains choisissent de louer plutôt que d'acheter

Au cours des trois prochaines années, 3,8 millions de locataires (70% de tous les nouveaux ménages) vont se battre entre eux pour de moins en moins d'espace. Ce grand changement vers la location est entraîné par la baisse des taux d'accession à la propriété, les consommateurs continuant à se battre avec une faible croissance des salaires et une dette trop élevée. Cela devrait récompenser les propriétaires d'appartements avec des valeurs plus élevées sur leurs propriétés et des loyers en hausse. Nathan parle plus de ici et vous dit comment vous pouvez encaisser.

Mais comme tous les autres investissements, le potentiel d'un gain démesuré s'accompagne de risques.

Et l'un des plus grands risques dans un investissement de location-propriété est l'hypothèque. Une hypothèque de location-logement est structurée différemment qu'une hypothèque normale, et cela comporte le risque caché pour des investisseurs.

Voici trois choses que vous devez savoir avant que vous essayiez de contracter une hypothèque pour cette propriété locative …

1. Vous n'obtiendrez pas de taux d'intérêt bas

Les taux débiteurs sont dictés par le risque. Plus de risques donne un taux d'intérêt plus élevé. Avec une hypothèque individuelle, le prêteur décrit le risque d'un emprunteur individuel. Cela comprend les antécédents de crédit et d'emploi. Mais pour une hypothèque de location, ce que les banques comprennent, c'est que même si elle fait toujours un prêt à un individu, la performance du prêt sera fortement influencée par un groupe de locataires tiers qui resteront pratiquement anonymes.

Même si les emprunteurs utilisent leur crédit personnel pour obtenir l'hypothèque sur les biens locatifs, le fait qu'ils doivent compter sur des locataires tiers pour aider à générer des flux de trésorerie est la raison pour laquelle les prêteurs facturent ce taux d'intérêt plus élevé. C'est tout simplement plus risqué pour eux.

Le marché de l'immobilier locatif a des marges d'exploitation très faibles et s'appuie sur des flux de trésorerie stables. Même un taux d'intérêt marginalement élevé risque de menacer la rentabilité d'un investissement locatif.

2. Préparez-vous pour un acompte important.

Les prêts hypothécaires individuels peuvent actuellement être garantis pour 3,5% de moins avec les programmes offerts par la FHA (Federal Housing Association). Ce programme subventionné par le gouvernement est conçu pour soutenir l'accession à la propriété et augmenter les taux d'accession à la propriété.

Mais les hypothèques locatives ne bénéficient pas d'un tel luxe. Parce que l'assurance hypothécaire ne couvre pas les immeubles de placement, une baisse de 20% est un minimum. En fait, la plupart des hypothèques locatives exigent plus de 25%.

Cela représente une grosse dépense et cela peut réduire considérablement le levier d'exploitation d'un investissement locatif. Cela pourrait aussi devenir un gros passif financier en cas de vente en difficulté, où les propriétaires ayant des fonds propres ont subi des pertes totales alors que ceux qui ont peu ou pas d'équité sont sortis indemnes.

Un acompte important sur une propriété locative a également le potentiel d'évincer d'autres catégories d'actifs dans un portefeuille, y compris les actions et les obligations. L'allocation d'actifs est le facteur le plus important affectant la performance d'un portefeuille. Une approche équilibrée est donc essentielle pour rester correctement diversifié et réduire les risques.

3. Votre crédit est encore plus important

Le crédit est toujours le facteur le plus important qui influe sur les taux d'emprunt. Et c'est particulièrement vrai pour une hypothèque sur la location.

En fait, il est plus difficile d'obtenir une hypothèque sur la location que sur une hypothèque résidentielle. Un score de crédit de 720 est considéré comme excellent et pourrait être assez bon pour obtenir une hypothèque résidentielle. Mais ce nombre grimpe à 740 pour la plupart des hypothèques locatives.

Au-delà du crédit, les prêteurs examineront également de près les liquidités dont dispose un emprunteur locatif potentiel, en exigeant habituellement six mois de dépenses d'exploitation afin d'amortir les faibles tendances locatives et la volatilité économique. Les prêteurs voudront également connaître toutes les autres propriétés détenues et les ratios prêt-valeur de ces actifs.

Le risque associé à ces normes de prêt plus élevées est le coût d'opportunité. Même une personne prête à investir dans une propriété locative peut ne pas être en mesure de le faire en raison de normes de prêt plus strictes

La réponse d'investissement: S'il y a une chose en commun, c'est que Les hypothèques locatives sont largement disponibles dans les banques locales et régionales. Les grandes banques sont connues pour leurs normes de prêt plus élevées et plus sélectives dans le choix des emprunteurs potentiels. Les banques locales et régionales sont connues pour offrir plus de flexibilité et prendre des emprunteurs à plus haut risque. Cela aura un impact non seulement sur votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire pour votre propriété locative, mais aussi sur les modalités de ce prêt.