5 prévisions pour le marché du logement en 2016

Une nouvelle année offre de nouvelles opportunités. C’est certainement vrai si vous souhaitez vendre ou acheter une maison en 2016. Que vous réserve exactement l’année à venir pour le logement?

Les experts du secteur signalent de nombreux signes prometteurs - hausse modérée des prix et des ventes, création de plus de ménages et amélioration du marché du travail - pour la situation du logement au niveau national en 2016. Mais les gains ne ressembleront pas à ceux du passé deux ans, et nous verrons plus de marchés locaux du logement se stabiliser dans un proche avenir. Et c’est une bonne chose.

Après le déluge de saisies dommageables et de ventes à découvert qui ont inondé les villes américaines pendant le ralentissement, un certain nombre de marchés du logement se sont fortement redressés au cours des dernières années, au grand soulagement des propriétaires et des analystes économiques. En 2013, selon l'Association nationale des agents immobiliers, 5,09 millions de ventes de maisons existantes ont été réalisées à l'échelle nationale. En 2014, les ventes ont diminué de 3,1% à 4,93 millions d'euros. Bien que les chiffres définitifs pour 2015 ne soient pas encore disponibles, NAR a prévu que les ventes de logements existants clôtureraient l'année à 5,3 millions, soit une hausse de près de 7% par rapport à l'année précédente.

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Alors que NAR prévoyait une augmentation de 3% des ventes de logements existants pour atteindre 5,45 millions d’euros en 2016, les experts affirment que nous allons commencer à voir un retour à l’équilibre sur le marché du logement dans un avenir proche.

Voici cinq prévisions clés du logement pour 2016:

1. L'augmentation des taux pèsera le plus sur les premiers acheteurs

La décision de la Fed d’augmenter ses taux d’intérêt en décembre reflète les progrès importants accomplis par l’économie américaine au sortir de la grande récession. Des taux plus élevés (bien qu’ils ne l’aient pas encore fait), ainsi que des prix en hausse et une offre limitée, rendront plus difficile l’achat d’une nouvelle maison pour certains. La bonne nouvelle: les taux hypothécaires à long terme ne connaîtront qu'une augmentation graduelle cette année et resteront relativement faibles par rapport à ce qu'ils étaient avant le ralentissement.

Selon Freddie Mac, les prêts hypothécaires à taux fixe d'une durée de trente ans, inférieurs à 4% en moyenne pour la majeure partie de 2015, atteindront en moyenne 4,4% cette année. Dans son dernier rapport sur les perspectives économiques aux États-Unis, le cabinet de données sur le logement CoreLogic prédit que les taux hypothécaires augmenteront d’environ un demi-point de pourcentage en 2016 par rapport à 2015.

Si vous achetez un logement pour la première fois ou si vous avez un revenu inférieur et n’avez pas eu une augmentation ces derniers temps, l’augmentation du taux risque de rendre plus difficile l’achat d’une maison. Pour la plupart, cependant, un léger ralentissement des taux n’est pas une cause de panique et ne devrait pas marginaliser la plupart des acheteurs potentiels, a déclaré Christian Redfearn, professeur agrégé d’immobilier à l’University of Southern California.

Les taux hypothécaires à la hausse vont freiner les activités de refinancement, car un nombre moins élevé de propriétaires auront suffisamment d’incitations pour refinancer leurs prêts hypothécaires actuels, selon CoreLogic. En conséquence, la société prévoit que les refinancements d’origine des refinancements diminueront d’un tiers cette année.

2. Les ventes vont augmenter, mais modestement

Même si les taux hypothécaires sont en hausse, les ventes de maisons augmenteront encore d'environ 3% cette année, les propriétaires actuels devenant de plus en plus importants, selon une prévision de la National Association of Realtors.

Après des années de prix déprimés, de nombreux propriétaires ont retrouvé une grande partie de leurs avoirs perdus lors du ralentissement économique. Ils peuvent donc chercher à tirer profit de cette valeur et à vendre en 2016 pour s'installer dans leur prochain logement, a déclaré Tom Salomone, président de NAR. Sur certains marchés, cependant, les prix ont augmenté trop rapidement, ce qui a entraîné une reprise cahoteuse qui a eu raison de certains acheteurs potentiels, a-t-il déclaré.

«Nous ne voulons pas de ces hauts sommets et vallées que nous avons vus depuis le ralentissement», a déclaré Salomone. "Nous recherchons une croissance soutenue et durable."

Alors que l'économie continue de croître et que de nouveaux emplois sont créés, les acheteurs potentiels disposant d'un fort crédit seront davantage disposés à se lancer sur le marché, a déclaré Salomone.

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3. Les prix des logements augmenteront également, mais pas au niveau de 2015

Une autre tendance, en particulier chez les vendeurs, va s’apprécier: les prix des maisons augmenteront encore de 4% à 5% cette année, car la demande augmentera plus vite que l’offre, selon CoreLogic. Bien que l’augmentation des prix des maisons dépasse l’inflation, elle est inférieure à la hausse de 6% enregistrée en 2015.

La croissance plus mesurée des ventes de logements et des prix est une bonne nouvelle pour les millions de jeunes Américains sur le point de devenir propriétaires. Cependant, les experts s'accordent à dire qu'une pénurie de logements et de nouvelles constructions, qui conduit à des guerres de grogne et à des conditions de marché concurrentielles, entraînera une hausse des prix des logements jusqu'à ce que davantage de vendeurs entrent sur le marché ou que plus de maisons soient construites.

«Nous n’avons pas construit suffisamment d’habitations depuis longtemps», déclare Redfearn.

4. La demande de logements va augmenter

L’amélioration du marché du travail a été une aubaine pour les nouvelles formations de ménages, un terme qui désigne des configurations de personnes qui vivent ensemble sous un même toit, que ce soit vous et quelques colocataires, un couple marié, une famille nucléaire de quatre personnes ou tout simplement vous. Cette augmentation se poursuivra en 2016, avec la création de plus de 1,25 million de nouveaux ménages.

Selon le Census Bureau, les Millennials - les 83,1 millions d’entre eux - sont désormais plus nombreux que les baby-boomers et représentent plus du quart de la population américaine. Beaucoup d’entre eux quittent le domicile de leurs parents, se marient ou ont des enfants. Comme ils le font, ces jeunes Américains vont créer une demande de logements plus élevée, en particulier pour les logements locatifs.

Cette nouvelle augmentation de la demande devrait stimuler la construction de maisons unifamiliales et d'immeubles d'appartements multifamiliaux, mais pas au rythme requis pour faire face aux nouveaux ménages. NAR prévoit 1,3 million de mises en chantier de logements unifamiliaux cette année, mais le pays a besoin de 1,5 million de logements pour répondre à la demande.

Freddie Mac prévoit que le nombre total de mises en chantier augmentera de 16% entre 2015 et 2016, mais cela n’est toujours pas suffisant. C’est pourquoi plus de gens se tournent vers le marché de la location, qui est confronté à un problème similaire.

5. Les loyers vont aussi augmenter

La construction de logements multifamiliaux augmentera cette année, mais il reste encore une pénurie de logements locatifs pour les millions de personnes qui en ont besoin. Selon le rapport CoreLogic, les taux d'inoccupation des logements locatifs sont proches de leur niveau le plus bas depuis 30 ans. En conséquence, les loyers en 2016 continueront d'augmenter plus rapidement que l'inflation, prédit CoreLogic.

Avec les loyers en hausse, il n’est pas étonnant que tant de millénaires aient du mal à se payer un acompte. Pour commencer, 41% d’entre eux ont des prêts étudiants qui se chiffrent souvent par dizaines de milliers, selon NAR. De plus, les salaires augmentent lentement ou pas du tout, à mesure que les loyers et les autres coûts de la vie augmentent. C’est une combinaison de défis qui rend difficile l’épargne pour un acompte sur une maison, disent les experts.

Le taux d'accession à la propriété diminuera légèrement cette année encore, le nombre de nouveaux ménages locataires étant supérieur au nombre de nouveaux acheteurs. Cependant, 94% des locataires de moins de 34 ans interrogés par NAR déclarent vouloir toujours acheter une maison à l'avenir, ce qui augure bien pour un marché plus équilibré dans les années à venir, explique Salomone.

La ligne du bas

Le marché du logement a parcouru un long chemin depuis la Grande Récession, mais la reprise a été inégale et certaines régions ont encore beaucoup de chemin à parcourir.

Selon Salomone, un marché du logement durable est un marché équitable pour les acheteurs et les vendeurs. Tous les signes que nous avons mentionnés indiquent une route plus équilibrée pour le logement, mais il faudra un peu plus de temps pour y arriver.

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Deborah Kearns est rédactrice à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.