Les détenteurs d'un prêt étudiant profitent d'une pause pour acheter une maison -

Pour beaucoup des 44 millions d'Américains ayant des dettes d'études qui cherchent à acheter une maison, se qualifier pour une hypothèque devient un peu plus facile. Le géant de l'immobilier, Fannie Mae, a publié cette semaine de nouvelles directives sur la manière dont les prêteurs doivent évaluer les demandeurs de prêts hypothécaires ayant des prêts étudiants, en particulier les emprunteurs bénéficiant de plans de remboursement fondés sur le revenu.

Selon Jonathan Lawless, vice-président du développement de produits et du logement abordable chez Fannie Mae, les changements apportent une réponse à l’inquiétude des emprunteurs qui contractent des prêts étudiants.

Selon un sondage réalisé en avril 2016 par la National Association of Realtors et l'American Student Assistance, un organisme à but non lucratif qui aide les étudiants à payer leurs études, 71% pensent que leur dette d'études a retardé l'achat d'une maison. collège et rembourser les prêts étudiants.

Jerry Kaplan, vice-président directeur des marchés financiers chez Cherry Creek Mortgage Co., une société basée au Colorado, peut nuire à votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire. Les prêts étudiants augmentent votre rapport dette / revenu - le montant de votre dette totale. doit par rapport à votre revenu - et vous ne serez pas admissible si ce pourcentage est trop élevé.

Néanmoins, les emprunteurs de prêts étudiants peuvent obtenir des prêts hypothécaires, et les nouvelles politiques leur donnent plus de choix, dit Kaplan. Fannie Mae soutient le tiers des foyers américains, a déclaré la porte-parole de Fannie Mae, Alicia Jones.

Les modifications de Fannie Mae sont déjà en vigueur, bien que certains prêteurs puissent mettre du temps à s’aggraver, dit Lawless. Voici ce que les emprunteurs de prêts aux étudiants doivent savoir sur les mises à jour.

Plans axés sur le revenu et accès à la propriété

Selon les nouvelles directives, les prêteurs qui émettent des hypothèques adossées à Fannie Mae peuvent calculer votre ratio d'endettement en utilisant votre paiement mensuel de prêt étudiant selon un plan de remboursement basé sur le revenu, dit Lawless. Les régimes axés sur le revenu plafonnent vos paiements mensuels à un pourcentage de votre revenu.

Auparavant, les prêteurs devaient calculer un paiement mensuel de prêt étudiant plus élevé pour les demandeurs d’hypothèque sur des plans de remboursement basés sur le revenu, explique Lawless. Cela signifiait que les prêteurs hypothécaires évaluaient ces emprunteurs sur la base d'un ratio dette / revenu plus élevé que ce qu'ils avaient réellement. À l'époque, Fannie Mae estimait que l'octroi de prêts à des emprunteurs dans le cadre d'un plan basé sur le revenu était plus risqué, déclare Lawless. «Nous avons appris à mieux comprendre ces programmes», déclare Lawless, citant cette meilleure compréhension pour expliquer le changement de politique.

Les prêteurs adossés à Fannie Mae doivent encore calculer un paiement mensuel de prêt étudiant à utiliser pour déterminer votre ratio d’endettement par rapport au revenu si vous êtes en état de différé ou de tolérance. Ce montant mensuel correspondra à 1% du solde de votre prêt étudiant ou au montant nécessaire pour rembourser le prêt dans les limites de la durée restante du prêt.

Aide aux cosignataires et aux non-emprunteurs

Si un parent ou un employeur paie votre prêt étudiant, ou si vous êtes un cosignataire d'un prêt que l'emprunteur principal paye, vous avez maintenant une meilleure chance de vous qualifier pour une hypothèque adossée à Fannie Mae, déclare Lawless. Le montant du prêt étudiant ne fera pas partie de votre ratio d’endettement sur le revenu si vous pouvez fournir des documents, tels que des relevés bancaires ou des chèques nuls, prouvant que les paiements mensuels ont été effectués par une autre personne au cours des 12 derniers mois consécutifs.

Refinancement pour les propriétaires ayant des dettes d'études

Fannie Mae a commencé à piloter ce qu'elle appelle un refinancement d'encaissement de prêt étudiant fin 2016 avec SoFi, un prêteur de refinancement de prêt hypothécaire et étudiant. Désormais, tout prêteur soutenu par Fannie-Mae peut l'offrir.

Voici comment cela fonctionne: vous contractez une nouvelle hypothèque plus importante, équivalente à votre hypothèque existante, ainsi qu’une partie ou la totalité de votre dette d’étudiant impayée. Votre prêteur hypothécaire remboursera votre prêteur ou votre prestataire de service de prêt étudiant et supprimera les frais d’ajustement du risque qui s’appliquent aux refinancements de l’emprunt hypothécaire traditionnels. Avec des taux hypothécaires toujours bas, un refinancement d'encaissement de prêt étudiant peut être un moyen intéressant de réduire votre taux d'intérêt sur les prêts étudiants.

Toutefois, l’utilisation de votre prêt hypothécaire pour refinancer une dette d’étudiant comporte des risques. Vous allez échanger une dette non garantie (prêt étudiant) contre une dette garantie (votre hypothèque) et augmenter ce que vous devez sur votre maison. Si vous ne pouvez pas faire le versement hypothécaire le plus élevé, vous pourriez perdre votre maison. Vous paierez probablement davantage d’intérêts au fil du temps, car les conditions d’emprunt tendent à être plus longues que celles des prêts étudiants.

Vous pouvez également envisager de refinancer vos prêts étudiants avec un prêteur étudiant privé pour obtenir un taux inférieur et une durée de prêt plus courte, tout en maintenant la dette entre étudiant et maison. Cependant, il y a aussi des risques. Par exemple, lorsque vous refinancez des prêts d'études fédéraux, vous perdez l'accès à des plans de remboursement basés sur le revenu.

Avant de souscrire un nouvel emprunt hypothécaire ou de refinancer un emprunt hypothécaire existant, adressez-vous à un conseiller financier ou à un fiscaliste pour obtenir des conseils personnalisés, dit Kaplan. Vous devez également comparer les prêteurs hypothécaires pour déterminer le taux le plus bas auquel vous avez droit en fonction de votre situation financière.

Teddy Nykiel est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @teddynykiel.