Comment les contingences protègent-elles les acheteurs d'une première maison

Lors de l'achat d'une maison, il y a apparemment des centaines de détails à prendre en compte, notamment en tant que premier acheteur. Ces détails peuvent aller du plus critique au plus peu pratique, des limites de propriété aux animaux de compagnie. Un problème important que vous rencontrerez est celui de la contingence.

«Les éventualités sont votre clause de sortie», déclare Tim Freund, courtier immobilier de la région de Los Angeles. "Ils permettent à un acheteur de sortir d'un accord légitimement."

Mais tu veux acheter une maison, pas Sortez d'un accord. Ça parles de quoi?

Contingences communes

Les imprévus constituent votre plan intégré de protection de l’acheteur, fixant des conditions sur la vente qui garantissent que vous n’en tirez pas parti. L’éventualité la plus courante est une inspection physique, qui permet aux acheteurs de déterminer s’il existe un problème avec la maison qui est plus gros que ce qu’ils sont prêts à résoudre. Cela pourrait être un toit qui fuit, une fondation en ruine - ou une ligne de transmission enterrée dans votre jardin.

Les autres conditions d'une vente peuvent inclure la confirmation que le vendeur a un titre clair - la propriété qui n'est pas liée par un privilège ou une dette non divulguée.

Mais Freund dit que l'éventualité la plus importante est peut-être l'approbation du prêt. Si vous ne parvenez pas à vous qualifier pour un prêt hypothécaire, pour quelque raison que ce soit, vous pouvez annuler le contrat sans pénalité. Plus important encore, cela peut signifier de récupérer votre argent en dépôt.

Éventualités résidentielles - et marchés chauds

L'évaluation de la propriété est une autre éventualité courante, en particulier sur un marché en pleine croissance.

Sur un marché en pleine effervescence, il est courant de faire face à une guerre d’enchères pour une maison, vous opposant à d’autres acheteurs potentiels. Dans ce cas, vous êtes susceptible d’offrir plus que le prix affiché. Si vous remportez l’enchère, mais que la maison évalue une valeur inférieure à votre offre, vous devrez compenser la différence entre le prix d’achat et le montant de votre prêt immobilier.

Freund dit qu'il y a quatre résultats possibles dans ce scénario:

1. Le vendeur accepte de réduire le prix à la valeur estimée (ne retenez pas votre souffle)
2. Vous devrez injecter des fonds supplémentaires pour combler la différence
3. Vous et le vendeur pouvez accepter un compromis sur le prix de vente plus des liquidités supplémentaires.
4. Le contrat d'achat est annulé

Bien que les imprévus protègent l’acheteur, le fait d’exposer un trop grand nombre de conditions à un achat peut vous faire perdre le contrôle de votre maison, en particulier sur le marché du vendeur. Dans de telles circonstances, Freund dit que votre agent immobilier pourrait vous conseiller de raccourcir les délais pour les imprévus, voire même, dans certains cas, de renoncer à l’éventualité de l’évaluation.

Compensation des imprévus

Le fait de libérer ou de supprimer une réserve supprime une condition de la vente et fait avancer le processus d'achat. Freund dit que c’est quand une fermeture rapide devient importante. Il donne un exemple:

Supposons que l'acheteur d'un lotissement soit approuvé pour un prêt, avec l'inspection de la propriété et toutes les autres vérifications préalables complètes. Des imprévus ont été libérés et un entiercement de 30 ou 45 jours est en place.

«Ils y ont passé 30 jours et le marché boursier a chuté de 10% - et ils ont tout juste perdu leur mise de fonds», explique Freund. “Alors maintenant, l'acheteur veut annuler. Mais ils ont levé leurs imprévus, ce qui signifie que leur dépôt est maintenant passible de déchéance."

Avant de lever les imprévus, les acheteurs peuvent légitimement annuler un achat et, dans 99% des cas, récupérer l'intégralité de leur dépôt sans pénalité, a-t-il déclaré. C’est la raison pour laquelle les agents immobiliers préfèrent les fermetures rapides, par exemple dans les 30 jours, plutôt que de les prolonger à 60, voire 90 jours.

Méfiez-vous des acheteurs

Les autres éventualités comprennent:

• Inspection et réparation: Un inspecteur qualifié vous indique ce qui doit être réparé ou amélioré à la maison. Vous pouvez souvent négocier pour que certains articles importants soient traités par le vendeur.
• La vente d'une maison antérieure: Vous devez vendre votre maison avant d’en acheter une autre.
• Risques naturelsCelles-ci sont révélées dans les divulgations légales du vendeur et peuvent inclure la divulgation du fait qu’une propriété se trouve dans une zone sismique ou dans une plaine inondable.
• L'assurabilité: Par exemple, si vous découvrez que la propriété est dans une zone inondable, peut-elle être assurée? Et si oui, combien cela coûtera-t-il?

Eviter les problèmes petits et grands

Certaines propriétés sont soumises aux règles et restrictions mises en place par les associations de propriétaires, ou HOA. Ces organisations de quartier fournissent des commodités et protègent la valeur des propriétés Cela pourrait inclure la maintenance des ascenseurs dans les tours d’immeubles en copropriété, ou la construction et l’entretien des parties communes, telles que les halls d’entrée, les pavillons ou les terrains de jeux.

«Peut-être que l’association des propriétaires n’a pas de réserves suffisantes», déclare Freund. Si tel est le cas, "chaque fois que quelque chose doit être réparé, il y a une évaluation spéciale, car ils n'ont aucune réserve pour payer le toit, la peinture ou quoi que ce soit d'autre".

Mais ce ne sont pas toujours des problèmes majeurs qui détruisent un accord. Annuler un achat peut être une affaire de physique, d’argent ou même de poil.

"Il y a à peine une semaine, un accord a été rompu parce que le document de l'association de propriétaires indique qu'un propriétaire peut" raisonnablement avoir deux chiens sur la propriété "- et mon client en a trois", explique Freund. "Ils ont annulé."

Les contingences peuvent être le meilleur ami d’un acheteur.

Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

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