Acheteurs d'une première maison: il est temps d'envisager un logement en propriété?

Un contrat de location avec option d'achat, ou contrat de location-achat, peut sembler la solution idéale pour un acheteur ne pouvant pas tout à fait s'y rendre. Peut-être que votre crédit a besoin de quelques retouches ou vous n'avez pas encore d'acompte à la banque. Un contrat de location-achat peut vous amener dans votre propre maison pendant que vous triez les détails de l'achat, non?

Oui, mais personne ne dit que ce sera facile.

Premièrement, ce n’est pas un slam dunk financier. Vous paierez probablement beaucoup plus d’avance et, en plus de votre loyer, vous devrez payer des frais de prime de loyer - un montant supplémentaire appliqué à l’achat potentiel.

Vous devrez tout de même économiser pour un acompte tout en payant vos factures et en peaufinant votre pointage de crédit pour pouvoir acheter la maison avant la fin du contrat. Le pire de tout peut-être, les frais de prime de loyer que vous avez accumulés comme argent pour l’achat peuvent être perdus si vous ne pouvez pas éliminer tous les obstacles à l’achat.

«La location-achat de biens immobiliers n’est pas aussi simple que le magasin de quartier à louer, alors ne supposez pas qu’ils fonctionnent de la même manière», déclare Glenn S. Phillips, PDG de Lake Homes Realty à Pelham, en Alabama. Phillips a travaillé avec des contrats de location avec option d'achat, en tant que propriétaire, ainsi qu'avec sa société immobilière multi-états. «De nombreuses personnes, y compris certains agents agréés, ne réalisent pas les pièges juridiques d’un contrat de location-achat mal conçu. Cela peut entraîner des pertes d’argent, de temps et même des frais juridiques considérables. »

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Fonctionnement d'un contrat de location-achat ou de location avec option d'achat

Bien entendu, aucun contrat immobilier - loyer pour achat ou achat ferme - est une simple affaire. Mais les achats de location peuvent être particulièrement difficiles à naviguer.

Certains contrats sont structurés comme des options de location - vous louez la maison et vous avez une option non contraignante pour l’acheter ultérieurement. Un contrat de location-achat est plus définitif, avec un prix d’achat fixe et une durée limitée. Avec les deux, assurez-vous de comprendre:

• Vous paierez probablement un acompte important - en plus des frais initiaux habituels tels qu'un acompte pour animal de compagnie - et vous recevrez un paiement de loyer mensuel (le loyer) avec des frais supplémentaires (la prime de loyer qui s'accumule comme une somme d'argent).
• Les paiements de location peuvent s’appliquer ou non à l’achat.
• Le paiement de la prime de location peut ne pas être remboursable si vous ne finissez pas par acheter. Dans la plupart des cas, les contrats sont structurés de sorte que, si l'achat n'a pas lieu, le propriétaire de la propriété conserve tous les paiements.
• Les lois des États varient, vous aurez donc besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

«Une autre approche pour un contrat de location-achat unique consiste à utiliser trois contrats», ajoute Phillips. «L’un est un contrat d’achat immobilier standard dont la date de clôture peut être dans des mois ou des années. Le second est un contrat de location standard pour la période précédant l’achat. Et le troisième contrat est un contrat d’option d’achat qui indique exactement dans quelles conditions l’acheteur reçoit un crédit pour les paiements de location au moment de l’achat. ”

Dans ce scénario, l’option d’achat peut inclure une obligation pour l’acheteur de verser au propriétaire une certaine somme d’argent - un dépôt - qui n’est pas remboursable. En échange, le propriétaire retire la maison du marché.

«Cela semble compliqué, mais en réalité, l'approche juridique peut être beaucoup plus propre et, une fois comprise, éviter toute confusion pour toutes les parties», a déclaré Phillips.

La location-achat peut-elle être un moyen d’accéder à la propriété?

Les contrats de location-acquisition ne peuvent pas supprimer tous les obstacles à l’accession à la propriété. Par exemple, si l’acheteur n’a pas les moyens d’acquérir une mise de fonds minimale - ou si les loyers mensuels sont un effort financier excessif - il est peu probable qu’il parvienne à la table de clôture pour un achat.

"Ne vous engagez pas dans une voie qui est condamnée dès le début", conseille Phillips.

Lola Audu de Comstock, dans le Michigan, est courtier immobilier depuis plus de 20 ans et possède une expérience en matière de contrats de location comportant des options d'achat. Et d'après ce qu'elle a vu, les résultats n'ont pas été bons.

«D'après mon expérience, ils n'ont jamais abouti à un achat», déclare Audu. «Les acheteurs qui ne peuvent pas financer un achat ne sont souvent pas les meilleurs candidats à l’accession à la propriété. Les problèmes de crédit et d'acompte sont des problèmes structurels fondamentaux. Ils doivent être corrigés avant l'achat d'une maison plutôt que d'essayer d'acheter par un bail et de travailler sur des problèmes de financement. ”

Elle dit que les contrats de location-achat deviennent souvent «des expériences de location glorifiées».

«Lorsque l'excitation initiale d'être dans une maison s'estompe, l'acheteur n'a plus la motivation de continuer à faire le nécessaire pour apporter les corrections nécessaires pour obtenir un financement», déclare Audu.

Phillips de Lake Homes est d'accord: «Notre expérience est que le bail à propriété devient rarement un achat. Si cela ressemble à un raccourci pour accéder à la propriété, ce n'est pas le cas.

Bien que, dit-il, ne dites jamais jamais: «J'ai actuellement une propriété où j'ai un locataire à très long terme qui, je crois, sera converti en achat. Il s’agit d’une exception, et nous n’avons tout d’abord commencé par un simple bail, puis nous avons discuté d’un éventuel achat. »

Certaines entreprises veulent réinventer l'accession à la propriété

Ainsi, la voie du loyer pour devenir propriétaire semble être une route sinueuse pleine de nids de poule.On dirait qu’il est presque impossible d’aller d’ici (louer) à là-bas (posséder). Mais au moins quelques entreprises veulent changer le paysage de la location-achat.

Imaginez que vous trouviez une maison en vente sur votre marché - celle que vous aimez vraiment - et que quelqu'un l'achète et vous la loue avec une option d'achat. C’est ce que fait Home Partners of America.

Le processus commence par une demande initiale et des frais non remboursables de 75 $. Si votre demande de préqualification est approuvée, vous soumettez une demande complète, ce qui implique de tirer un rapport de crédit. Home Partners vous indique ensuite le loyer mensuel maximal auquel vous avez droit.

À partir de là, vous contactez un agent immobilier pour trouver une maison qui vous intéresse et Home Partners négocie un achat. La société paie en espèces, ce qui facilite généralement un transfert rapide de propriété. Ensuite, vous signez un bail d’un an avec Home Partners, ainsi qu’un contrat de droit d’achat précisant le prix que vous paierez pour la maison si vous exercez votre option d’achat. Vous devrez également verser un acompte, généralement de deux mois de loyer.

Vous avez la possibilité d'acheter la maison au prix prédéterminé à tout moment dans les trois à cinq prochaines années, mais vous n'êtes pas tenu de la louer pour une durée d'un an.

La société dessert actuellement des résidents de 34 villes de 18 États, dont la Californie, le Texas, le Colorado et la Floride. Elle prétend avoir acheté pour 1 milliard de dollars de biens immobiliers afin de placer plus de 9 000 personnes (et 2 500 animaux de compagnie!) Dans des «maisons avec droit de bail».

HomeLPC est une autre entreprise en démarrage, mais son programme n’existe actuellement qu’en Californie et au Texas. Mais la firme souhaite desservir 20 États d’ici fin 2016.

Trouver un prêteur à préapprouver

Déménager avec un contrat d'option d'achat

Peut-être qu'un contrat d'option d'achat peut éliminer quelques chargements de camions de déménagement sur la voie de l'accession à la propriété. C’est une perspective attrayante: emménagez dans une maison maintenant, corrigez les rides afin de pouvoir prétendre à l’achat et finalisez l’entente sans emballer une autre boîte.

Ce n'est peut-être pas facile, mais trouver un moyen de résoudre le problème de l'accession à la propriété pourrait en valoir la peine.

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

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