Revue de fonds 2018

Fundrise est une société immobilière en ligne qui permet aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers commerciaux et résidentiels privés en regroupant leurs actifs via une plateforme d'investissement.

Certaines plates-formes immobilières en ligne ne sont accessibles qu'aux investisseurs qualifiés (définis dans le droit américain des valeurs mobilières comme ayant une valeur nette de plus d'un million de dollars, sans compter la valeur de leur maison, ni un revenu annuel d'au moins 200 000 dollars pour les particuliers ou de 300 000 dollars pour un couple). Tous les produits actuels de Fundrise sont disponibles pour les investisseurs non accrédités.

Les principaux produits de la société sont les fiducies de placement immobilier, ou FPI, qui investissent généralement dans des biens immobiliers productifs, en achetant et en gérant des immeubles ou en détenant des hypothèques. Ce sont des sociétés de placement immobilier qui ne négocient pas sur un marché public - elles sont très illiquides. Cela signifie que rien ne garantit qu’il y aura des acheteurs pour les investisseurs qui souhaitent vendre des actions. (Fundrise propose un programme de rachat, mais il comporte des réserves; vous en trouverez plus à ce sujet ci-dessous.) Fundrise souligne la nature en ligne de son processus en appelant son produit «eREITs». Fundrise propose également des eFunds dans lesquels l'argent mis en commun des investisseurs est utilisé pour acheter terrains, aménager des logements puis les vendre à des acheteurs.

Les investisseurs souscrivent à ces produits via l’un des quatre portefeuilles suivants: démarreur, revenu supplémentaire, investissement équilibré ou croissance à long terme. Fundrise détermine la composition des eREIT et des eFunds dans chaque plan, ainsi que les propriétés sous-jacentes.

Investir dans des FPI non négociées comporte des risques importants - les risques que nous décrivons ci-dessous - mais il peut aussi y avoir des avantages. Le rendement annuel moyen de tous les investissements du Fonds en 2017 s'élevait à 11,44%, net des frais, en supposant le réinvestissement des dividendes, selon le Fonds. (Les rendements historiques reflètent les performances des investissements telles que calculées par Fundrise, pas nécessairement celles qui ont été payées aux investisseurs. Fundrise suppose un montant moyen pondéré investi dans chaque produit. En d'autres termes, certains produits ont reçu plus de poids que d'autres lors du calcul de la moyenne.)

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Faits rapides

• Portefeuille diversifié de transactions immobilières privées
• Investissement minimum de 500 $ à 1 000 $
• Les frais de gestion et de conseil s’élèvent à environ 1%, mais soyez au courant des autres frais.

Apprendre encore plus

Fundrise est le meilleur pour

• Investisseurs ayant une perspective à long terme. Ces investissements ne sont pas négociés en bourse, ce qui signifie qu’ils sont illiquides. L'idée est de les garder pendant au moins cinq ans. Il y a des frais pour sortir tôt dans certains cas. (Si vous préférez vous limiter à des placements liquides, envisagez d’investir par l’intermédiaire d’un courtier en ligne. Nous trouvons ici les meilleurs courtiers pour les opérations sur actions.)
• Investisseurs recherchant une diversification des marchés des actions et des obligations. Contrairement aux sociétés de placement immobilier cotées en bourse, qui ont tendance à être en corrélation dans une certaine mesure avec le marché boursier, la performance des propriétés individuelles dans les portefeuilles de Fundrise est généralement déconnectée de la performance du marché boursier.
• Les investisseurs disposés à prendre le risque d’investir via un modèle qui n’a pas encore été testé par un repli immobilier important. (Pour vous aider à construire un portefeuille de placements plus traditionnel et à faible coût, consultez notre sélection des meilleurs robo-conseillers.)
• Investisseurs capables et désireux de faire des recherches diligentes. Chacun des produits de Fundrise possède sa propre circulaire d’offre de plus de 200 pages auprès de la Securities and Exchange Commission, décrivant les frais et autres détails. Il incombe aux investisseurs de se présenter les yeux ouverts.
• Les investisseurs qui ne veulent pas choisir ou gérer eux-mêmes des propriétés. Fundrise trouve des propriétés, procède à la souscription et détermine les propriétés entrant dans chacun de ses vecteurs de placement.

Fundrise en bref

Offre	Détails
eREITs et eFunds	Les investisseurs choisissent parmi quatre portefeuilles de placement, qui contiennent un assortiment varié de cinq eREIT et deux eFund.
Potentiel de retour	Le rendement moyen de tous les investissements du Fonds en 2017 était de 11,44%, net des frais, en supposant le réinvestissement des dividendes, selon le Fonds (les rendements reflètent le rendement du placement calculé par le Fonds, pas nécessairement celui qui a été versé aux investisseurs).
Minimum d'investissement	500 $ minimum pour le portefeuille de départ Minimum de 1 000 $ pour les régimes de revenu supplémentaire, de placement équilibré et de croissance à long terme.
Honoraires	Commission de gestion d'actif de 0,85% et commission de conseil de 0,15%, mais d'autres frais peuvent s'appliquer.
Promesse de remboursement de 90 jours	Selon son site Web, Fundrise «rachètera votre investissement au montant initial» si vous demandez un rachat dans les 90 premiers jours (certaines restrictions peuvent s'appliquer).

Des produits

Vous pouvez choisir d'investir dans l'un des quatre portefeuilles Fundrise, en fonction de vos objectifs de placement: le portefeuille de départ, le plan de revenus supplémentaires, le plan de placement équilibré ou le plan de croissance à long terme. À leur tour, chacun de ces comptes investit dans une combinaison différente des eREIT et des eFunds Fundrise décrits ci-dessous.

Cinq eREITs

• Income eREIT: met l'accent sur les investissements dans des actifs commerciaux par emprunt
• Croissance eREIT: Se concentre sur les immeubles commerciaux, en particulier les immeubles multifamiliaux, qui vont s’apprécier avec le temps
• EREIT de la côte est: se concentre sur les investissements en titres de créance et en actions sur la côte est
• Heartland eREIT: se concentre sur les investissements en titres de créance et en actions dans le Midwest
• EREIT de la côte ouest: se concentre sur les investissements en titres de créance et en actions sur la côte ouest

Deux eFunds

Les fonds financiers de Fundrise investissent dans le développement et la vente d’immeubles résidentiels dans les principales villes américaines, dans le but de tirer profit de la demande de logements du millénaire pour les logements urbains et de la pénurie de tels logements. La société envisage de puiser dans son réseau d’investisseurs existant pour trouver des acheteurs potentiels. Les deux fonds électroniques de Fundrise se concentrent actuellement sur Washington DC et Los Angeles. Avec chacun des fonds et des fonds eREIT, vous investissez dans une société à responsabilité limitée qui effectue les transactions.

Détails du portefeuille

Portefeuille de démarrage

• Investissement minimum: 500 $
• Commission de conseil: 0,15%
• Frais de gestion: 0.85%
• Investissez la moitié de votre argent dans le revenu eREIT et l'autre moitié dans le Fonds de croissance eREIT

Plan de revenu supplémentaire

• Investissement minimum: 1 000 $
• Commission de conseil: 0,15%
• Frais de gestion: 0.85%
• Investit 25% de votre argent dans chacune des quatre eREIT - côte est, centre-ville, côte ouest et revenu

Plan d'investissement équilibré

• Investissement minimum: 1 000 $
• Commission de conseil: 0,15%
• Frais de gestion: 0.85%
• Investissez 20% de votre argent dans Income eREIT, 18,33% de votre argent dans chacun des trois eREIT (East Coast, Heartland, West Coast), 15% dans eFund de Los Angeles et 10% dans Growth eREIT.

Plan de croissance à long terme

• Investissement minimum: 1 000 $
• Commission de conseil: 0,15%
• Frais de gestion: 0.85%
• Investissez 20% de votre argent dans eREIT Growth, 20% dans l'eFund de Los Angeles, 16,67% dans chacun des trois eREIT (East Coast, Heartland, West Coast) et 10% dans l'eFund de Washington DC

Compte de retraite

• Investissement minimum: 1 000 $
• Les investisseurs qui ont un IRA avec Millennium Trust Company (une société externe qui gère des IRA autogérés pour les personnes cherchant à investir dans des actifs alternatifs) peuvent investir dans n’importe lequel des eREIT, moyennant des frais annuels de 75 $ par eREIT, versés au Millennium Trust (frais). plafonné à 200 $ par an).

Où brille Fundrise

Faibles investissements minimums: Fundrise pourrait vous convenir, si vous aimez l’idée de vous lancer dans des transactions immobilières privées sans pour autant avoir beaucoup d’argent à dépenser.

Promesse de remboursement de 90 jours: Selon son site Web, Fundrise «rachètera votre investissement au montant initial» si vous n'êtes pas satisfait du service et demandez un rachat dans les 90 premiers jours. Cela vous permet de plonger vos orteils dans l'eau. Des restrictions peuvent s’appliquer, notamment une période d’attente de 60 jours après le dépôt de votre demande, conformément aux circulaires d’offre de Fundrise.

Plate-forme facile à utiliser: L’inscription prend environ 10 minutes, si cela - en supposant que vous ayez déjà lu les longues informations fournies aux investisseurs (et que vous devriez les lire en premier). Vous fournissez votre adresse, votre numéro de téléphone et votre numéro de sécurité sociale, puis vous choisissez d’approvisionner votre compte par virement ACH (en liant votre compte bancaire), en saisissant vous-même vos informations bancaires ou par virement bancaire.

Pour voir comment la plate-forme fonctionne, j'ai ouvert un portefeuille de départ avec 500 $. Il a fallu quelques jours à mon investissement pour financer. Le site Web est facile à utiliser, mais aussi assez simpliste. Vous ne trouverez ni outils ni calculatrices, mais vous pourrez consulter les informations relatives à chaque propriété de votre portefeuille.

Où Fundrise tombe à court

Transparence des frais: Fundrise affirme économiser de l'argent aux investisseurs en créant un lien relativement direct entre les investisseurs et l'immobilier. Par exemple, contrairement à certains sites de financement participatif, il n’existe aucun courtier agissant en tant qu’intermédiaire auprès de Fundrise, ce qui permet de réaliser des économies.

Cependant, il existe des coûts initiaux difficiles à comprendre pour les investisseurs. Bien que Fundrise indique clairement ses frais de gestion d'actifs et de conseil, vous devez explorer certains de ses longs circulaires d'offre pour en savoir plus sur les autres coûts.

Fundrise n'est pas seul à cet égard. Dans le nouveau monde des investissements immobiliers en ligne, les entreprises publient des liens vers des circulaires et autres documents contenant des centaines de pages contenant des informations détaillées sur les frais que les investisseurs devraient connaître. (Consultez cet avertissement de la FINRA, l'autorité de réglementation du secteur financier, pour en savoir plus sur les risques liés aux FPI non négociées.) En attendant, les sites Web des sociétés regorgent d'images éclatantes de propriétés et de tableaux de rendements projetés qui augmentent inévitablement et à droite.

Par exemple, j'ai investi 500 USD en août 2017. Lorsque je me connecte à mon compte, je vois un graphique qui illustre mon «rendement projeté hypothétique» de 2019 à 2034:

Capture d'écran du compte Fundrise, 5 avril 2018.

En attendant, cette page indique le statut de mon portefeuille:

Capture d'écran du compte Fundrise, 5 avril 2018

Les graphiques sont jolis, mais une définition claire des frais et des coûts initiaux aiderait les investisseurs à faire des choix éclairés. En attendant, voici quelques frais à considérer:

• Les actions des produits de Fundrise peuvent être vendues à un prix égal à leur valeur, ce qui signifie que vous pouvez payer, par exemple, 10 USD par action pour un eREIT dont la valeur liquidative est de 9,50 USD. Ce différentiel agit comme un type de charge de vente.
• Comme pour toute transaction immobilière, l'organisation des eREIT et des eFund comporte des coûts d'organisation et d'offre. Fundrise indique que ceux-ci représentent entre 0% et 2% des fonds levés auprès des investisseurs. Le gestionnaire se voit rembourser ces coûts d’offre sur eREIT ou eFund par versements mensuels ne dépassant pas 0,5% du produit total du fonds.
• Avec les eFunds, il existe des frais de développement potentiels pouvant aller jusqu’à 5% du coût total de développement, terrains non compris, explique Kendall Davis, vice-président des investissements chez Fundrise. Ces frais s’appliqueraient si Fundrise développait un projet lui-même plutôt que de faire appel à un développeur externe, dit-elle.
• À l'avenir, lorsque l'un des fonds électroniques vendra une propriété, il pourrait y avoir une commission de cession potentielle de 1,5% du produit brut, après le remboursement de la dette au niveau de la propriété, a déclaré Davis, notant que Fundrise viserait à réduire les coûts en agissant comme son propre agent inscripteur, sans passer par un courtier immobilier traditionnel. (Si Fundrise passait par un courtier, ses honoraires seraient déduits du produit brut.)

Avant de plonger, considérez:

• L'investissement immobilier participatif n'a pas encore été testé en période de ralentissement économique. En cas de nouvelle crise immobilière comme celle qui a débuté en 2006, les investisseurs potentiels dans un produit Fundrise se lanceraient essentiellement dans une course contre la banque, tous cherchant à racheter leurs actions en même temps. Dans ce cas, Fundrise pourrait être contraint de différer les rachats de certains investisseurs. Il y a des inconnus ici, alors si vous avez une aversion pour le risque, restez à l'écart. (Il existe plus d’une façon d’investir dans l’immobilier - trouvez le type qui vous convient le mieux: 5 façons d’investir dans l’immobilier.)
• Etes-vous diversifié? Tenez compte de tous vos avoirs immobiliers, y compris votre FPI résidentielle et négociée en bourse, de votre portefeuille de placement, lorsque vous évaluerez le degré de diversification de votre portefeuille. Lisez notre article sur la façon dont la diversification peut réduire les risques d’investissement.
• La société mère de Fundrise n’a pas encore généré de bénéfices et subit des pertes nettes, conformément à la circulaire d’offre de la société de juillet 2017. Néanmoins, chaque transaction immobilière constitue sa propre entité, distincte de la société mère. «Les investisseurs ne perdraient de l'argent que si les transactions immobilières étaient liquidées», déclare Mark S. Roderick, avocat chez Flaster Greenberg, spécialisé dans l'immobilier en ligne et les sociétés de financement participatif.
• Investir avec Fundrise signifie bloquer votre argent pendant un moment. Vous pouvez demander le rachat de vos actions sur une base trimestrielle, mais vous pourriez devoir payer des frais, en fonction de la durée de détention du placement. La commission, qui est versée dans eREIT ou eFund, est calculée sous forme de réduction du prix de l’action: 0% si au cours des 90 premiers jours; 3% d'escompte si les actions étaient détenues pendant au moins 90 jours mais moins de trois ans; 2% si les actions sont détenues depuis au moins trois ans mais moins de quatre ans; 1% si les actions sont détenues depuis au moins quatre ans mais moins de cinq ans. Il n’existe aucun escompte pour racheter des actions détenues depuis cinq ans ou plus. D'autres frais peuvent être associés au rachat et le plan de rachat peut être suspendu sans préavis. Si trop d'investisseurs demandent des rachats à un moment donné, les paiements peuvent être retardés. Les investisseurs concernés par cette question peuvent préférer investir via un compte de courtage standard, ce qui vous donne accès à un large éventail de placements. (Voici comment ouvrir un compte de courtage et ce qu’il faut prendre en compte avant de le faire.)
• Lorsque j’ai décidé de racheter mes actions, je ne pouvais pas trouver d’instructions sur le site Web; j’ai donc envoyé un courriel à Fundrise à leur adresse électronique générale. Après quelques jours, j'ai reçu un e-mail contenant un lien vers une page Fundrise pour racheter mes actions et un tableau décrivant comment mes actions seraient vendues à escompte (je les ai conservées plus longtemps que la période d'introduction de 90 jours). À ce stade, le processus de lancement de la rédemption était simple et ne prenait que quelques minutes. Je dois attendre la fin du trimestre pour que ma demande soit traitée. Toutefois, comme l'indiquent les circulaires de placement, Fundrise «ne peut garantir que les fonds mis de côté pour le plan de rachat seront suffisants pour satisfaire toutes les demandes présentées au cours d'un trimestre civil».

Pour plus de détails, consultez le site Web de Fundrise.