Comment obtenir un prêt hypothécaire inversé

Si vous souhaitez utiliser une partie de l’avoir de votre maison à la retraite, envisagez un prêt hypothécaire inversé et si vous envisagez de rester chez vous dans un avenir prévisible. Faites vos devoirs afin de savoir à quoi vous attendre avant d’obtenir un prêt hypothécaire inversé.

Voici quelques questions courantes (et réponses) pour vous aider à demander et à obtenir un prêt hypothécaire inversé.

Où puis-je obtenir un prêt hypothécaire inversé?

La plupart des hypothèques inversées sont émises sous forme d'hypothèques de conversion sur valeur domiciliaire, ou HECM, qui sont assurées par la Federal Housing Administration. Vous voudrez donc choisir un prêteur approuvé par la FHA. Les prêteurs hypothécaires inversés non HECM proposent leurs propres produits, mais ils ne bénéficient pas des mêmes protections des consommateurs que les HECM.

Comment puis-je me qualifier pour un HECM?

Pour obtenir un HECM, vous devez répondre aux exigences FHA suivantes:

• Vous avez 62 ans ou plus
• Vous et / ou un conjoint admissible - qui doit être nommé sur le prêt même s'il n'est pas un coemprunteur - vivez dans la maison en tant que résidence principale. Un conjoint «éligible» signifie que vous êtes légalement marié avant de demander un prêt hypothécaire inversé.
• Vous n'avez aucune dette fédérale en souffrance
• Vous êtes propriétaire de votre maison ou vous avez une grande valeur nette
• Vous assistez à une séance de conseil obligatoire avec un conseiller HECM approuvé par le ministère du Logement et du Développement urbain.
• Votre maison répond à toutes les normes de la FHA en matière de propriété et aux exigences relatives aux inondations
• Vous continuez de payer tous les impôts fonciers, l'assurance habitation et les autres frais d'entretien du ménage tant que vous demeurez à la maison.

Comment un prêteur évalue-t-il ma demande?

Votre prêteur procédera à une évaluation financière incluant l’utilisation de votre crédit, l’historique de vos paiements et tout emprunt hypothécaire en cours, et l’assurance que vous n’avez pas de privilège de propriété ni de dette fédérale.

Les prêteurs exigent également des relevés de revenus - 401 (k), pension, sécurité sociale, talons de chèque de paie si vous travaillez toujours, etc. - qui montrent que vous pouvez vous permettre de payer les frais de logement courants.

Enfin, le prêteur commandera une évaluation de la propriété afin de déterminer la valeur de votre maison et le montant que vous pouvez emprunter dans un prêt hypothécaire inversé.

Pourquoi dois-je faire du counseling HECM?

Le conseil obligatoire vous aide à mieux comprendre les tenants et les aboutissants d'une hypothèque inversée émise par un tiers professionnel neutre, déclare Cara Pierce, spécialiste du financement du logement chez Clearpoint Credit Counselling Solutions, une agence de conseil en investissements HECM agréée HUD.

«En tant que conseillers, nous n’obtenons pas de commissions et, en fait, nous ne parlons pas du tout au prêteur», déclare Pierce. «Nous mettons en évidence les faits - les verrues et tout le reste - et permettons aux consommateurs de prendre la décision.»

Comme vous empruntez sur la valeur nette de votre maison, il est important de comprendre dans quelle mesure un prêt hypothécaire inversé pourrait épuiser cette valeur nette au fil du temps, en fonction du montant que vous avez emprunté et de la valeur de votre maison, souligne Pierce.

Combien puis-je emprunter?

La limite maximale d’emprunt HECM de la FHA est de 679 650 USD. Mais le montant que vous pouvez retirer avec un prêt hypothécaire inversé variera en fonction de l'âge du plus jeune emprunteur (ou du conjoint non emprunteur éligible), des taux d'intérêt en vigueur et de la valeur estimée de votre maison, dit Pierce.

Le montant total que vous pouvez contracter dans un prêt hypothécaire inversé est appelé «capital initial». La première année, vous aurez un plafond de 60% de votre capital initial (déterminé par votre prêteur). La seule exception: si vous avez un prêt hypothécaire représentant plus de 60% de votre capital initial, un HECM vous permet de contracter plus de 60% de remboursement du prêt et de 10% de votre capital initial en espèces., selon le Consumer Financial Protection Bureau.

Combien de temps faut-il pour fermer?

Cela varie d’un prêteur à l’autre, mais en règle générale, vous pouvez vous attendre à clôturer un emprunt hypothécaire inversé dans les 30 jours, a déclaré Rob O’Dell, planificateur financier chez Coyle Financial Counsel à Naples, en Floride. L’évaluation peut être la partie la plus longue du processus, car certains marchés connaissent une pénurie d’évaluateurs de biens et une forte demande, fait remarquer M. O'Dell.

Quand et comment mes fonds seront-ils distribués?

Vous disposez de quelques options pour vos décaissements (c’est ce que la FHA appelle les paiements que vous recevrez) et c’est là que la planification financière supplémentaire entre en jeu. Évaluer vos autres flux de revenus de retraite et vos coûts de soins de santé à long terme, par exemple, aura une incidence sur la manière dont vous choisirez de recevoir vos fonds hypothécaires inversés. La FHA propose deux types de prêts inversés: une hypothèque à taux ajustable et une hypothèque à taux fixe.

Avec un bras, vous pouvez choisir parmi ces options de paiement:

• Mandat: Établissez les paiements mensuels aussi longtemps que vous (ou votre conjoint admissible) restez à la maison
• Terme: Définir les paiements mensuels pour une période de temps déterminée
• Ligne de credit: Paiements non spécifiés lorsque vous en avez besoin, jusqu'à épuisement de vos fonds
• Mandat modifié: Une marge de crédit et fixez des paiements mensuels aussi longtemps que vous ou votre conjoint admissible habitez à la maison
• Terme modifié: Une ligne de crédit et des paiements mensuels fixes pour une période de temps que vous choisissez

Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous obtiendrez une somme forfaitaire unique une fois votre prêt contracté. Vous voudrez avoir un plan solide en place pour savoir comment utiliser le produit, que ce soit pour rembourser une dette, des frais de subsistance ou des factures médicales, par exemple.

Quelles prochaines étapes dois-je prendre?

M. O'Dell explique que de nombreuses personnes hésitent à utiliser une hypothèque inversée, car elles ont entendu parler de frais d'origines exorbitants et d'histoires d'horreur racontées par des conjoints expulsés après le décès de l'emprunteur. Mais c'était avant la mise en œuvre des récentes règles de la FHA qui protègent les consommateurs plus largement, dit-il.

Certaines de ces règles incluent le plafonnement du montant autorisé au cours de la première année, la limitation des frais d'origination de prêt à 6 000 dollars et la possibilité pour les conjoints non emprunteurs admissibles de rester dans la maison après le décès de l'emprunteur ou son installation dans un établissement de soins de longue durée.

Il y a des risques à renverser des hypothèques, vous devriez donc faire vos recherches, contacter un conseiller approuvé par HUD et choisir un prêteur HECM approuvé par la FHA.

La FHA n’assure pas les emprunts auprès de prêteurs non agréés. Il n’ya donc aucune garantie que vous obtiendrez les mêmes protections - par exemple, en laissant un conjoint non emprunteur admissible rester à la maison après votre décès - si vous en utilisez une.

Deborah Kearns est rédactrice à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.