Reprise du logement? Le boom du logement arrive

Les prix des logements sont à nouveau en hausse, en particulier dans les zones les plus durement touchées par l'effondrement de 2008-2009. Mais cette fois-ci, ce n’est pas parce que les investisseurs petits et peu sophistiqués s’impliquent. Il s’agit maintenant d’investisseurs plus expérimentés et plus sophistiqués, notamment de nombreux investisseurs de Wall Street et de hedge funds. Colony Capital et le groupe Blackstone se chargent de sauvegarder le camion proverbial, dépensent des centaines de millions de dollars et achètent des maisons et des condos par dizaines de milliers.

Oui, le recul est toujours 20/20. Mais maintenant, même les plus stupides savent que la bulle des prix de l'immobilier du milieu des années 2000 était alimentée par de l'argent muet. Et les idiots le savent parce que ce sont eux qui sont encore en pleine forme.

Une différence clé: alors que les petits acheteurs de maison ont été mobilisés 5 à 1 ou plus pour acheter des maisons (souvent sur des documents fragiles ou des prêts non-doc), ces investisseurs professionnels ne sont pas aussi fortement endettés. Blackstone emprunte 78 cents par dollar d'actif, par exemple.

En conséquence, l’investissement dans le logement - mesuré par le pourcentage de maisons achetées par les investisseurs - est en hausse, de même que le prix des maisons.

Parallèlement, les cours des actions ont enregistré une hausse, dépassant les 17% au cours des cinq premiers mois de l'année, avant un léger repli la première semaine de juin.

Y a-t-il un effet d'entraînement? Il doit y avoir.

Pendant le boom immobilier - et le boom Internet précédent, beaucoup a été écrit sur «l'effet de richesse». Les consommateurs ont été en mesure de tirer parti de la hausse du prix de leurs maisons pour alimenter leur consommation de carburant: ils ont utilisé des prêts sur valeur nette pour acheter des VUS et des home cinéma haut de gamme. systèmes, bateaux, voyages en Europe et tous les autres pièges de la richesse - tous les actifs qui se déprécient, s’ils étaient des actifs. S'ils n'empruntaient pas directement sur la valeur nette de leur maison, ils seraient tout simplement plus à l'aise de dépenser leurs revenus, sachant que leur maison était un générateur de richesse fiable. L'augmentation de la consommation alimente la production, les usines et les entreprises de transport embauchent des personnes et les mettent au travail. Les employés veulent de belles maisons et l’économie embauche des ouvriers de la construction pour les construire.

L'effet de richesse des prix des logements est particulièrement fort, car la hausse des prix des logements contribue à la mobilité des travailleurs. Pensez-y: si vous êtes à l'envers dans votre maison et que vous perdez votre emploi, vous ne pouvez pas vous déplacer pour en prendre un autre sans disposer d'argent à la fermeture. Lorsque les maisons sont profondément submergées, cela perturbe le marché du travail et le capital ne peut pas être alloué efficacement, car les entreprises les plus productives au potentiel ont du mal à recruter des travailleurs qualifiés de partout au pays. Ils s'en vont ou vont avec les seconds - et les travailleurs languissent avec les allocations de chômage.

À mesure que les prix des logements se redressent, les travailleurs ne sont plus bloqués et sont libres de s'installer ailleurs pour chercher des opportunités.

Il est donc logique de voir une hausse des cours des actions. Mais considérons comment nous sommes arrivés ici:

La Réserve fédérale américaine maintient l'accélérateur depuis des années, ramenant les taux hypothécaires à un niveau sans précédent inférieur à 4%. La Fed s'est également lancée dans la création monétaire en offrant des crédits aux banques de réserve, non seulement pour les obligations du Trésor qu'elles vendent à la Réserve fédérale, comme cela se pratique de génération en génération, mais aussi pour presque tous les actifs financiers sous QE3. - l'équivalent monétaire d'uriner dans le radiateur et de faire sortir votre femme et vos enfants derrière la voiture pour le pousser.

Dans une économie normale, ces politiques sont fortement inflationnistes. Mais ce n’est pas une économie normale. Les intérêts sont restés bas pendant si longtemps parce que les investisseurs étaient tellement effrayés par le quasi-effondrement de 2008 qu'ils craignaient davantage une spirale déflationniste que l'inflation. Et tant que la situation dans la zone euro était conforme aux attentes de Thatcher, tout se passait bien. Les capitaux d’Asie et d’Europe affluaient toujours aux États-Unis car les solutions de rechange étaient encore plus risquées.

Combien de temps cela peut-il durer? Eh bien, le canari dans la mine de charbon, pour les prévisions inflationnistes, est la dette à long terme. Cela signifie les taux d’intérêt exigés par les prêteurs hypothécaires, car il n’ya pas grand-chose à plus long terme que les hypothèques.

Une période prolongée d'expansion modeste des prix de l'immobilier serait une bonne chose. Mais il y a quelques indications préliminaires qui indiquent que l'argent intelligent, s'il ne se dirigeait pas vers les sorties, avait au moins demandé au serveur d'apporter le chèque. Cela ne veut pas dire que la fin est imminente, nécessairement. Il y a encore beaucoup d'argent à la recherche d'une maison. La Chine, par exemple, cherche toujours un lieu sûr pour investir l’épargne d’une économie en croissance rapide avec un taux d’épargne prodigieusement élevé - et l’immobilier aux États-Unis est susceptible de constituer une part non négligeable de l’immobilier.

Reproduit avec l'autorisation de Mortage-X.com - Graphique original ici.

Comme vous pouvez le constater, un événement survenu au début du mois de mai a incité les marchés hypothécaires à prévoir l’inflation ou son résultat - des taux d’intérêt plus élevés - à l’avenir. Oui, les taux sont encore très bas, par rapport aux normes historiques. Mais les gens achètent des maisons sur la base de paiements, pas de prix (c'est idiot, mais c'est la réalité). Des taux d'intérêt plus élevés vont avoir un effet sur les montants de prêt auxquels les acheteurs peuvent prétendre.

Il n’ya pas que les emprunteurs hypothécaires sur 30 ans qui connaissent une hausse des taux. Les hausses de taux ont été confirmées par la hausse des rendements sur le Trésor à 10 ans, les rendements ayant augmenté de 46 points de base par rapport au mois de mai.

C’est simplement une illustration des effets auto-correcteurs du bon fonctionnement des marchés. Il est difficile pour les personnes ayant un crédit instable d’obtenir une hypothèque. Quelle que soit la cause des plaintes, c'est comme il se doit. Les craintes inflationnistes commencent enfin à discipliner les marchés obligataires - comme il se doit. Cela ne définit ni le logement ni les stocks pour une ascension fulgurante. Mais nous ne devrions pas souhaiter de telles choses.

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