Comment 8% des taux hypothécaires changeront le visage de l'accession à la propriété

Malgré une économie en constante amélioration et un optimisme entourant les marchés boursiers, le secteur du logement reste dans un funk profond. La crise des saisies continue à prendre son temps à se démêler - sur la base des niveaux alarmants de l'activité de forclusion en 2009 et 2010, la surabondance de maisons invendues peut prendre plusieurs années à réduire.

Détresse que cela puisse paraître, plusieurs autres Des facteurs sont récemment entrés en jeu, et ils sont susceptibles d'affecter le secteur du logement dans les trimestres et les années à venir, repoussant le facteur de la forclusion dans le contexte. Et encore une fois, Fannie Mae et Freddie Mac sont au centre de l'attention alors que les investisseurs débattent où les taux d'intérêt et, par la suite, les taux hypothécaires à la maison iront d'ici.

Fannie, Freddie et la Fed

Ces dernières semaines, L'administration Obama s'est associée à ceux du Congrès qui croient que les prêteurs hypothécaires Fannie Mae (l'Association fédérale des hypothèques fédérales) et Freddie Mac (la Société fédérale d'hypothèques résidentielles) font partie du problème et ne font pas partie de la solution. Ces deux entreprises parrainées par le gouvernement ont fourni des centaines de milliards de dollars en garanties de prêt à faible taux d'intérêt, et la plupart croient qu'elles ont contribué à créer l'environnement qui a conduit au boom immobilier insoutenable.

De plus en plus de législateurs bipartis chercher à réduire fortement à la fois Fannie Mae et Freddie Mac, nous pourrions aller vers un profond changement dans le marché du logement. Actuellement, Fannie Mae et Freddie Mac servent un objectif important: fournir aux banques locales des fonds fédéraux qui sont ensuite prêtés aux propriétaires. Si ces organisations se rétrécissent - ou sont complètement éliminées, comme l'espèrent certains décideurs - les prêteurs n'auront qu'un accès limité aux fonds fédéraux. Et si les banques sont obligées d'utiliser plus de leur propre capital pour prêter, elles exigeront des taux d'intérêt plus élevés pour compenser leur propre risque accru.

Taux d'intérêt plus élevés = moins d'acheteurs. Et moins d'acheteurs signifie que les prix des logements pourraient baisser davantage. Voici pourquoi.

Disons qu'un jeune couple veut acheter une maison de 200 000 $ avec un acompte de 10%. Pour financer les 180 000 $ aux taux d'intérêt actuels d'environ 5%, ils paieraient 966 $ de capital et d'intérêts mensuels (avant impôts et assurance).

Mais si les taux montaient à 8%, ils pourraient très bien, le paiement mensuel augmenterait à 1 320 $. Et quelqu'un qui essaie d'acheter une maison de 400 000 $ paierait 800 $ de plus par mois si les taux passaient de 5% à 8%.

[Si vous êtes prêt à acheter une maison, utilisez notre Calculateur hypothécaire pour voir ce que seront vos paiements mensuels de capital et d'intérêts.]

Fin d'une ère?

L'un des revêtements d'argent de la récente La crise économique était que l'effondrement des prix des logements les rendait beaucoup plus abordables. Selon l'Association nationale des agents immobiliers (NAR), l'indice d'abordabilité du logement est passé de 137,8 en 2008 à 174,6 en 2010. (Une valeur de 100 signifie qu'une famille avec le revenu national médian a exactement assez de revenus pour être admissible à une hypothèque sur un Un indice supérieur à 100 signifie qu'une famille gagnant le revenu médian a un revenu plus que suffisant pour être admissible à un prêt hypothécaire sur une maison à prix médian, en supposant un acompte de 20%.) La chute des prix des maisons a aidé, mais ainsi a fait baisser les taux d'intérêt, qui commencent maintenant à augmenter. Selon mes calculs, une hausse des taux d'intérêt de 8% annulerait tous les gains enregistrés par l'indice NAR au cours des dernières années

Pourquoi suis-je obsédé par 8%? Ce n'est pas seulement le facteur Fannie et Freddie. Leur retrait du marché ferait passer les taux hypothécaires à 7%, mais le reste de la poussée proviendrait d'une amélioration attendue de l'économie qui ferait grimper les taux d'intérêt, peut-être de 100 à 200 points de base au cours de la prochaine (1% à 2% d'augmentation des taux d'intérêt).

De manière générale, une activité économique plus forte entraîne des anticipations de hausse des prix. La Réserve fédérale, qui joue un rôle clé dans la fixation des taux d'intérêt, a tendance à relever les taux lorsqu'une économie se renforce. Il est important de noter que les taux hypothécaires suivent les taux des bons du Trésor à 10 ans, et que ces taux à long terme sont dictés par le marché obligataire et non par la Fed. Néanmoins, lorsque la Fed relève des taux à court terme, elle exerce encore une forte influence indirecte sur la direction des taux hypothécaires.

Ce que cela signifie pour les acheteurs de maison

Les implications sont claires pour les acheteurs potentiels. Si vous envisagez d'acheter une maison et devrez emprunter beaucoup, c'est probablement un bon moment pour bloquer un prêt, surtout si les prix des maisons restent bas. Si vous n'êtes pas en mesure de payer un acompte pour le moment, il n'y a pas besoin de paniquer. Au lieu de cela, concentrez-vous sur le fait de continuer à accumuler un acompte et pensez à chercher une maison plus modeste que ce que vous aviez imaginé à l'origine. Pour ajouter encore un autre obstacle, les prêteurs demandent maintenant une augmentation des acomptes jusqu'à 20% ou 30% - un grand changement par rapport aux jours de 5%. Cela signifie que les acheteurs potentiels auront besoin de plus de temps pour accumuler des économies avant de plonger.

Mais si vous avez beaucoup d'argent en bourse ou ailleurs, vous ne devriez pas être pressé parce que les prêts deviennent plus difficiles à obtenir., les tables changent en faveur de ceux qui peuvent payer comptant. Vous aurez moins de concurrence pour la maison que vous cherchez à acheter, et si des taux plus élevés étouffent effectivement la demande, vous pourriez envisager d'autres baisses de prix pour le logement à l'avenir.

Si vous possédez déjà une maison et vous Si vous vous êtes empressés de rembourser votre prêt hypothécaire, vous voudrez peut-être recommencer à augmenter, car les taux d'emprunt demeurent très bas par rapport aux normes historiques. L'argent que vous recevez dans le refinancement peut générer un rendement plus élevé dans un fonds indiciel géré passivement ou dans des actions à dividendes élevés que dans un logement. Si l'inflation refait surface, comme certains le prévoient au cours des prochaines années, un verrou sur une hypothèque de 5,5% semble de mieux en mieux à mesure que l'inflation augmente.

Le secteur du logement est affecté par tant de variables il est impossible de savoir précisément comment les taux d'intérêt, les prix des logements et la demande se manifesteront au cours des prochaines années. Mais les actions de Fannie Mae, de Freddie Mac et de la Réserve Fédérale ne manqueront pas d'être surveillées au cours des prochains mois.

[En savoir plus sur la fonctionnalité InvestingAnswers: Comment se protéger contre l'augmentation des taux hypothécaires. >