Définition et exemple de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS)

Description:

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) sont

Fonctionnement (Exemple):

Pour comprendre le fonctionnement des MBS, il est important de comprendre comment ils ont été créés. Supposons que vous voulez acheter une maison, alors vous obtenez une hypothèque de XYZ Bank. XYZ Bank transfère de l'argent sur votre compte, et vous acceptez de rembourser l'argent selon un calendrier fixe. La Banque XYZ peut alors choisir de détenir l'hypothèque dans son portefeuille (c.-à-d. Simplement recueillir les intérêts et le capital au cours des prochaines années) ou la vendre.

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Si XYZ Bank vend l'hypothèque, elle obtient de l'argent pour faire d'autres prêts. Supposons donc que XYZ Bank vend votre prêt hypothécaire à ABC Company, qui pourrait être une entité gouvernementale, quasi-gouvernementale ou privée. La société ABC regroupe votre prêt hypothécaire avec des prêts hypothécaires similaires qu'il a déjà achetés (regroupement des prêts hypothécaires). Les hypothèques dans le pool ont des caractéristiques communes (c'est-à-dire des taux d'intérêt similaires, des échéances, etc.).

ABC vend ensuite des titres qui représentent un intérêt dans le pool de prêts hypothécaires, dont votre hypothèque est une petite partie. sécuriser la piscine). Il vend ces MBS aux investisseurs sur le marché libre. Avec les fonds provenant de la vente des MBS, ABC Company peut acheter plus d'hypothèques et créer plus de MBS.

Lorsque vous effectuez votre paiement hypothécaire mensuel à XYZ Bank, ils conservent une commission ou un spread et envoient le reste du paiement à la société ABC. À son tour, la société ABC prélève une commission et transmet ce qui reste de votre paiement de capital et d'intérêts aux investisseurs qui détiennent le MBS.

Il existe deux types de MBS. Les premiers, appelés pass-throughs ou certificats de participation (PCs), représentent une créance directe sur le pool de prêts hypothécaires. Le deuxième type, appelé obligations hypothécaires collatéralisées obligations hypothécaires (CMO) ou conduits immobiliers d'investissement hypothécaire (REMIC) sont plus compliquées. Ces titres prennent essentiellement les paiements d'intérêts et de capital de plusieurs MBS et créent des titres supplémentaires assortis d'échéances et de coupons variables.

Pour les investisseurs, un MBS ressemble beaucoup à une obligation. La plupart offrent un revenu semestriel ou mensuel et cette fréquence de paiement améliore les effets cumulatifs du réinvestissement. Le risque de remboursement anticipé est une grande préoccupation pour les investisseurs MBS. Lorsque les gens déménagent, par exemple, ils vendent leur maison, remboursent leur prêt hypothécaire avec le produit de la vente et achètent de nouvelles maisons avec de nouvelles hypothèques. Lorsque les taux d'intérêt baissent, de nombreux propriétaires refinancent leurs hypothèques, ce qui signifie qu'ils obtiennent de nouvelles hypothèques à taux inférieur et remboursent leurs prêts hypothécaires à taux plus élevé avec le produit. Comme les obligations, les variations des taux d'intérêt affectent les prix des MBS, mais le changement est exacerbé par le fait que les investisseurs MBS sont plus susceptibles de récupérer leur capital avant terme. Ils pourraient devoir réinvestir ce capital à des taux inférieurs à ceux de leurs MBS

Le rôle du gouvernement dans les MBS

Bien que plusieurs institutions privées (sociétés de courtage, institutions financières et même entreprises de construction) créent et vendre MBS, la Federal National Mortgage Association (FNMA, ou "Fannie Mae") et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, ou "Freddie Mac") achètent une très grande partie des prêts hypothécaires. Freddie Mac et Fannie Mae (deux entités parrainées par le gouvernement) garantissent le paiement en temps opportun des intérêts et du capital sur les MBS qu'elles émettent, c'est-à-dire que si les emprunteurs ne remboursent pas leur prêt à temps, Freddie Mac et Fannie Mae leurs paiements à leurs investisseurs MBS. Il est important de noter que le gouvernement américain ne garantit pas Freddie Mac ou Fannie Mae. Autrement dit, si ces entités ne peuvent pas remplir leurs obligations envers leurs investisseurs en MBS, le gouvernement fédéral n'a aucune responsabilité de les sauver. Cependant, les deux entités ont des lignes de crédit avec le gouvernement, et les investisseurs croient généralement que le gouvernement ne les laisserait pas en défaut sur l'un de leurs titres.

En revanche, la Government Mortgage Association (GNMA), ou «Ginnie Mae», est une entité gouvernementale qui n'achète pas d'hypothèques mais garantit (avec la pleine confiance et le crédit du gouvernement des États-Unis) l'hypothèque. titres adossés à certains émetteurs MBS. GNMA MBS ont le risque le plus faible des trois, car ils ont une garantie explicite du gouvernement fédéral.

Pourquoi ça compte:

En fin de compte, l'industrie des titres adossés à des hypothèques offre plus de liquidités aux prêteurs faire plus de prêts hypothécaires. Cette offre constante de fonds hypothécaires maintient la compétitivité des taux hypothécaires et la disponibilité des hypothèques. En outre, les banques qui refusent les prêts hypothécaires ou craignent de perdre de l'argent si les emprunteurs remboursent leurs hypothèques par anticipation peuvent prendre des risques en vendant leurs hypothèques, et donc en transférant ces risques, aux émetteurs de MBS. Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae achètent des hypothèques et émettent et / ou garantissent des MBS dans le cadre de leurs efforts pour soutenir l'industrie des MBS et rendre la propriété possible pour plus de gens.