Société exploitante / société immobilière (Opco Propco) Définition et exemple |

Description:

Société exploitante / transaction immobilière (opco propco) est une stratégie dans laquelle une entreprise est divisée en au moins deux parties: une société immobilière qui détient tous les biens immobiliers et actifs associés à la génération de revenus, et une société d'exploitation qui utilise ces actifs pour générer des ventes.

Comment ça marche (Exemple):

Disons que la société XYZ est une chaîne de restaurants de 10 unités. Si la société XYZ souhaite mettre en œuvre une opération opco propco, elle pourrait vendre ses actifs d'exploitation à une filiale nouvellement créée (la propco). L'entité restante, qui exploite l'entreprise (l'opco), pourrait alors louer les actifs d'exploitation. C'est ce qu'on appelle un «sale-leaseback».

À son tour, propco a généralement beaucoup plus de garanties et peut donc supporter plus de dettes (en partie parce que la dette collatérale tend à être moins chère). Le maintien de cette dette dans le propco signifie que les notations de crédit et le service de la dette sont attachés à la filiale immobilière plutôt qu'à la filiale d'exploitation.

Pourquoi ça compte:

La stratégie opco propco permet aux entreprises de maintenir la dette (et donc les notations de crédit, les obligations de service de la dette et les émissions associées) hors des livres de la société d'exploitation, ce qui peut constituer un avantage considérable. Dans certains cas, la société exploitante pourrait créer une fiducie de placement immobilier (FPI) pour ses avoirs immobiliers, ce qui l'aide à éviter d'être imposée deux fois sur ses distributions de revenu. Cependant, lorsque la valeur des propriétés baisse ou que les marchés du crédit se resserrent, l'accord opcopropco est souvent beaucoup moins pratique ou faisable.