Pourquoi Bank of America se fait-il poursuivre en justice et que signifie-t-il pour le marché de l'habitation actuel?
Question period: NAFTA, Christopher Garnier benefits, infrastructure bank - Sept. 20, 2018
La semaine dernière, le ministère de la Justice a annoncé une poursuite contre Bank of America. Enjeu: Le procureur de district affirme que Countrywide a délibérément vendu à Fannie Mae et Freddie Mac des milliers de mauvais prêts hypothécaires en amont avec une souscription négligente.
Plus précisément, le gouvernement s’est opposé au soi-disant «couloir de nage à grande vitesse» ou au programme «hustle», dans le cadre duquel des prêts avec une souscription négligée ou inexistante, une absence de documentation ou une fausse déclaration évidente étaient endossés avant d'être cédés à Fannie et Freddie. Selon l'action en justice du ministère de la Justice, Bank of America a maintenu le programme pendant un certain temps après l'achat de Countrywide.
Comment cela est-il arrivé et qu'est-ce que cela signifie pour le marché du logement?
L'histoire de la crise hypothécaire en quelques mots
Permettez-nous de mettre en scène:
C'était en 2007 et le secteur des prêts hypothécaires commençait tout juste à se dégrader. En tant qu’investisseur acharné et disciple de Ben Graham et de warrant Buffet, j’étais à la recherche de moyens d’acheter des actions en difficulté à bon marché. Alors j'ai regardé Countrywide. Je suis même allé jusqu'à renvoyer leur rapport annuel.
Voici ce que j’ai écrit à propos de Countrywide à l’époque:
"C'est tentant. Il se négocie à 5 fois les gains officiels. J'adapte mentalement cela à un revenu plus proche de 8 à 9 fois celui du «monde réel», et le négocie à 20 ou 30% de la valeur comptable. C'est moins de 10% dans les subprimes….
C’est très tentant - avec un bon dividende en attendant de me payer pour attendre une reprise.
Mais je regarde leur PDG, et il vend des actions aussi rapidement que ses options sont acquises. Il ne semble pas en conserver personnellement aucun, et je me méfie donc de lui en tant que propriétaire exploitant."
Et il s’est avéré que mon instinct avait raison pour le PDG, Angelo Mozilo. Il a demandé à son entreprise de lancer un énorme programme de rachat d’actions, alors même qu’il se débarrassait de ses actions à partir de son compte personnel comme si elle était à la mode.
Comment le gouvernement s'est impliqué pour la première fois
La SEC en a eu connaissance quelques années plus tard et l'a finalement poursuivi personnellement. Mozilo a créé pour lui-même quatre plans de vente d'actions distincts en 2006, alors même qu'il endettait la société avec des dettes pour racheter des millions d'actions. Hélas, les offres généreuses accordées par Mozilo à des personnalités politiques ont porté leurs fruits. Il a essentiellement fraudé ses collègues investisseurs de 140 millions de dollars environ, mais la SEC n’a finalement pas engagé de poursuites pénales. Ils l'ont laissé avec un règlement record de 67 millions de dollars. Une grosse amende, certes, mais loin de ce qu’il a volé, et seulement 10 ou 15% de sa valeur nette. Points bonus: Mozilo a fait payer à la société dont il avait fraudé les actionnaires 20 millions de dollars.
La SEC n’a poursuivi les accusations de fraude qu’en 2009. Mais les ventes d’initiés et les rachats d’actions ont été rendus publics en 2007. J’ai transmis l’action, sentant un chien avec des puces, comme dirait Gordon Gekko. Bank of America a examiné le même schéma de faits que moi - et a acheté la société entière pour 4 milliards de dollars.
Mauvais mouvement.
Il a fallu jusqu'à maintenant pour que le ministère de la Justice intervienne.
Qu'est-ce que Bank of America a mal fait?
En règle générale, les banques sont censées racheter des prêts dont la souscription est défaillante et dont elles ne s’acquittent pas, et les conserver. Mais Bank of America dit qu’il ya une limite à ce qu’on peut s’attendre à faire. Ils sont prêts à racheter des emprunts avec une mauvaise souscription. Mais certains de ces prêts n’ont pas mal tourné jusqu’au ralentissement économique, ce qui n’a rien à voir avec le Hustle.
Lawrence Grayson, porte-parole de BofA, a déclaré:
«Bank of America s'est mobilisée et a agi de manière responsable pour résoudre les problèmes de prêts hypothécaires hérités; l'affirmation selon laquelle nous n'avons pas racheté les emprunts auprès de Fannie Mae est tout simplement fausse. "Il a ensuite ajouté:" À un moment donné, la Bank of America ne peut s'attendre à indemniser toutes les entités qui réclament des pertes qui ont été causées par la crise économique. ralentissement."
En effet, Bank of America a déjà racheté une grande partie de ces prêts. 2,5 milliards de dollars d'entre eux dans le cadre d'un accord conclu avec Fannie et Freddie en janvier 2011. Depuis, il a payé chèrement les autorités de réglementation et les plaignants sous forme d'amendes et de jugements au cours des dernières années.
Quelle est la morale de l’histoire?
Un poisson pourrit de la tête en bas. En matière de gouvernance d’entreprise, ce n’est pas seulement la tête qui contribue à la pourriture. Un exécutif corrompu et infidèle attirera un groupe de vice-présidents corrompu et infidèle. Au mieux, ils sont naïfs et faciles à manipuler. C’est pourquoi ils ont été embauchés. La plupart sont disposés à détourner le regard ou à tolérer des opérations comme The Hustle et des manquements évidents à l'obligation de fiduciaire, comme Mozilo qui ordonne à Countrywide d'emprunter des millions de dollars pour racheter des actions gonflées, même s'il les a abandonnées lui-même. Et dans le pire des cas, ils ont effectivement participé à la fraude sur le marché.
Le PDG donne le ton éthique d’une entreprise. Il finira par s'entourer de gens comme lui. Bank of America n'est pas un pays. Mais ils ont oublié cette règle et se sont contentés d’un gros dividende et d’un rapport P / E attractif. Mais le dividende et le P / E n'étaient guère plus qu'une façade.
Perspectives: Comment Bank of America fera-t-elle en cour?
Il est trop tôt pour dire quelles sont les perspectives du procès du gouvernement - les deux parties ont de solides arguments à défendre. Le gouvernement soulignera les pertes très réelles causées par les pratiques négligentes de Countrywide, sinon une fraude flagrante pour déformer la qualité de leurs souscriptions auprès de Fannie et Freddie et des compagnies d'assurance qui assurent les pools de prêts hypothécaires en s'appuyant sur la bonne foi des banquiers et des sociétés de prêts hypothécaires. générer les prêts.
Bank of America peut souligner le fait qu’il existe de nombreuses autres causes de défaillance entre le moment où les prêts ont été contractés et celle où ils ont effectivement fait défaut. Même des prêts bien souscrits font parfois faillite, après tout.
Bank of America peut également faire valoir que la False Claims Act ne s’applique pas, car Fannie et Freddie ne remplissent pas les conditions requises pour être nommés représentants du gouvernement aux fins de cette loi. Peut-être le font-ils maintenant, mais ils ne l'avaient pas avant que le gouvernement ait repris les deux entités. En fait, en 1996, un juge fédéral a précisément créé ce précédent, statuant que Freddie Mac n’était pas une entité gouvernementale car une grande majorité de ses administrateurs n’était pas nommée par le gouvernement et que celui-ci n’exerçait pas un contrôle substantiel sur les opérations de Freddie Mac. Mais il sera difficile de trouver un jury très sympathique envers Bank of America et Countrywide dans le contexte actuel.
Ce que les investisseurs devraient apprendre de cette histoire
Bank of America a déboursé 4 milliards de dollars pour avoir le privilège d'assumer un passif de 40 milliards de dollars.
Lorsque vous achetez une action, vous ne possédez pas seulement une créance sur vos gains futurs. Vous prenez également une part du passif futur de la société. La balle a peut-être déjà été mise en mouvement des années avant de l'acheter. Mais tous les jugements s’appliqueront aux actionnaires actuels, pas aux actionnaires au moment de la confusion. Jamais, jamais oublier cela. C’est pourquoi les personnes qui achètent des sociétés fermées ont généralement intérêt à acheter les atouts plutôt que stock. Les actifs ne comportent pas de passif caché, sauf s’ils portent un privilège, qui constitue une information publique.
