Programme de stabilisation des avoirs en détresse: qu'est-ce que cela signifie pour les propriétaires?

Qu'est-ce que le DASP?

Le Programme de stabilisation des avoirs en détresse (DASP) est la dernière tentative du gouvernement d’aider les propriétaires en difficulté faisant face à une saisie immobilière. La mauvaise nouvelle: vous ne pouvez pas en faire la demande. La bonne nouvelle: si vous y entrez, vos chances de rester chez vous sont beaucoup plus grandes.

Le DASP est en cours de déploiement à l’échelle nationale et comprend des pools supplémentaires ciblés géographiquement sur quatre marchés américains: Chicago, Illinois, Newark, New Jersey, Phoenix, et Tampa, en Floride.

Marché	Nombre projeté d'hypothèques à vendre ce trimestre
Chicago	1,500
Newark	500
Phénix	300
Tampa	1,200
National, non ciblé	4,500-5,000
Global	8,000-9,000

Source: Administration fédérale du logement / États-Unis. Département du logement et du développement urbain

Avant que vous ne disiez que trop peu d’hypothèques sont maigres, considérez ceci: les organismes de réglementation fédéraux ont mis en place une multitude de programmes d’aide hypothécaire au cours des dernières années. HARP et HAFA. Tous ces pays ont eu des taux de réussite décevants et sont restés en deçà des objectifs prévus. Les régulateurs et les politiciens se bousculent pour un miracle du logement. Ainsi, même si vous n'y êtes pas inclus cette fois-ci, le DASP est déjà rapidement mis en œuvre. déjà augmenté à 9 000. Votre tour pourrait venir plus tôt que vous ne le pensez.

Comment fonctionne le DASP?

Le DASP est un partenariat public-privé, qui est sur le point d'aligner les incitations de l'investisseur sur celles du propriétaire et de sa communauté.

DASP offre aux investisseurs un nouvel accès pour acheter des prêts hypothécaires en défaut qui contrôlent la FHA et vont très certainement être exclus. Les hypothèques seront vendues aux enchères et, en raison de leur statut risqué, leur prix sera inférieur au solde principal non remboursé (c'est-à-dire le montant qu'il vous reste à payer en tant que propriétaire).

Qu'est-ce que cela signifie pour moi?

Pour être placé dans un pool DASP, votre prêt hypothécaire doit être en souffrance depuis au moins six mois, votre agent serveur doit avoir épuisé toutes les étapes de la procédure d'atténuation des pertes approuvée par la FHA et vous ne pouvez pas avoir déclaré faillite.

Une fois votre billet d’hypothèque acheté dans le cadre du programme, la saisie doit être retardée d’un minimum de six mois. Vous aurez également un nouvel administrateur qui accompagnera le nouveau propriétaire de la dette. Un serveur fait référence à la société à laquelle vous payez réellement votre dette hypothécaire. Cependant, ils ne sont pas le propriétaire sous-jacent de votre prêt. Ce sont les intermédiaires qui rendent compte au propriétaire. Cela peut être déroutant, car parfois, l'agent de service fait en fait partie de la même entreprise que votre prêteur. Par exemple, si vous avez une hypothèque Wells Fargo, votre agent est probablement Wells Fargo. Si vous avez une hypothèque de la Citizens Bank, qui appartient à RBS, votre agent serveur sera probablement une autre société appartenant à RBS. Mais l'agent serveur est une entité distincte de la société, à des fins juridiques.

Si vous travailliez avec une grande société de services sans visage, peut-être une société qui s’est récemment lancée dans la signature automatique, puis une nouvelle société, qui pourrait être une plus petite, une régionale ou une autre. une meilleure expérience de travail avec les emprunteurs pourrait être d'une grande aide pour vous aider à rembourser votre dette et à éviter la forclusion.

L’investisseur n’est pas obligé de réduire le montant que vous devez, ni de modifier vos conditions de remboursement, mais comme nous le verrons plus loin, il s’agit là de possibilités bien définies qui correspondent à de nombreuses stratégies d’investisseurs hypothécaires en difficulté.

En outre, l'investisseur acheteur (contrairement à la FHA) ne veut probablement pas vous exclure, même après la fin de la suspension de six mois prescrite par le DASP. Il y a quelques raisons pour lesquelles pas:

• L'investisseur a probablement acheté votre prêt hypothécaire pour mettre en œuvre une stratégie consistant à réduire le capital ou le montant que vous devez, pour vous rembourser. Disons donc que vous devez toujours 200 000 USD sur votre prêt hypothécaire, mais que vous avez fait défaut et que la FHA vous a mis dans un pool DASP. Un investisseur participant au DASP achète votre billet d’hypothèque à 150 000 $. L’investisseur modifie ensuite votre prêt en vous indiquant que vous ne devez que 175 000 dollars, en vous offrant un calendrier de remboursement plus clément et en vous offrant un nouvel agent de gestion. Vous finissez par rembourser et rester chez vous, alors que l'investisseur a réalisé un profit. C’est un aperçu simpliste, mais c’est essentiellement le type d’investissement que DASP est conçu pour encourager.
• Si vous vivez dans l'un des bassins géographiquement ciblés (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), ils ne peuvent essentiellement empêcher que 50% des prêts qu'ils achètent de ce pool, avec une marge d'erreur de 10%. La FHA a décrit les «résultats de la stabilisation du quartier» - ils incluent notamment le fait de vous demander de commencer à rembourser votre prêt hypothécaire, de vous aider à effectuer une vente à découvert et autres - et ils n'incluent pas la forclusion. Les acheteurs doivent atteindre un quota d'environ 50% de résultats de stabilisation du voisinage. S'ils ne le font pas, ils doivent rembourser la FHA. Étant donné que vos chances de verrouillage étaient essentiellement de 100% avant que votre prêt ne soit acheté, un plafond de ~ 50% est un avantage supplémentaire.
• La forclusion coûte cher. Une étude de la Federal Reserve Bank de Chicago a estimé que les saisies coûtaient en moyenne 50 000 dollars à une banque.Bien qu’il n’existe bien sûr aucune garantie, il est peu probable que les investisseurs achètent ces propriétés dans le but d’en exclure un grand nombre.

Jusqu'à présent, les investisseurs ont accueilli favorablement le DASP. Il s'agit d'un élargissement d'un programme pilote dans lequel la FHA a déjà suscité un vif intérêt. Le JPMorgan Securitized Product Weekly, un commentaire de recherche et de stratégie destiné aux investisseurs, a souligné l'adhésion du marché au DASP., soulignant la décision de la FHA de vendre 9 000 prêts hypothécaires au cours du trimestre, en hausse par rapport à son objectif initial de 5 000 prêts hypothécaires. Même si cela ne vous plaira peut-être pas, le marché immobilier américain en pleine effervescence n’a pas été bénéfique non plus pour les investisseurs, et de nombreux fonds recherchent des stratégies de placement hypothécaires en difficulté, au lieu de lutter contre le nombre réduit d’emprunteurs à rembourser. Le pionnier des obligations hypothécaires, Lewis Ranieri, décrit dans le «Liars Poker» de Michael Lewis comme un profiteur impitoyable à Wall Street, gère maintenant le fonds Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, qui utilise des stratégies chaleureuses et floues, telles que l'envoi de cartes-cadeaux gratuites aux propriétaires saisis qu'ils travaillent sur un plan de remboursement avec un réparateur.

Mais peut-être une modification, un nouvel réparateur et une suspension sur saisie ne vous permettent toujours pas d’atteindre votre objectif. Si tout le reste échoue, DASP précise que l'acheteur doit tenter d'utiliser une vente à découvert, c'est-à-dire vendre la maison à un prix inférieur au montant dû sur l'hypothèque. Pour les emprunteurs, les ventes à découvert sont souvent meilleures que les saisies: elles ne détruisent pas toujours votre pointage de crédit.

Alors que seulement 9 000 propriétaires bénéficient actuellement du DASP, il a souvent été noté que le président Obama subissait de nombreuses pressions pour réhabiliter le marché américain du logement afin d'améliorer sa stature aux élections de 2012. Peut-être qu’un DASP de grande taille est la solution qu’il recherche.

Image du propriétaire via Shutterstock