L'accession à la propriété s'effondre et reste insaisissable pour beaucoup, selon une étude

L'achat d'une maison était la marque de la réussite et de la stabilité américaines, un objectif auquel de nombreuses familles aspiraient et que la plupart des gens pouvaient atteindre.

Les taux d'accession à la propriété ont toutefois baissé pendant une décennie depuis 2004, année où ils avaient atteint le sommet de 69% des ménages américains, pour atteindre 63,7% à la fin de 2015, selon le rapport 2016 sur l'état du logement du pays, publié en juin. 22 par le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard.

Les propriétaires qui ont perdu leur maison à la suite d'une saisie s'efforcent encore de nettoyer leur dossier de crédit pour pouvoir acheter une autre maison. Entre-temps, certaines grandes banques ont cessé d'offrir des prêts à risque et garantis par le gouvernement et ont considérablement resserré leurs exigences en matière de crédit malgré les faibles taux hypothécaires, ce qui complique encore davantage la tâche de certains acheteurs potentiels. «Combien de maison puis-je me permettre?» N'est plus la principale question que doivent se poser les acheteurs potentiels. c'est “ Comment vais-je me le permettre?"

Comparez les taux hypothécaires

Parmi les tendances qui font baisser les taux d'accession à la propriété, citons la hausse des prix des logements, la pénurie de logements sur le marché et la demande de logements en hausse. La stagnation des revenus et l’inégalité des salaires, ainsi que l’augmentation du nombre de ménages à faible revenu, ont également contribué.

Chris Herbert, directeur général du Joint Center for Housing Studies de Harvard, a déclaré que les ménages gagnant moins de 25 000 dollars par an représentaient près de 45% de la croissance nette des ménages américains de 2005 à 2015 - les ménages confrontés aux plus grands obstacles à l’achat d’une maison.

«La question n'est pas tant de savoir si les familles voudront acheter une maison à l'avenir, mais si elles pourront le faire», déclare Herbert.

L'accession à la propriété diminue le plus pour la génération X et les Afro-américains

Un examen plus attentif des chiffres révèle une baisse flagrante du taux d'accession à la propriété chez deux groupes clés: les Afro-Américains et la génération X. L'étude du Joint Centre a révélé que la baisse la plus importante concernait les 35 à 44 ans, qui entraient dans leurs premières années d'achat de maison juste avant et pendant le ralentissement du marché de l'habitation. Leurs taux ont chuté de près de 11 points de pourcentage, passant de 69,2% en 2004 à 58,5% en 2015.

Les propriétaires de ce groupe d'âge ont été les plus durement touchés, car ils venaient d'entrer dans leurs meilleures années d'achat de maison juste avant le ralentissement et achetaient au plus fort du marché, a déclaré Danielle Hale, responsable de la recherche sur le logement à la National Association of Realtors.

De plus, l'écart entre les taux d'accession à la propriété en noir et blanc s'est creusé, même si les deux groupes ont connu une baisse globale. Parmi les ménages blancs, 71,9% possédaient une maison, contre 43% des ménages noirs en 2015. Le recul a été de 6,7 points de pourcentage par rapport au sommet atteint en 2004, et de 4 points de pourcentage pour les ménages blancs, selon l'étude de Harvard. Les ménages hispaniques propriétaires de logements ont diminué de 2,5 points de pourcentage pour atteindre 45,6% au cours de la même période.

Barry Zigas, directeur de la politique du logement de la Consumer Federation of America, groupe de défense des droits des consommateurs basé à Washington, explique Barry Zigas, un groupe de défense des consommateurs à but non lucratif basé à Washington. Les Américains et les Hispaniques ont augmenté au cours de la période menant au pic du logement en 2004, puis ont chuté lorsque le ralentissement a frappé le plus durement les prêts hypothécaires à risque.

La disparité des revenus et le resserrement des exigences en matière de crédit ont empêché les Afro-Américains, qui n’avaient jamais vu leur taux d’accession à la propriété supérieur à 50%, de réintégrer le marché en tant qu’acheteurs. Pendant ce temps, les Hispaniques réduisent progressivement l'écart avec les ménages blancs à mesure que leur population augmente, dit Zigas.

Les taux hypothécaires bas n'attirent pas autant de personnes que prévu

Bien que les taux hypothécaires soient restés bien en deçà de 4% cette année, il ne suffit pas de ramener l’achat de maisons aux niveaux prévus par les analystes du secteur. La pénurie de stocks, le resserrement des exigences en matière de prêts et la faible croissance des revenus empêchent de nombreux acheteurs potentiels d’acquérir un logement, a expliqué M. Zigas, ajoutant que le niveau élevé de la dette des étudiants et le marché du travail difficile freinent la demande de logements.

Sarah Riopelle, porte-parole de Housing Colorado, une association regroupant des professionnels du logement abordable dans l'État, explique Sarah Riopelle, dans des marchés en ébullition tels que Denver. De juillet 2014 à juillet 2015, plus de 100 000 personnes ont été transférées dans cet État, selon le US Census Bureau.

La construction de condos et de maisons multifamiliales ne suit pas l’afflux de nouveaux résidents, explique Riopelle. En plus de ce problème, 70% des emplois créés dans le Colorado au cours des 10 prochaines années seront vraisemblablement des postes de service avec un salaire annuel de 36 000 dollars ou moins, ce qui est insuffisant pour permettre aux familles d’épargner et d’acheter une maison même si rester bas, note-t-elle.

«La plupart des acheteurs d’une première maison considèrent un condo ou une maison en rangée comme un tremplin, mais notre marché n’a pas cet inventaire et pousse davantage de personnes vers le marché de la location», déclare Riopelle.

Un optimisme prudent pour l’avenir du logement

Aujourd’hui, on ne comprend vraiment pas ce qu'est un marché de l'habitation «normal» et, pour ceux qui ont été le plus durement touchés par la crise financière - les familles à revenus faibles et moyens -, la stabilité est toujours éphémère, dit Zigas.

«Les salariés à revenus faibles et moyens ont une épargne restreinte et le fardeau des loyers est élevé, sans oublier le fait que leurs heures de travail ont été réduites et que les salaires n’ont pas augmenté, de sorte qu’ils disposent de beaucoup moins de pouvoir d’achat de logements», explique Zigas.

Selon le rapport de Zillow sur les capitaux propres négatifs du premier trimestre 2016, plus de 12% des propriétaires au pays sont encore sous l'eau. Le rapport Zillow a révélé que les principaux marchés à fonds propres négatifs sont Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) et Baltimore (17,2%), aggravant ainsi une reprise économique déjà ténue, certaines familles continuant de se débattre après la récession.

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Deborah Kearns est rédactrice à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.