Fiducies de placement immobilier: les FPI constituent-elles un bon investissement dès maintenant?
Perspectives économiques pour les FPI (fiducies de placement immobilier)
Table des matières:
Lorsque les taux d’intérêt sont dans la cave, les rendements obligataires effectifs le sont tout autant que les actions privilégiées. En bref, les taux d’intérêt extrêmement bas rendent plus difficile que la normale le fait pour un prêteur net, plutôt que pour un emprunteur net, de générer un bon rendement des actifs financiers.
Alors, comment gagnez-vous de l'argent dans un environnement à faible taux d'intérêt? Alignez-vous avec les emprunteurs. Et une façon de le faire est d’investir dans des FPI ou des fiducies de placement immobilier.
Voir aussi: Prêt à investir dans les fonds de placement immobilier maintenant? Consultez les comptes de courtage en ligne préférés de Investmentmatome pour vous inscrire et commencer à investir dans l'immobilier aujourd'hui.
Les bases du REIT expliquées
Les FPI sont en quelque sorte un fonds commun de placement qui investit dans des projets immobiliers. Vous pouvez acheter des «FPI hypothécaires» qui investissent également dans des groupes de prêts hypothécaires, mais ce scénario est différent. Cette histoire se concentrera sur les FPI qui possèdent réellement des propriétés, ou des sociétés qui possèdent des propriétés, plutôt que sur des instruments de dette. Vous pouvez également acheter des fonds communs de placement qui n’achètent que des FPI - ce qui est pratique pour répartir vos risques si vous ne souhaitez pas acheter directement des FPI.
Le Congrès accorde aux FPI un petit allégement fiscal intéressant: contrairement aux autres sociétés, les FPI n’ont pas à payer d’impôt sur le revenu au niveau de la société. Au lieu de cela, les profits et les gains en capital sont transférés du FPI à la déclaration de revenus des investisseurs. Cela signifie que, contrairement aux sociétés C normales, il n’ya pas de double imposition. C’est particulièrement important maintenant que l’impôt sur le revenu des sociétés est revenu à 39,6% cette année.
En échange de la préférence fiscale, les FPI doivent s’engager à verser au moins 90% de leurs bénéfices d’exploitation sous forme de dividendes aux investisseurs. Donc, sauf si vous les détenez dans un compte de retraite, vous renoncez au report d'impôt en échange de la possibilité d'éviter la double imposition.
Pourquoi est-ce? Normalement, les sociétés C - c'est-à-dire tout ce qui est coté en bourse, doivent payer un impôt sur le revenu des sociétés. Les dividendes aux actionnaires ne sont pas déductibles d'impôt pour la société. L’année dernière, la quasi-totalité d’entre eux ont donc dû payer 35% d’impôt avant de verser un dividende unique, et cette année, ils ont augmenté un peu plus. Donc, ils ne peuvent payer des dividendes avec ce qui reste. Et puis l'investisseur paie des impôts sur le revenu à ce sujet. Ainsi, le même dollar est taxé deux fois: d'abord au niveau de l'entreprise, puis au niveau individuel. Imaginez donc que deux dollars traversent deux sociétés identiques, à l’exception que l’une est une FPI et que l’autre ne l’est pas. L'actionnaire du FPI dans une tranche d'imposition de 28% conserve 72 cents sur le dollar gagné par son FPI. Le même actionnaire dans une société non-REIT cette année ne conserve que 43,49 $. Il a dû payer 39,6 cents sur le dollar au niveau de l'entreprise, puis 28% sur le montant restant. Cela n’importe toutefois pas dans un compte de retraite, car il n’ya pas d’impôt sur les dividendes en cours au niveau individuel. C’est juste un revenu lorsque vous prenez des distributions. GUIDE DE Investmentmatome
Le vent arrière
Cela ne durera pas éternellement - mais les gouvernements et le gouvernement fédéral ont pour politique de faciliter les choses aux investisseurs immobiliers. La Réserve fédérale s'efforce de prêter de l'argent en rachetant des actifs financiers auprès de banques et en fournissant des liquidités pour prêter. Cela signifie que les FPI disposeront de beaucoup d’argent pour financer l’expansion du capital - et aux taux d’intérêt actuels, c’est bon marché. Dans le même temps, les faibles rendements des actifs concurrents ont tendance à amener les investisseurs axés sur le revenu à se tourner vers les FPI. Là où les bons du Trésor et les obligations d’entreprises de qualité supérieure génèrent environ 3 à 4%, il s’agit d’une FPI à faible rendement sur le marché actuel. Au moment de la rédaction de cet article (16 février 2013), l'indice MSCI US REIT a enregistré un rendement de 5,31% sur un an et un rendement de 16,55 sur un an. Son retour sur 3 ans - après les temps difficiles de 2010 - est de 22,65%. Et au cours de la dernière décennie, l’indice a affiché un rendement total composé annuel annualisé de 12,65%. Dans le même temps, les faibles rendements des actifs concurrents ont tendance à amener les investisseurs axés sur le revenu à se tourner vers les FPI. Là où les bons du Trésor et les obligations d’entreprises de qualité supérieure génèrent environ 3 à 4%, il s’agit d’une FPI à faible rendement sur le marché actuel. Mais les rendements des REIT ne sont pas là où ils étaient auparavant. Sous-secteurs Alors que les centres commerciaux régionaux se portent bien - leurs magasins piliers signent des baux de plus de 10 ans qui leur permettent de traverser des périodes difficiles - les centres commerciaux de quartier luttent toujours, a déclaré Calvin Schure, vice-président de la recherche et de l'industrie à la National Association of Real Estate. Les fiducies de placement. Schure envisage de réaliser des gains plus importants dans la catégorie des FPI dans les bureaux, dans l'attente d'une accélération des recrutements au cours de la prochaine année. Si l'économie se redresse, les FPI de bureaux pourraient bien s'en sortir. Pendant ce temps, les FPI démontrent depuis longtemps une croissance des dividendes supérieure à l’inflation. Ce graphique Morningstar montre que la croissance du dividende des FPI a dépassé l'inflation depuis au moins 17 des 23 dernières années - et cela inclut les années 2008 et 2009, les pires années jamais enregistrées par les FPI. Le FPI et le vortex démographique Certaines FPI profitent du double climat favorable qui caractérise les FPI en général et les changements démographiques.Par exemple, la cohorte du baby-boom touche actuellement le milieu de la soixantaine et entrera bientôt dans ses années de pointe en matière de consommation de soins de santé. Cela augure bien pour les FPI spécialisées dans les hôpitaux, les établissements de santé et les résidences pour personnes âgées. Les exemples incluent Health Care REIT (HCN), Senior Housing Properties Trust (SNH), Ventas (VTR) et HCP (HCP). FPI non cotées Toutes les FPI ne sont pas cotées en bourse. Vous pouvez également acheter des FPI non cotées en bourse. Celles-ci ne concernent toutefois que les mains les plus sophistiquées et les plus expérimentées de REIT. Cela s'explique par le fait que ces bilans sont tellement opaques et que la qualité et la fiabilité de la gestion sont tellement différentes qu'il faut beaucoup plus de diligence pour prendre une décision éclairée quant à la décision d'investir dans ces FPI. De plus, la liquidité est un facteur important. Les coûts de transaction dans cet espace peuvent aller jusqu'à 20%, et il peut s'écouler un certain temps avant de trouver un acheteur si vous souhaitez vendre votre position dans certaines de ces FPI peu négociées. Maintenant, l’avantage, c’est que vous bénéficiez d’une belle réduction de la liquidité sur le cours de l’action par rapport au revenu. Donc, certains l'utilisent comme stratégie de revenu - mais les risques sont élevés. Il existe de nombreuses options très convaincantes dans le secteur des actions cotées en bourse où les investisseurs bénéficient d'une meilleure protection, les bilans sont plus transparents et vous pouvez entrer et sortir de votre position à moindre coût. Risque de FPI À l'heure actuelle, les FPI ne négocient pas exactement près de leurs sommets historiques, en termes de pourcentage de rendement. Nous l'obtenons parce que les taux d'intérêt sont bas dans tous les domaines. Les investisseurs avides de revenus ont déjà fait monter les prix des actifs pour comprimer les rendements. Cependant, certains signes avant-coureurs indiquent que les investisseurs institutionnels commencent à tirer certains bénéfices du secteur. Le fonds Vanguard REIT, par exemple, connaît des sorties importantes, son prix dépassant la moyenne mobile de 200 jours.
11 choses essentielles que chaque parent doit savoir
Lisez maintenant
