Vendre vos biens immobiliers avec un privilège fiscal fédéral attaché

Par Michael Rude

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De nombreuses personnes, y compris des agents immobiliers expérimentés, des agents d'entiercement et d'autres fiscalistes, ne comprennent pas qu'un bien immobilier ayant un solde de privilège fiscal fédéral supérieur à la valeur nette de la propriété. pouvez être vendu sans payer le privilège fiscal fédéral dans son intégralité. Le processus consiste à obtenir un certificat de libération d'un privilège fiscal fédéral.

Base de sortie

La libération d'un bien du privilège fiscal fédéral peut être accordée en vertu de plusieurs dispositions du Internal Revenue Code (IRC). Bien que cinq sections du code des recettes internes puissent s’appliquer à diverses situations dans lesquelles un privilège fiscal fédéral lie des biens réels, presque toutes les demandes de mainlevée sont soumises aux deux sections de code suivantes.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Une quittance peut être émise en vertu de cette disposition lorsque l’obligation fiscale est partiellement satisfaite avec un montant versé qui n’est pas inférieur à la valeur de l’intérêt du gouvernement américain dans le bien libéré.

Par exemple, l'IRS a un privilège totalisant 210 000 $ dans les circonstances suivantes:

• Propriété vendue pour: 215 000 $
• Moins le remboursement de la première hypothèque (privilège de premier rang envers l'IRS): 135 000 $
• Moins les coûts de règlement acceptables: 15 000 $
• L'intérêt sur le privilège de l'IRS est égal à: 65 000 $
• Une fois que l'IRS a reçu et appliqué les 65 000 $ en règlement partiel de l'obligation fiscale, il reste une dette fiscale en cours de 145 000 $.

Le privilège fiscal fédéral d’un montant de 145 000 $ demeure en vigueur contre tout autre les actifs restants du contribuable, mais la propriété est vendue libre du privilège fiscal fédéral en vertu du fait que le gouvernement des États-Unis reçoit son intérêt équitable de 65 000 $.

Remarque: Dans le cas de biens locatifs par entités, les États-Unis reçoivent généralement la moitié du produit en règlement partiel du passif garanti par le privilège fiscal.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Une quittance peut être émise en vertu de cette disposition s’il est établi que l’intérêt du gouvernement sur le bien n’a aucune valeur. Les dettes de rang supérieur au privilège fiscal fédéral sont supérieures à la juste valeur marchande du bien ou supérieures à la valeur de vente du bien.

Par exemple, l'IRS a un privilège totalisant 100 000 $ dans les circonstances suivantes:

• Propriété vendue pour: 190 000 $
• Moins le remboursement de la première hypothèque (privilège de senior à l'IRS): 175 000 $
• Moins les coûts de règlement acceptables: 15 000 $
• L'intérêt sur le privilège de l'IRS est égal à: 0 $

Dans ce scénario, lors de la présentation d'une demande de libération et d'approbation correctement préparée, l'IRS libérera le privilège de l'impôt fédéral pour 0 $, car il n'y a pas d'intérêt équitable. Le privilège reste en place contre tout autre actif du contribuable.

Je recommande fortement de faire appel aux services d'un professionnel de l'impôt lorsque vous tentez de vendre votre propriété avec un privilège fiscal fédéral, sauf si l'équité est suffisante pour le payer intégralement. Les deux scénarios indiqués ci-dessus ont été simplifiés à des fins d'illustration. Les fiscalistes expérimentés dans les domaines des applications de "décharge" et de "subordination" peuvent naviguer dans les complexités de chaque situation.

De plus, il existe des situations dans lesquelles un privilège fiscal fédéral lie les biens d’un tiers. Une demande de libération peut s'appliquer dans ces situations. Les privilèges fiscaux sur les successions peuvent également être levés dans certaines circonstances. Ces deux situations nécessitent l’aide d’un fiscaliste expérimenté.

Remarque: Il existe des circonstances dans lesquelles une demande de certificat de libération d'un privilège fiscal fédéral peut être nécessaire lors de la vente de biens personnels, mais cet article est spécifique aux biens immobiliers. Consultez un professionnel de l'impôt si vous avez des questions concernant les demandes de libération ou de subordination.