Demandez à l'expert: Quels sont les prêts hypothécaires inversés, et est-ce un droit pour moi? |

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Question: J'ai entendu parler des prêts hypothécaires inversés, mais je n'en sais pas beaucoup à leur sujet. Comment puis-je savoir si l'un est bon pour moi, et comment fonctionnent-ils?

Valerie, Seattle, Wash.

La réponse d'investissement: Le logement a été l'une des classes d'actifs les plus controversées des 10 dernières années années. Il a produit des gains importants pour de nombreux investisseurs et propriétaires et des pertes écrasantes pour les autres. En tant que classe d'actifs la plus répandue au pays - 65% des Américains possédaient leur maison au premier trimestre de cette année - l'accession à la propriété suscite de sérieuses émotions dans la rue.

Sous la férule d'un produit financier controversé

Appelé un prêt hypothécaire inversé, c'est un type particulier de prêt immobilier qui permet aux propriétaires de convertir leurs capitaux propres en argent comptant.

Dans une hypothèque traditionnelle, le propriétaire verse des paiements mensuels au prêteur, une partie de ces paiements réduisant le capital et augmentant les capitaux propres. Mais dans un prêt hypothécaire inversé, les propriétaires extraient l'équité de leur maison en recevant soit une somme forfaitaire ou des paiements mensuels.

Le Congrès a créé le programme de prêt hypothécaire inversé en 1987 par l'intermédiaire de la Federal Housing Administration (FHA). Bien que les institutions financières indépendantes offrent effectivement les prêts, la FHA établit les règles et fournit une assurance pour ces prêts hypothécaires.

Avec une hypothèque inversée, le propriétaire n'a plus aucune obligation d'effectuer des paiements hypothécaires, mais il a la possibilité de faire donc sans pénalités de remboursement anticipé. L'intérêt qui s'accumule est ajouté au solde du prêt hypothécaire. Le propriétaire conserve également le titre de la maison et le droit de vendre, restreint uniquement par le solde de l'hypothèque.

L'admissibilité à une hypothèque inversée est réservée aux propriétaires âgés d'au moins 62 ans et aux maisons qui sont admissibles à titre de résidence principale. L'hypothèque sur la maison doit aussi être assez petite pour être remboursée avec le produit de l'hypothèque inversée.

Parce qu'une hypothèque inversée élimine les mensualités hypothécaires pour les propriétaires, il n'y a pas de revenu minimum ou de crédit.

Un autre avantage important de l'hypothèque inversée est que le produit du prêt est exonéré d'impôt et peut être utilisé à la discrétion de l'emprunteur. Les prêts hypothécaires inversés sont plafonnés sur les maisons d'une valeur de 625 000 $ ou moins, mais il existe une parenthèse jumbo pour les maisons dépassant ce seuil.

Pour beaucoup de retraités qui ont vu leurs portefeuilles chuter brutalement pendant la crise financière de 2008 et 2009 atout précieux. Cela rend l'hypothèque inversée une option très tentante pour générer des revenus et réduire ou éliminer les paiements hypothécaires coûteux. Mais tout comme n'importe quel investissement et décision financière, il y a des risques.

Frais et dépenses élevés

Les frais de clôture associés à une hypothèque inversée sont deux à cinq fois plus élevés qu'une hypothèque standard.

Pour le type le plus populaire Hypothèque inversée aux États-Unis, le prêt hypothécaire assuré par la FHA Home Equity (HECM), il ya un certain nombre de dépenses auxquelles les propriétaires sont soumis.

• Prime d'assurance hypothécaire (MIP) = 2% de la valeur estimative ou 1,25% du solde hypothécaire
• Frais initiaux basés sur la valeur estimative de la maison:

1.) Valeur estimative inférieure à 125 000 $ = 2 500 $

2.) Valeur estimative supérieure à 125 000 $ = 2% des premiers 200 000 $ plus 1% de la valeur supérieure à 200 000 $, avec un plafond de 6 000 $.

• Assurance titres: régionale
• Frais de dossier, d'avocat et de comté: régional
• Estimation immobilière = 300 à 500 $
• Enquête (peut être requise) = 300 à 500 $
• Frais de service mensuels = 25 $ - 35 $ $

Bien que certains de ces frais puissent être financés par le prêt, plusieurs sont exigés avant L'approbation de l'hypothèque inversée, entraînant des frais supplémentaires onéreux.

Paiements d'intérêt et croissance du capital

Les détenteurs de prêts hypothécaires inversés peuvent également être soumis à des montants de prêts en hausse au moyen de paiements d'intérêts différés. C'est parce que l'intérêt se compose sur le principal si l'emprunteur ne paie pas d'intérêt comme il est chargé. Cela pourrait gonfler le solde final à plusieurs fois plus que la valeur initiale du prêt alors que peu ou pas d'équité reste dans la maison pour les héritiers. Toutefois, si l'emprunteur effectue la totalité ou la plupart des paiements d'intérêts pendant qu'il vit à la maison, le solde du prêt final serait à peu près égal au solde initial du prêt.

Toujours responsable de l'entretien, des taxes et des assurances

l'hypothèque inversée allège le fardeau financier des paiements hypothécaires mensuels, le propriétaire doit maintenir toutes les taxes et les assurances en cours. Dans une hypothèque inversée, les fonds pour les impôts et l'assurance ne sont pas payés à partir d'un fonds d'entiercement. Ils sont payés directement par le propriétaire, donc un manquement dans les impôts ou l'assurance pourrait entraîner un défaut sur l'hypothèque inversée.

Perte potentielle de maison

Mais par rapport au plus grand risque d'une hypothèque inversée, ces deux premiers les risques ressemblent à des ralentisseurs. Selon la durée du prêt, l'hypothèque inversée comporte une forte probabilité que le propriétaire finira par être déplacé. Une fois que l'hypothèque vient à échéance, l'emprunteur ou les héritiers de la succession ont une option pour refinancer la maison et la garder, vendre la maison et encaisser tout capital restant, ou retourner la maison au prêteur. Une fois qu'une hypothèque inversée est appelée et payable, l'emprunteur (ou les héritiers) pourrait se voir accorder des prorogations d'un an par le prêteur pour prendre cette décision.

Si la propriété est remise au prêteur, l'emprunteur ou les héritiers n'ont aucune réclamation supplémentaire à la propriété ou à l'équité dans la propriété. Le prêteur a recours contre la propriété, mais pas contre l'emprunteur personnellement et non contre les héritiers de l'emprunteur. Ainsi, l'hypothèque est dans la catégorie connue sous le nom de «limite sans recours».

Une dernière pensée: L'hypothèque inversée peut être une excellente option pour les propriétaires qui souffrent d'une pénurie de liquidités mais ont des capitaux propres dans leurs maisons. Mais les frais élevés et le faible taux de rendement ainsi que la perte potentielle de propriété font de l'hypothèque inversée une source de liquidités coûteuse qui devrait être un dernier recours pour la plupart des propriétaires.

Les propriétaires intéressés par une hypothèque inversée doivent contacter le programme HECM. Les conseillers HECM fournissent des informations sur les conditions d'éligibilité, les implications financières et les alternatives à l'acquisition d'un HECM et au remboursement du prêt.