Hypothèque hypothétique: avantages et inconvénients pour les acheteurs et les vendeurs
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Table des matières:
- Qu'est-ce qu'une hypothèque assumable?
- Quelles hypothèques sont acceptables?
- Avantages des prêts remboursables
- Pour les vendeurs
- Pour les acheteurs
- Inconvénients des prêts remboursables
- Pour les vendeurs
- Pour les acheteurs
- Comment assumer une hypothèque
- Divorce, décès et supposables
- Et après?
- Calculer combien de maison vous pouvez vous permettre
- Éviter ces erreurs d'achat de maison
- Apprendre Que sont les prêts VA?
Une hypothèque sur prise en charge permet à l’acheteur de maison non seulement d’emménager dans l’ancienne maison du vendeur, mais également de contracter un emprunt.
Le fait d’avoir un prêt remboursable pourrait conférer au vendeur un avantage commercial, en particulier si les taux hypothécaires ont augmenté depuis que le vendeur a obtenu le prêt.
Pour un acheteur, assumer un emprunt hypothécaire peut économiser des milliers de dollars en paiements d’intérêts et en frais de clôture - mais cela peut nécessiter un important acompte.
Voici comment fonctionnent les prêts hypothécaires assumables, ainsi que les avantages et les inconvénients pour les acheteurs et les vendeurs.
Qu'est-ce qu'une hypothèque assumable?
Un prêt hypothécaire pris en charge est un prêt immobilier qui peut être transféré de l'emprunteur initial au propriétaire suivant. Le taux d'intérêt reste le même. Il en va de même pour le terme: par exemple, si un prêt hypothécaire de 30 ans a 3 ans, la personne prenant en charge le prêt dispose de 27 ans pour le rembourser.
En tant qu’acheteur, vous entrez dans l’hypothèque du vendeur.
"Dans une hypothèse, en tant qu'acheteur, vous entrez dans l'hypothèque du vendeur comme si vous l'aviez sous les yeux et que vous avez rayé le nom du vendeur sur le document et que vous avez inséré le nom de l'emprunteur, »A déclaré Michael G. Barone, associé directeur du service de la conformité hypothécaire du cabinet d’avocats Abrams Garfinkel Margolis Bergson à New York.
" PLUS: Revenu dont vous avez besoin pour prétendre à une hypothèque
Quelles hypothèques sont acceptables?
Toutes les hypothèques ne sont pas admissibles dans une vente de maison. Les acheteurs peuvent assumer des hypothèques garanties ou garanties par le gouvernement fédéral, mais pas d'autres types de prêts immobiliers. Cela signifie:
- Prêts FHA, qui sont assurés par la Federal Housing Administration, sont assumable.
- Les prêts VA, garantis par le ministère des Anciens Combattants, sont supposé, et l'acheteur ne doit pas nécessairement être un ancien combattant ou militaire.
- Prêts USDA, qui sont garantis par le ministère de l'Agriculture, sont assumable.
- Autres prêts, appelés prêts hypothécaires conventionnels, généralement ne sont pas assumable dans une vente de maison.
" PLUS: Prêts FHA: ce que vous devez savoir
Retour au sommetAvantages des prêts remboursables
Pour les vendeurs
Vente plus facile: Un prêt sur prêt peut rendre la maison plus commercialisable si les taux d’intérêt ont augmenté au cours des années qui ont suivi l’hypothèque. Imaginez une situation dans laquelle une personne obtient un prêt hypothécaire pris en charge avec un taux d’intérêt de 4,75%, puis vend la maison cinq ans plus tard, lorsque les taux d’intérêt avoisinent les 7%. Ce taux de 4,75%, impossible à obtenir autrement, pourrait inciter les acheteurs à choisir cette maison plutôt qu'une autre.
Prix plus élevé: Un autre avantage est qu’une hypothèque prise en charge confère au vendeur un pouvoir de négociation sur les prix. Un vendeur avisé intègre le prêt supposé à l'argumentaire de vente «dès le premier jour, ce qui fait donc immédiatement partie des négociations», explique Barone. "Donc, vous allez devoir nous payer notre prix demandé ou un peu plus que notre prix demandé."
Pour les acheteurs
Taux d'intérêt réduit: Selon Jim Sahnger, un créancier hypothécaire de C2 Financial Corp. à Jupiter, en Floride, un prêt supposé représente un avantage direct pour l’acheteur, "le professionnel vous offre le taux en vigueur."
Un prêt supposé donne au vendeur un pouvoir de négociation sur le prix.
Frais de clôture réduits: En outre, assumer un prêt coûte moins cher que d'obtenir un nouveau prêt hypothécaire, indiquent les prêteurs. Les coûts de clôture des hypothèques s’élèvent généralement à plusieurs milliers de dollars. En revanche, la FHA, la VA et l’USDA imposent des limites aux frais liés aux hypothèses, les rendant ainsi plus abordables que les frais de clôture.
" PLUS: Frais de clôture de l'hypothèque, a expliqué
Retour au sommetInconvénients des prêts remboursables
Pour les vendeurs
Droit VA: Les prêts de la FHA et de l'USDA ont peu d'inconvénients, voire aucun, pour les vendeurs. Mais les vendeurs qui ont des prêts VA peuvent se heurter à des difficultés lorsque les acheteurs assument leurs hypothèques.
Avec un prêt VA, le gouvernement garantit qu'il remboursera une partie du solde en cas de défaillance de l'emprunteur. La VA, qui limite cette garantie, appelle son montant en dollars «droit» de l’emprunteur. Selon le montant du prêt, tout ou partie des droits de l’emprunteur restent liés à la maison avec l’emprunt hypothécaire pris en charge, même après la vente.
Parce que le droit reste avec le prêt pris en charge, le vendeur pourrait ne pas avoir suffisamment de droit restant pour pouvoir prétendre à un autre prêt VA pour acheter la maison suivante.
Un vendeur peut échapper à cette situation difficile en vendant à un ancien combattant ou à un membre de l'armée éligible pour un prêt VA. L’acheteur peut alors substituer son droit à celui du vendeur. En pareil cas, la VA rétablit le plein droit du vendeur.
Pour les acheteurs
Grand acompte: La hausse des valeurs domiciliaires peut torpiller les hypothèses hypothécaires. Pour comprendre pourquoi, rappelez-vous que, lorsqu'un acheteur prend en charge une hypothèque, c’est comme entrer dans l’hypothèque du vendeur, qui risque de ne plus couvrir le coût de la maison.
La hausse des valeurs domiciliaires peut torpiller les hypothèses hypothécaires.
Supposons qu’un vendeur, après avoir payé l’emprunt hypothécaire pendant cinq ans, lui doit 150 000 $. L'acheteur assumerait ce montant.Mais la valeur de la maison a atteint 215 000 dollars au cours des cinq années de vente. L'acheteur devra payer la différence.
Soustrayez le solde impayé du prêt (150 000 $) de la valeur de la maison (215 000 $) et vous obtenez 65 000 $. L'acheteur doit trouver 65 000 $ pour acheter la maison. Dans la plupart des cas, cela signifie obtenir une deuxième hypothèque, "qui a généralement des taux d’intérêt considérablement plus élevés", dit Barone. Une deuxième hypothèque comporte probablement des frais de clôture, ce qui compromet encore l’avantage du prêt.
Comme l'appréciation du prix des maisons peut rapidement faire boule de neige, les acheteurs ont plus de facilité à assumer des hypothèques de quelques années seulement, a-t-il déclaré.
Assurance hypothécaire: Les prêts FHA peuvent présenter un inconvénient. Leurs versements mensuels d'assurance hypothécaire durent toute la vie du prêt et ne peuvent être éliminés qu'en refinançant le prêt. Ces paiements mensuels annulent certains des avantages liés à la prise en compte du taux d’intérêt plus bas du prêt.
" PLUS: Calculer comment économiser pour un acompte
Retour au sommetComment assumer une hypothèque
L’hypothèse d’une hypothèque nécessite l’approbation du prêteur. Si un acheteur et un vendeur concluent une hypothèse de manière informelle, sans en informer le prêteur, ils prennent un risque. Après que le prêteur l'ait découvert, il peut exiger le paiement du montant total du prêt immédiatement. Et si le prêt reste au nom du vendeur, celui-ci reste responsable de la dette.
Dans une hypothèse bien faite, le nouvel emprunteur doit franchir les mêmes obstacles que pour se qualifier pour un nouveau prêt. L’agent serveur du prêt demande le rapport de crédit de l’emprunteur, ainsi que des informations financières et relatives à l’emploi.
«Le prêteur veut toujours s'assurer que vous pouvez rembourser le prêt afin de vous qualifier comme si vous étiez un nouvel acheteur», dit Barone.
Le prêteur n’exigera pas d’évaluation, dit Sahnger.
Enfin, le prêteur libère la dette de l’emprunteur initial.
Retour au sommetDivorce, décès et supposables
Toutes les hypothèses hypothécaires ne découlent pas des ventes de maisons. Parfois, l'un des conjoints contracte le prêt à la suite d'un divorce ou du décès de l'autre conjoint.
Dans ces cas, la personne qui assume le prêt doit prouver sa capacité à effectuer les paiements mensuels, explique Randy Hopper, vice-président directeur des prêts au logement de la Marine Credit Union. L’approbation n’est pas automatique.
Si le billet de prêt initial porte les deux conjoints, «alors le prêteur les a probablement qualifiés pour le prêt sur la base de leurs revenus et de leurs dossiers de crédit», explique Hopper. "Donc, si l'un d'entre eux n'est plus sur le prêt, nous devons nous assurer que l'emprunteur restant est également qualifié lui-même."
