Éviter l'homologation: propriété conjointe avec droit de survie

Avez-vous besoin d'être considéré légalement comme une famille pour qu'un JTROS fonctionne? Si je vis dans un État qui ne reconnaît pas le mariage de même sexe (par exemple, en Caroline du Sud), existe-t-il des considérations spécifiques pour décider de titrer ou non un bien à l'aide de JTROS?

À la différence des couples mariés hétérosexuels, les couples de même sexe vivant dans des États qui ne reconnaissent pas leur union ne peuvent bénéficier de la location dans son intégralité, concept juridique qui autorise la copropriété de biens par le mari et la femme. En Caroline du Sud, toutefois, le fait de former une propriété commune avec droit de survie («JTROS») peut garantir que le conjoint survivant conserve le domicile après le décès de l’autre sans intervention du tribunal ou du gouvernement.

Dans des circonstances normales, le droit de propriété du propriétaire sur un bien immobilier constitue un actif pour l’homologation et, à son décès, fera l’objet d’une procédure en matière d’homologation au tribunal. Le tribunal des successions rassemblera tous les actifs du défunt et tous ses héritiers, y compris les créanciers du défunt à qui il a une dette impayée. Après avoir réduit la succession du défunt par des créances financières et d’autres obligations, telles que des droits de succession, le tribunal répartira le reste de la succession entre les héritiers légitimes. Le processus impliquera souvent l’interprétation du testament laissé par le défunt ainsi que l’évaluation d’autres éléments de preuve indiquant un droit de succession.

Bien que le processus d'homologation ne soit pas nécessairement lourd, il peut potentiellement devenir une source importante de stress, de risque, de temps et d'argent, en particulier pour les couples de même sexe. Même si le testament du défunt stipule que l’ensemble de ses biens doit être transféré à son partenaire de même sexe survivant, ces biens peuvent faire l’objet de créances des créanciers du défunt, s’il a des dettes impayées ou de différends avec des créanciers. membres de la famille du défunt concernant l’interprétation du testament et le droit à la succession. Autre que ces risques, l'homologation peut également coûter une somme considérable en frais d'avocat et prendre des mois voire des années pour une résolution. La succession d’un défunt d’une valeur supérieure à un million de dollars sera également assujettie à un impôt sur les successions.

JTROS permet aux biens immobiliers titrés de passer au copropriétaire survivant sans avoir à passer par une procédure d’homologation. À la différence de la location à la totalité qui offre le même avantage que d'éviter l'homologation, JTROS n'exige pas que les locataires soient légalement mariés. Lorsque d'autres dispositifs permettant d'éviter l'homologation, tels que la confiance de vivre ou un nouvel acte immobilier, coûtent une somme d'argent considérable et impliquent de nombreuses complexités gênantes, une JTROS ne coûte pas beaucoup d'argent et est facile à mettre en place, à condition de suivre des directives strictes.

Jusqu'en 1971, la Caroline du Sud limitait statutairement le droit des colocataires d'obtenir un droit de survie. En 1971, cette limite a été abrogée. L'article 62-2-804 du code des successions de la Caroline du Sud prévoit qu'une location conjointe, au décès de l'un des locataires, sera convertie et transformée en une location commune, à moins que l'instrument créant cette propriété commune ne prévoie clairement un droit de survie.. Bien que la Caroline du Sud ait modifié sa constitution en 2006 afin d'interdire le mariage et les unions civiles entre personnes de même sexe, cet amendement n'empêche pas les contrats privés entre partenaires de même sexe. Toutefois, comme la Caroline du Sud est convaincue que le droit de survie survient inutilement dans l’immobilier, la présomption présumée par les tribunaux de l’État de la Caroline du Sud favorise l’interprétation des termes de la location en commun en cas d’incertitude. Par conséquent, pour constituer un JTROS approprié, le titre de la maison doit contenir un langage clair indiquant un droit de survie du partenaire de même sexe restant. Un avocat spécialisé dans le droit des biens devrait être capable de rédiger le document approprié, car JTROS reste la forme la plus simple et la plus commode de protection de la propriété contre l'homologation, du moins en Caroline du Sud.

Plutôt que de risquer des batailles inutiles devant un tribunal des successions ou de dépenser des frais importants pour transformer un acte juridique ou établir une relation de confiance, les couples de même sexe devraient discuter entre eux et avec leurs avocats de la possibilité de créer un système JTROS.

REMARQUE: Ce site fournit des informations sur la loi désignée pour aider les utilisateurs à faire face en toute sécurité à leurs propres besoins juridiques. Mais l’information juridique n’est pas la même chose qu’un conseil juridique - l’application du droit à la situation particulière d’un individu. Même si nous mettons tout en œuvre pour nous assurer que nos informations sont exactes et utiles, nous vous recommandons de consulter un avocat si vous souhaitez obtenir la garantie professionnelle que nos informations, ainsi que votre interprétation, sont adaptées à votre situation particulière. Image d'homologation via Shutterstock