Pourquoi votre banque ne vous offre peut-être pas le meilleur taux hypothécaire

Les taux hypothécaires sont presque au plus bas de tous les temps, et il pourrait être difficile de les imaginer en baisse. Mais certains experts en prêts disent que de nombreuses banques ne proposent pas aux emprunteurs les taux les plus bas qu’ils méritent.

Il s’agit de la façon dont les banques fixent les prix des prêts hypothécaires: une combinaison complexe de prêts attrayants pour les investisseurs potentiels - souvent des acheteurs soutenus par le gouvernement tels que Fannie Mae et Freddie Mac - pour protéger les marges bénéficiaires de futurs taux d’intérêt et équilibrer la demande de prêts avec personnel disponible. En gérant ces variables, les prêteurs peuvent avoir plus d’argent pour contracter des emprunts, tout en restant rentables et compétitifs.

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Les investisseurs poussent les prix

«Les taux hypothécaires ne sont pas tant dictés par les banques que par les investisseurs qui les achètent», explique Anthony Davenport, ancien créancier hypothécaire, désormais conseiller en gestion du crédit et fondateur de Regal Financial à New York. Davenport indique que 90% des prêts hypothécaires sont actuellement achetés sur le marché secondaire par Fannie Mae, Freddie Mac ou la Federal Housing Administration.

Les prêteurs veulent vendre leurs emprunts pour libérer davantage de capital et priver les emprunteurs du risque de défaillance de leurs comptes. Ils financent donc leurs emprunts hypothécaires aux taux et aux conditions auxquels les investisseurs quasi-gouvernementaux les achèteront.

Tarification des prêts maintenant pour la hausse des taux plus tard

Le secteur des prêts hypothécaires est devenu tellement concurrentiel que les prêteurs n’ont guère de marge de manœuvre pour fixer les taux d’intérêt, a déclaré Eric Smith, un autre ancien initiateur de prêts hypothécaires et cadre bancaire, maintenant entraîneur en littératie financière à Atlanta. Selon Smith, la seule exception à cette règle pourrait concerner les prêts hypothécaires importants que les prêteurs conservent souvent dans leurs livres.

Ces prêts hypothécaires, connus sous le nom de «prêts jumbo» et dépassant en général plus de 453 100 dollars en 2018 dans la plupart des régions du pays, dépassent les limites de taille fixées par Fannie et Freddie. À cause de cela, ils ne sont pas achetés par ces entités parrainées par le gouvernement. Les prêteurs conservent donc généralement ces prêts, ainsi que la relation avec les clients fortunés qui les souscrivent.

Détenant un portefeuille de prêts jumbo et craignant une hausse des taux d’intérêt, les prêteurs pourraient «gonfler un peu ce prix [hypothécaire] contre lequel les taux à court terme commenceront à monter». Cela contribue à protéger leur marge bénéficiaire sur les prêts à faible taux d’intérêt, dit Smith.

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Davenport ajoute que, dans le cas des emprunts jumbo détenus par les banques, "elles empruntent souvent de l'argent à des positions telles que la Réserve fédérale à 0,25-0,50% et ne transfèrent pas l'épargne aux clients".

Shmuel Shayowitz, président de Approved Funding à River Edge, dans le New Jersey, indique qu'il existe deux autres cas où les banques peuvent légèrement couvrir leurs taux. Parfois, les prêteurs attendent d’être sûrs qu’un taux plus bas va rester et ne pas rebondir immédiatement, dit-il. Cela laisserait à la banque un taux bloqué pour un client inférieur au taux en vigueur.

D'autres fois, il peut s'agir d'un effort de gestion de la demande de prêt hypothécaire afin de résorber un arriéré de prêts sans nécessiter davantage de main-d'œuvre pour gérer un volume supplémentaire, explique Shayowitz.

Deux façons d'obtenir une réduction de taux

Bien que les marges de profit des banques ou la manière dont Fannie et Freddie déterminent les prix des prêteurs ne soient pas négligeables, Davenport indique qu'il existe d'autres cas dans lesquels un emprunteur n'obtient pas le meilleur taux qu'il peut obtenir, et parfois un geste tactique ou deux peut faire la différence.

Premièrement, les taux hypothécaires varient en fonction du score FICO d’un emprunteur, et c’est là que les ajustements des taux d’intérêt sont bien réels.

"Quelqu'un qui a un score de 740 n'est pas vraiment susceptible de faire défaut plus que quelqu'un qui a un score de 760, mais ils vont payer un taux d'intérêt plus élevé", a déclaré Davenport.

Savoir où les baisses de prix tombent sur l’échelle de score FICO peut aider un emprunteur à obtenir un rabais important. Par exemple, si le rabais d’un prêteur correspond à un pointage de crédit de 700 et que le vôtre est de 680, vous pouvez décider de réduire suffisamment le solde de votre carte de crédit pour augmenter votre score au niveau supérieur.

Deuxièmement, Smith affirme que les consommateurs cherchant à obtenir le meilleur taux d'intérêt sur un prêt hypothécaire devraient magasiner chez plus d'un prêteur et, puisque les prêteurs sont susceptibles de proposer un taux assorti de points de réduction différents, "obtenez un taux basé sur des points de réduction zéro".

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Cet article a été écrit par Investmentmatome et a été publié à l'origine par The Associated Press.