HomeReady et Home Possible: prêts avec une réduction de 3% pour 2018
7 things you should know about HomeReady Loans | Laura Borja - Home Loan Expert
Table des matières:
- Fannie Mae HomeReady
- Freddie Mac Accueil Possible
- Options lorsque 3% de baisse est un défi
- Crowdsourcing
- Revenus locatifs
- Bail à bail
- Plus de propriétés éligibles pourraient aider
- Les prêts conventionnels 97 LTV sont-ils meilleurs que les prêts FHA?
- Et après?
- Début le processus de pré-approbation de l'hypothèque
- Comparer FHA versus prêts conventionnels
- Trouver les meilleurs prêteurs à versement zéro et faible
Pendant des années, l’administration fédérale du logement a été le roi de la montagne des prêts hypothécaires à versement réduit. Maintenant, Fannie Mae et Freddie Mac, les entreprises parrainées par le gouvernement qui fournissent des capitaux au marché hypothécaire, conçoivent des produits de prêt pour les acheteurs de maison optimistes disposant de comptes d'épargne maigres.
Avec Home Possible de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac, un acompte de 3% - ou ce que les prêteurs qualifient de prêt à valeur (LTV) à 97% - est disponible sur des prêts dit conventionnels. Les prêts conventionnels sont les produits de prêt les plus souvent émis par les prêteurs.Fannie Mae HomeReady
Jonathan Lawless, vice-président du développement de produits et du logement abordable chez Fannie Mae, explique que les prêts FHA actuels à faible versement initial peuvent être "coûteux", avec des primes d'assurance hypothécaires initiales et permanentes qui durent toute la vie du prêt. Alors Fannie Mae a décidé construire son propre produit de prêt compétitif à faible versement initial.Le programme HomeReady comporte des limites de revenu, sauf dans les quartiers à faible revenu désignés. Le prêt LTV standard 97 de Fannie n’est pas soumis à de telles restrictions si au moins un emprunteur est un premier acheteur.
Bien que la FHA soit réputée pour ses exigences en matière de crédit assouplies - notamment un pointage de crédit minimal de 580 $ -, Fannie’s HomeReady dispose d’une petite marge de manœuvre. Il permet aux parents d'être co-emprunteurs - sans résider à la maison - et les paiements d'un bien locatif peuvent être considérés comme une source de revenu. Les emprunteurs peuvent également avoir un ratio dette / revenu allant jusqu’à 50% et un score FICO de 620. Mais le simple fait de supprimer les obstacles liés au DTI et au pointage de crédit ne vous gagnera pas en approbation. Lawless dit que Fannie Mae cherche à éliminer la «stratification du risque» - plusieurs facteurs qui nuisent à la solvabilité de l'emprunteur. Un pointage de crédit faible serait un. Ajouter un DTI élevé et vous avez deux frappes contre vous. Ce doit être l'un ou l'autre. "Il ne serait jamais possible de faire un prêt de [97 LTV] avec un FICO 620 et un DTI de 50", dit Lawless à Investmentmatome. "Vous allez avoir besoin de facteurs compensatoires." Cela pourrait signifier plus d’argent à la banque, un revenu plus élevé - ou finalement plus de 3% d’acompte. " PLUS: Calculez votre DTI Freddie Mac a son propre programme 97 LTV, Home Possible. Le programme aide les emprunteurs à revenu faible à moyen avec des prêts consentis dans certaines zones à faible revenu. Les acheteurs répétés peuvent également être admissibles. Bien que Home Possible reste le produit hypothécaire abordable «phare» de Freddie Mac, Patricia Harmon, chef de produit senior chez Freddie Mac, affirme que le nouveau programme appelé HomeOne offre encore plus de flexibilité. Au moins un emprunteur doit être un acheteur d'une première maison, mais il n'y a pas de limite de revenu ni de restriction géographique. Et Harmon fait écho à la prudence de Lawless concernant les directives de souscription. «Si un emprunteur a une cote de crédit de 640 points, ce n’est pas une approbation automatique, ni un refus automatique. Cela dépendrait de nombreuses autres caractéristiques de l'emprunteur », déclare Harmon. "Plus le pointage de crédit est élevé, plus la dette est faible, plus il y a de réserves de liquidités en place - plus la probabilité d'être approuvé est grande." «Même si 3% semble faible, alors que le prix des maisons augmente, il devient de plus en plus important et il est de plus en plus difficile d’économiser», dit Lawless. Fannie Mae et Freddie Mac tentent également d'éliminer cet obstacle, permettant des acomptes vers la foule, en tenant compte des revenus d'Airbnb et même des programmes de crédit-bail. CMG Financial, un prêteur basé à San Ramon, en Californie, a créé Homefundme.com, où les acheteurs de maison potentiels peuvent puiser dans les poches collectives de leur réseau social. «Ils peuvent essentiellement demander à leur famille, amis, associés, collègues, amis Facebook de leur donner cinq dollars ici et là», a déclaré Lawless. Pendant ce temps, Loftium, basé à Seattle, permet aux acheteurs de maison potentiels de louer une pièce de leur future maison afin d’aider à la constitution de leur mise de fonds. En échange d'une part future du loyer de votre chambre sur Airbnb, Loftium prévoira le revenu et vous donnera un pourcentage de ce montant, que vous pourrez ensuite appliquer à votre mise de fonds. L’emprunteur devra verser 1% du montant total de l’acompte; Fannie Mae autorise les 2% restants à venir de Loftium, explique Lawless. " PLUS: Calculez votre versement hypothécaire mensuel Fannie Mae teste même une initiative de location-vente. «Vous commencez en tant que locataire, mais vous avez également la possibilité d'acheter [la maison] à un prix fixe dans les années à venir», explique Lawless. Tous les prêteurs ne participent pas à ces programmes pilotes, même avec l'aval de Fannie ou Freddie. En discutant avec quelques prêteurs, vous pourrez vous faire une idée s’ils autorisent ces nouveaux programmes d’essai permettant de construire une mise de fonds. Selon Lawless, si les tests se déroulent bien, ces options pourraient officiellement faire partie des programmes de prêts de Fannie Mae. «Nous avons en grande partie vu Freddie modifier ses programmes pour s’aligner sur les programmes en place», ajoute Lawless. L’accès au financement hypothécaire, même avec de faibles mises de fonds, ne résout pas le problème du manque de logements disponibles. Le financement conventionnel cherche également à aider à résoudre ce problème. Un financement de type fixateur supérieur intégré à une hypothèque sur l’achat d’une maison - également avec des acomptes de 3% - peut constituer une solution. Selon Lawless, le programme de prêts à la rénovation de Fannie a été «maladroit» dans le passé, mais a récemment été mis à jour et modifié pour être plus facile à utiliser. Enfin, le programme Fannie’s MH Advantage, destiné au financement de l’habitation préfabriquée, offre également un financement à hauteur de 97%. Les prêts garantis par la FHA attirent toujours la part du lion des accédants à la propriété, mais le nombre de prêts hypothécaires en 2017 a diminué de 4% par rapport à 2016. Parallèlement, le nombre de prêts conventionnels destinés à des novices a augmenté de 18% pour la même période, selon au rapport sur les premiers acheteurs d’habitation de Genworth Mortgage Insurance. Michael Fratantoni, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association, pense-t-il que ces 3% de réduction des programmes de prêts conventionnels ont un impact positif significatif sur le marché de l'achat d'une première habitation? «Oui, en particulier pour les prêteurs qui restent prudents quant à l'exposition au False Claims Act, les prêts conventionnels 97 gagnent du terrain», a déclaré Fratantoni à Investmentmatome. La False Claims Act a déclenché un déluge de poursuites judiciaires par le ministère de la Justice américain contre des prêteurs accusés de fraude dans la souscription de prêts FHA dans le cadre de la crise du logement qui a eu lieu il y a dix ans. En conséquence, de nombreux prêteurs ont commencé à craindre les emprunts auprès de la FHA et se sont félicités des programmes de prêts hypothécaires classiques à faible mise de fonds. "Cependant, ces prêts restent plus chers que les prêts FHA pour les emprunteurs ayant un crédit moins que parfait", dit Fratantoni. "Les coûts globaux - paiement et assurance hypothécaire - sont moins élevés pour les prêts FHA que pour les prêts classiques si la cote de crédit d'un emprunteur est d'environ 700 ou moins." Discutez de vos options de prêt à faible mise de fonds, FHA et conventionnelle, avec trois prêteurs ou plus, comparez les frais et les coûts de l'assurance prêt hypothécaire, et déterminez ce qui convient le mieux à votre situation.Freddie Mac Accueil Possible
Options lorsque 3% de baisse est un défi
Crowdsourcing
Revenus locatifs
Bail à bail
Plus de propriétés éligibles pourraient aider
Les prêts conventionnels 97 LTV sont-ils meilleurs que les prêts FHA?
Et après?
