Comment trouver et financer des biens appartenant à une banque

Les prix des maisons continuent de grimper. Ils se situent en moyenne juste en dessous des sommets de tous les temps établis en 2006, selon l’indice des prix des maisons Case-Shiller. Si vous combinez cela avec un stock de logements restreint dans de nombreux marchés, vous pouvez penser que vous avez manqué l’occasion d’acheter votre première ou votre prochaine maison.

Mais les propriétés appartenant à des banques, également appelées maisons appartenant à des biens immobiliers, pourraient constituer une option abordable pour les acheteurs d'une première maison ou les nouveaux locataires. Les prêteurs sont désireux de se défaire des biens repris, et sans liens émotionnels, ils sont souvent plus enclins à vendre un bien en dessous de la valeur marchande.

Un «excellent investissement»

«J'étais un peu sans abri!», Déclare Sheila Asseline, de South Lake Tahoe en Californie, en riant alors qu'elle racontait sa situation en matière de logement il y a cinq ans. "Je vivais avec ma fille et son mari parce que j'avais vendu une maison et que je n'avais pas trouvé de logement de remplacement."

Mais ensuite, son agent immobilier lui a téléphoné pour lui parler d'une maison appartenant à une banque qui venait d'être cotée sur le marché.

«J'ai juste sauté dessus parce que je pensais que ce serait un bon investissement. Et l'investissement s'est avéré être un excellent investissement. »Avec les fonds en caisse provenant de la vente de son ancienne maison, Asseline a reconnu qu'elle avait un avantage. En fait, son offre sur la maison a été acceptée par rapport à une offre plus élevée d'un autre acheteur éventuel, car cette offre était conditionnelle à l'obtention d'un financement.

«J'ai trouvé le processus extrêmement simple», ajoute-t-elle. «J'ai fait une offre et [la banque] a répondu et je l'ai acceptée. Cela s'est avéré très facile. »Deux semaines plus tard, la vente a pris fin.

Après quelques années et des mises à jour de la cuisine et de la salle de bain principale, elle vendit la maison et «réussit très bien».

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Où trouver les biens appartenant à la banque

Les maisons appartenant à l'immobilier ne se trouvent pas que sur les marchés immobiliers les plus déprimés. En octobre 2016, les cinq marchés qui ont enregistré les plus fortes ventes de REO sur Hubzu, un site Web de vente aux enchères de maisons vendant des maisons saisies par le prêteur, sont les suivants:

1. Chicago
2. Baltimore
3. Washington DC.
4. La ville de New York
5. Tampa-St. Pétersbourg

Mais avec la crise du logement qui s’estompe, les meilleures offres ont-elles disparu?

Après avoir déclaré la crise des saisies terminée en septembre, la société de recherche immobilière Attom Data Solutions a constaté une augmentation de 27% de ses saisies le mois suivant. En outre, à la fin du troisième trimestre, les immeubles vacants appartenant à une banque avaient augmenté de 67% par rapport à l’année précédente.

«Même dans le meilleur des cas, un certain pourcentage de maisons sont saisies», déclare Steve Udelson, président de Altisource Online Real Estate, qui exploite Hubzu.com. Pour les acheteurs qui ne trouvent pas de logements abordables dans leurs quartiers cibles, cela vaut la peine d’enquêter sur les maisons saisies, ajoute-t-il.

Les propriétés REO se trouvent souvent sur plusieurs services de référencement. Des sites Web comme Hubzu.com, RealtyTrac et Auction.com répertorient les maisons REO à vendre et constituent de bonnes sources pour les acheteurs optimistes.

Cela vaut également la peine de demander à votre agent immobilier de vous informer des maisons REO de votre région.

Une note sur le timing

Bien que l’achat de propriétés «en détresse» puisse sembler compliqué, il s’agit vraiment d’avancer dans le processus de verrouillage au bon moment. Il y a essentiellement trois étapes:

• Pré-verrouillage se produit lorsque le propriétaire d’un bien devenu en retard de paiement hypothécaire reçoit un avis de défaut du prêteur.
• Une vente aux enchères publique est tenu si le prêt est en défaut. C'est alors que les investisseurs professionnels se disputent en proposant des offres lowball. Souvent, parce que les offres sont trop inférieures à la valeur du marché, la banque va tout simplement reprendre possession de la propriété.
• Une vente ou une vente aux enchères appartenant à une banque. Udelson dit que c'est là que les acheteurs potentiels ont la plus grande opportunité. À ce stade, vous avez un vendeur qui est motivé à vendre. Les banques veulent retirer ces propriétés de leurs livres dès que possible, dit-il.

Un prêt à l'achat et à la réhabilitation

Ces dernières années, le financement est devenu plus flexible. Un programme de prêt fédéral vous permet désormais d’acheter une maison admissible et de financer des améliorations et des réparations dans le cadre du programme de prêt pour l’achat de la propriété; le prêt 203 (k) garanti par l’Administration fédérale du logement permet à l’hypothèque de se fonder sur la valeur de la maison après la réadaptation, ou sur le prix d’achat de la maison et le coût des réparations, selon le montant le moins élevé. Les limites de prêt hypothécaire varient selon les endroits.

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De nombreuses banques proposent également des prêts classiques pour acheter et rénover.

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Cet article a été écrit par Investmentmatome et a été publié à l'origine par USA Today.