Ne soyez pas joué par l'hypothèque "jeu fiscal"

Par Matt McCoy

En savoir plus sur Matt sur notre site Demandez à un conseiller

Dans un article récent, j'ai expliqué pourquoi certaines personnes conservaient une dette déductible des impôts. Une des raisons est liée au «jeu fiscal» - maintenir des taux d’intérêt faibles et une dette déductible d’impôts et tenter de gagner davantage sur leurs investissements. Après une récente discussion sur cette question, il m'est apparu que ce concept était encore mal compris.

Parfois, cet argument est un peu simpliste. Par exemple, si votre taux hypothécaire est de 4%, il vous suffit de gagner 4,01% pour «gagner» le jeu, n'est-ce pas? Faux. Ce qui est souvent laissé de côté dans cet argument, c’est un facteur très important: les incidences fiscales - bonnes et mauvaises.

Ceci est mieux illustré par un exemple. Dans l’hypothèse du taux de 4%, nous utiliserons un solde hypothécaire initial de 300 000 $ et prendrons un prêt à taux fixe de 30 ans. Nous allons également ignorer les taxes, l'entretien et les assurances, car vous pouvez avoir ces dépenses, que vous ayez ou non une hypothèque. En branchant ces hypothèses dans une calculatrice financière ou un tableur et en supposant que les paiements sont effectués à la fin de chaque période, vous obtiendrez ce qui suit:

• Paiement mensuel = 1 432,25 $ (360 paiements)
• Intérêt total payé sur la durée du prêt = 215 608,51 $

Supposons maintenant que vous envisagez de rembourser ce prêt dans 15 ans ou d'investir ce paiement supplémentaire ailleurs. La première étape consistera à déterminer le montant de ce paiement supplémentaire. À l'aide de notre calculatrice ou tableur fiable, nous constatons que vous avez besoin d'un paiement mensuel supplémentaire de 786,81 $. Les montants des paiements mensuels et des intérêts totaux versés pour ce scénario sont les suivants:

• Paiement mensuel = 2 219,06 $ (2 219,06 $ - 1 432,25 $ = 786,81 $)
• Intérêt total payé sur la durée du prêt = 99 431,48 $

Ainsi, rembourser ce prêt hypothécaire en 15 ans plutôt que 30 ans permettrait d’économiser 116 177,03 $ en frais d’intérêts. Mais ce ne sont pas vos économies réelles, car vous bénéficiez d’une déduction fiscale pour les intérêts versés. En supposant que vous apparteniez à la tranche d'imposition de 28% et que la totalité des intérêts hypothécaires versés soit déductible, les économies nettes seraient d'environ 83 647,46 $ (116 177,03 $ x 0,72).

Nous avons calculé quelles étaient les économies réelles réalisées grâce au remboursement anticipé de l'hypothèque, mais nous devons maintenant comparer cela à quelque chose. Nous devons commencer par examiner ce que représentent les économies d’intérêts. Les économies d’intérêts représentent la gagner que vous auriez besoin d’accumuler en investissant ce paiement supplémentaire sur ces 15 années afin de seuil de rentabilité. Cependant, pour comparer des pommes avec des pommes, nous devons ajuster les économies d’intérêts (le gain de placement que nous visons) en fonction de l’impôt sur les gains en capital. En supposant que tous les gains sont à long terme et que le taux d'imposition applicable est de 15%, il en résulte un gain ajusté de 98 408,78 $. Si nous restons disciplinés et investissons ce paiement supplémentaire de 786 $. 81 chaque mois pendant 15 ans, nous investirions un total de 141 625,80 $ (786,81 $ x 180). En ajoutant le gain ajusté ci-dessus au montant du placement mensuel, nous obtenons une somme future nécessaire dans 15 ans de 239 565,58 $. Accrochez-vous - nous y sommes presque.

Nous avons maintenant les intérêts économisés et la somme future nécessaire, mais nous avons encore besoin d’un taux de rendement comparable à celui de l’hypothèque. Branchement de la somme future nécessaire (239 565,58 $), du paiement mensuel que nous allouerons (786,81 $), du temps que nous investirons (15 ans ou 180 investissements) et du montant que nous avons alloué actuellement à la future somme (zéro), nous pouvons résoudre pour le taux de rendement. Cela nous donne le taux de rendement suivant:

• Taux de rendement approximatif nécessaire pour atteindre le seuil de rentabilité = 6.56%

Donc, pour être indifférent entre les deux choix, vous devez obtenir un rendement composé de plus de 6,5% sur cette période de 15 ans. Le but de cet exercice n’est certainement pas de dire que c’est impossible, mais il ne faut pas croire que c’est aussi noir et blanc que certains pourraient le croire. Cela dit, rappelez-vous que ce taux hypothécaire est fixe - une variable connue pour la durée du prêt -, tandis que les rendements futurs des investissements et les taux d'imposition futurs sont des variables inconnues.

Cet exemple particulier peut ne pas convenir à tous les scénarios, mais il peut être utilisé de manière simple pour illustrer mon propos. En utilisant le même scénario, une tranche d'imposition inférieure (moins une déduction) entraîne un écart plus élevé pour atteindre le seuil de rentabilité, et une tranche d'imposition supérieure (davantage une déduction) se traduit par un écart inférieur, toutes choses égales par ailleurs.

Au cours de ma carrière, j'ai appris à tout remettre en question et à ne rien prendre pour argent comptant. Les règles financières empiriques et les «connaissances financières culturelles», qui sont communément partagées, sont souvent incomplètes ou tout à fait erronées. Je vous suggère également de vous interroger sur les règles empiriques et les connaissances culturelles pour savoir si elles vous tiennent. Très probablement, ils ne le seront pas.