Privatiser le financement du logement: pourrait-il empêcher une nouvelle faillite de l'hypothèque?

La crise hypothécaire a détruit l’industrie immobilière, brisé le rêve d’accession à la propriété de millions d’Américains et déclenché la Grande Récession. Maintenant, plus de cinq ans plus tard, alors que le pays sort des décombres, la réforme du financement du logement est en marche. Que le système soit simplement réparé ou prévu pour une chirurgie radicale fait l’objet d’un débat.

L'affaire du licenciement de Fannie et Freddie

À l'époque de l'argent facile des prêts hypothécaires, de nombreux prêteurs ont à peine regardé les demandes de prêt. Ils savaient que les dettes seraient réemballées et vendues par le groupement à des investisseurs qui convoitaient les garanties de Fannie Mae et Freddie Mac - les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) qui sont payées pour couvrir le risque.

Mais alors que Fannie et Freddie alimentaient le marché, permettant aux familles à faible revenu d’acheter une maison, le manque de diligence raisonnable - ou peut-être même une surveillance occasionnelle - de la part des prêteurs a entraîné l’effondrement du château de cartes. Le sauvetage des GSE a coûté initialement 187 milliards de dollars aux contribuables, mais tout cela a été remboursé - et parfois même - à partir de bénéfices ultérieurs.

Le président du Sénat des banques, Tim Johnson, et le membre du comité de direction, Mike Crapo, ont proposé un projet de loi, la Loi sur la réforme du financement du logement et la protection des contribuables, qui remplacerait Fannie et Freddie par une nouvelle société fédérale d’assurance prêt hypothécaire (Feddie Mic). les capitaux privés à jouer un rôle plus important dans le renforcement du marché et à assumer une position de premier risque avant la mise en place de l’assurance publique.

La réforme du financement hypothécaire limitera-t-elle le logement abordable?

Les critiques craignent que Johnson-Crapo, comme on l'appelle couramment dans le projet de loi, étouffe les prêts aux ménages à revenus modérés ou faibles. Dans une lettre au Comité sénatorial des banques, Marc Morial, président de la National Urban League (NUL), a déclaré que le projet de loi "ne ferait qu'élargir le fossé existant en matière de richesse, en isolant les emprunteurs mêmes dont le marché a besoin pour fonctionner de manière saine".

Avec la mise en place de procédures de souscription plus strictes en raison de la crise financière, les opposants craignent que la réforme du financement hypothécaire, telle qu'elle est actuellement proposée, n'entraîne une augmentation significative des taux hypothécaires et empêche davantage d'américains d'obtenir des prêts au logement ou de refinancer leurs prêts actuels. à des taux hypothécaires plus favorables.

Les arguments en faveur du statu quo

Bien que la Mortgage Bankers Association, la National Association of Realtors, la Credit Union National Association et d’autres groupes aient appuyé les mesures de réforme proposées par Johnson-Crapo, il existe une opposition substantielle, tant de la part des libéraux que des conservateurs.

Certains, y compris la National Urban League, poussent pour une métamorphose des GSE hypothécaires Fannie et Freddie.

"Nous pensons que les GSE devraient être réformés car ils sont les institutions les plus efficaces pour fournir des liquidités sur le marché hypothécaire aux emprunteurs qualifiés à revenus faibles et modérés", écrit le NUL’s Morial. «La National Urban League et ses alliés ne peuvent pas soutenir le projet de loi tel qu'il a été conçu. Il exhorte le comité à tirer pleinement parti de cette opportunité en adoptant une législation qui garantira l'accès à un crédit hypothécaire abordable pour tous les emprunteurs solvables, tout en protégeant les contribuables de supporter le coût d'un ralentissement du logement."

Il existe cependant un certain consensus: la plupart des experts estiment qu'il faut faire quelque chose pour restructurer le marché hypothécaire. Le projet de loi Johnson-Crapo a fait l’objet d’une boiterie via le Comité sénatorial des banques et visait ce que les observateurs pensent être la mort par désintérêt au Sénat. Au moins trois autres propositions en sont à différentes étapes de l'examen par le Congrès. Mais, comme les élections de mi-mandat ne comportent que des pages de calendrier, Washington peut choisir de discuter plus avant, mais pas de décider.

Image du siège de Fannie Mae via Shutterstock