Pourquoi les hypothèques inversées sont-elles plus difficiles? Vendre maintenant

Les millions d’Américains qui n’ont pas économisé assez d’argent pour leur retraite ont toujours un filet de sécurité potentiel: la valeur nette de leur maison. Mais les récents changements visant à inverser les conditions des prêts hypothécaires signifient que les personnes âgées et leurs familles peuvent avoir des décisions plus difficiles à prendre.

Les prêts hypothécaires inversés permettent aux personnes de 62 ans et plus de puiser dans la valeur nette de leur maison sans avoir à rembourser leur argent jusqu'à ce qu'elles déménagent, vendent leur maison ou meurent. Les emprunteurs peuvent recevoir des paiements sous forme de montants forfaitaires, de chèques mensuels ou d’une ligne de crédit qui peut être exploitée à volonté. La dette hypothécaire inversée croît avec le temps, généralement à des taux d’intérêt variables, et peut épuiser toute la valeur nette de la maison, ne laissant rien aux héritiers. Toutefois, si la valeur de la maison est inférieure au solde hypothécaire inversé, les emprunteurs et leurs héritiers ne peuvent être tenus responsables de cette perte.

Les prêts ont acquis une mauvaise réputation en tant que vendeurs assoiffés de commissions s’attaquant à des personnes âgées qui ne comprenaient pas la complexité des prêts ou qui avaient des problèmes financiers si graves qu’elles ont rapidement dépensé leur argent. Un autre problème était les conseillers peu scrupuleux qui exhortaient les gens à utiliser leurs fonds propres pour acheter des investissements douteux, y compris des rentes onéreuses.

Au fil des ans, le Département américain du logement et du développement urbain, qui supervise le programme d’hypothèques Home Equity Conversion qui assure la plupart des prêts hypothécaires inversés, a mis en œuvre des modifications qui ont rendu les prêts plus sûrs et, dans certains cas, moins chers.

Les coûts ont été suffisamment réduits pour que les planificateurs financiers disposant d'une commission unique, qui avaient traditionnellement évité ces prêts, commencent à les recommander à leurs clients plus aisés en tant que stratégie de protection de portefeuille. Les gens pouvaient emprunter sur une marge de crédit hypothécaire inversée lorsque les marchés étaient en baisse, plutôt que de vendre des actions à leur plus bas niveau. Des recherches, en grande partie publiées dans le très influent Journal of Financial Planning, ont révélé que la stratégie permettait aux gens de dépenser plus avec moins de risques de manquer d’argent à la retraite.

En octobre 2017, l’administration Trump a réduit le montant des emprunts et augmenté les coûts, en portant la prime d’assurance hypothécaire initiale pour une marge de crédit de 0,5% à 2% de la valeur d’une maison. Le secrétaire du HUD, Ben Carson, a évoqué les échecs du programme et la nécessité de le placer sur une "base plus durable".

L’utilisation d’hypothèques inversées pour la protection du portefeuille peut encore avoir du sens, mais la stratégie est plus difficile à vendre avec les changements, explique le planificateur financier agréé Michael Kitces de Columbia, dans le Maryland, qui a été l’un des premiers défenseurs de la stratégie.

«Pour un client raisonnablement aisé possédant une maison de 300 000 $ ou 500 000 $, cela représente des coûts initiaux de 6 000 $ à 10 000 $, au cas où vous auriez besoin de la marge de crédit», dit Kitces. «C’est tout simplement un obstacle de taille pour la plupart des clients.»

Même avant que les prêts hypothécaires inversés ne deviennent plus coûteux, le Bureau de la protection financière des consommateurs a mis en garde l’année dernière contre une autre stratégie préconisée par certains conseillers financiers: utiliser les prêts pour retarder les réclamations à la Sécurité sociale.

Les prestations de sécurité sociale augmentent d’environ 7% à 8% chaque année après l’âge de 62 ans, mais les coûts et les risques des prêts hypothécaires inversés dépassent généralement les avantages cumulatifs des plus gros chèques de la sécurité sociale, a précisé le CFPB. Emprunter de l’argent pour couvrir les frais de subsistance tôt dans la retraite peut signifier qu’il n’ya plus assez de ressources pour faire face à des chocs financiers ultérieurs, tels que les soins de longue durée.

La CFPB a pris des mesures en 2016 contre trois prêteurs hypothécaires inversés pour avoir fait de la publicité trompeuse prétendant que les personnes ne pourraient pas perdre leur maison. Bien que les emprunteurs n’aient pas à payer mensuellement leurs emprunts, ils doivent néanmoins supporter les taxes foncières, les assurances et les frais d’entretien.

De nos jours, les prêts hypothécaires inversés sont peut-être mieux adaptés à la façon dont beaucoup de gens les utilisent traditionnellement: pour rembourser les prêts hypothécaires existants afin d’éliminer les paiements mensuels ou pour générer un revenu mensuel à la retraite, déclare Wade Pfau, professeur de revenus de retraite au American College des services financiers à Bryn Mawr, Pennsylvanie. Ces emprunteurs ont en réalité bénéficié de certaines modifications, notamment une réduction des primes d’assurance annuelles sur les montants empruntés.

«Le solde de votre emprunt augmente plus lentement, ce qui est bon», déclare Pfau, auteur du livre récemment mis à jour intitulé «Reverse Mortgages».

La brièveté de la stratégie de protection du portefeuille a peut-être eu un côté positif: elle a incité davantage de planificateurs financiers à penser à un produit qu'ils évitaient. Kristi Sullivan, planificatrice financière agréée à Denver, explique qu'elle parle maintenant plus souvent aux clients des prêts hypothécaires inversés et des utilisations potentielles de la valeur nette de leur maison à la retraite.

«Certaines personnes hésitent encore à discuter de cette option, mais de plus en plus de gens sont disposés à écouter et à regarder des modèles financiers utilisant un prêt hypothécaire inversé», a déclaré Sullivan.

Cet article a été écrit par Investmentmatome et a été publié à l'origine par The Associated Press.