REITs: Real Estate Investing - Moins les maux de tête

Updated: 18 juin 2013

Real Estate Investment Trusts (REITs) ont traditionnellement offert de nombreux avantages aux investisseurs qui se tournent vers le marché immobilier pour la diversification et les avantages fiscaux. Ils ont généralement des rendements plus élevés et un roulement de portefeuille plus faible que les actions ou les fonds d'actions, et ils ont le potentiel de gains en capital.

Comme l'immobilier a plongé dans les profondeurs de la Grande Récession, les FPI étaient monnaie courante. Mais ce n'est pas arrivé … En fait, la faiblesse du marché du logement a permis aux petits investisseurs de participer aux gains à court et à long terme offerts par les FPI, ce qui est particulièrement intéressant pour les nombreux investisseurs qui n'ont pas les moyens de acheter une maison ou qui ne sont pas intéressés par la propriété physique.

Fonctionnement des FPI

Les FPI sont créés pour détenir un portefeuille de biens immobiliers gérés ou d'hypothèques. La FPI elle-même n'est pas gérée de manière active et compte plutôt sur un portefeuille de propriétés présélectionnées qui est maintenu pendant la durée de la fiducie.

Lorsque la fiducie arrive à échéance, le portefeuille est réinitialisé selon les objectifs de placement du FPI. Chaque fiducie est considérée comme un titre distinct, chaque unité du FPI constituant une part proportionnelle de la propriété de chaque actif détenu dans la fiducie.

Les FPI ont tendance à se concentrer davantage sur la valeur que sur la croissance. Historiquement, les FPI ont fourni des rendements plus élevés que les autres types de titres à revenu fixe, ce qui en fait des placements attrayants pour les investisseurs à revenu modéré. Ils ont tendance à être plus immunisés contre la volatilité du marché que les actions ou les fonds d'actions en raison de leur corrélation avec le secteur immobilier.

Catégories de FPI

Il existe trois catégories de FPI: actions, hypothèques et hybrides.

Les fonds de placement immobilier

reçoivent des revenus locatifs provenant des propriétés détenues dans la fiducie ainsi que des gains en capital provenant de la vente de propriétés. Ces trois flux de revenus différents font des FPI les plus souhaitables des trois. Les FPI hypothécaires

sont considérées comme plus risquées que les FPI en raison de leur vulnérabilité aux fluctuations des taux d'intérêt. Comme pour tous les autres titres à revenu fixe, la valeur des FPI hypothécaires peut baisser considérablement si les taux d'intérêt augmentent. Les FPI hybrides

sont une combinaison de FPI d'actions et de créances hypothécaires. Il existe plusieurs types de FPI hybrides: certains sont des titres à capital variable, tandis que d'autres sont à durée indéterminée; certains ont une durée de vie limitée, tandis que d'autres sont perpétuels. Ils peuvent aussi être investis dans un seul bien, bien qu'ils soient généralement investis dans un groupe de propriétés.

Imposition des FPI au niveau de confiance

L'IRS exige que les FPI suivent des règles fiscales spécifiques. Premièrement, ils sont imposés comme une fiducie, et les porteurs de parts paient des impôts sur le revenu qu'ils reçoivent. Dans la plupart des cas, peu ou pas de revenus sont détenus au niveau de la confiance, et généralement 100% du revenu est transmis aux investisseurs.

L'IRS exige que les FPI distribuent au moins 90% du revenu généré par le portefeuille de la fiducie. détenteurs d'unités. Cependant, ils doivent suivre la même méthode d'auto-évaluation que les sociétés sont tenues d'utiliser. Cela signifie que les FPI doivent se conformer aux mêmes règles d'évaluation et de comptabilité que les sociétés, mais transmettre les flux de trésorerie (plutôt que les profits) directement aux porteurs de parts par la fiducie.

# - ad_banner_2- # Dans la plupart des cas au niveau de confiance pourvu qu'ils distribuent au moins 90% de leurs revenus à leurs porteurs de parts. Même certaines FPI qui respectent cette règle continueront d'être assujetties à l'impôt sur les bénéfices non répartis, selon les dispositions énoncées dans l'acte de fiducie initial.

L'imposition des FPI diffère de celle des autres fiducies de placement à participation unitaire. Étant donné que le gouvernement les considère comme des entreprises de gestion immobilière, les revenus locatifs sont traités comme des revenus d'entreprise pour les FPI. Par conséquent, toutes les dépenses liées aux activités de location gérées par la fiducie sont déductibles, tout comme les dépenses d'entreprise peuvent être radiées par une société.

Comment seront-ils imposés sur le revenu d'une FPI

Parce qu'ils sont rarement imposés au niveau de la fiducie, les FPI versent généralement des dividendes plus élevés que les actions, qui ne peuvent verser de dividendes qu'après avoir été imposés au niveau de la société. La plupart des dividendes de FPI sont imposés au porteur de parts à titre de revenu ordinaire tout comme les dividendes sur les actions ordinaires. Cela signifie que vous paierez l'impôt sur ces dividendes à votre taux d'imposition marginal.

Toutefois, certains dividendes de FPI sont classés comme des dividendes «qualifiés», qui sont un type particulier de dividendes imposés aux taux de gain en capital les plus favorables. Certains des dividendes que vous recevez de votre FPI peuvent également être considérés comme un remboursement de capital non imposable. Lorsque cela se produit, votre revenu imposable du FPI est réduit en conséquence pour l'année. Les distributions de remboursement de capital réduisent votre coût et vous ne paierez pas d'impôt sur les distributions de remboursement de capital jusqu'à ce que le FPI arrive à échéance ou que vous le vendiez.