Obtenez un prêt hypothécaire plus sûr en utilisant ces conseils post-crise

Les hypothèques sont plus sûres qu’il ya 10 ans. C’est le principal effet de la crise financière de 2008-09 sur le marché hypothécaire.

Les types de prêts suivants étaient populaires pendant le boom immobilier du début au milieu des années 2000 mais ne sont pas disponibles pour la plupart des emprunteurs:

• Les hypothèques à faible budget permettent aux emprunteurs d’obtenir des prêts sans documenter leurs revenus et leurs avoirs.
• Les hypothèques à intérêt seulement ont permis aux emprunteurs d’acheter des maisons qu’ils ne pourraient pas se permettre autrement avec un versement mensuel initialement faible. Mais les prêts étaient l’équivalent financier des bombes à retardement: la période ne portant que sur les intérêts expirait après quelques années, puis les emprunteurs devaient payer le principal, catapultant des paiements mensuels dépassant la capacité de paiement de nombreux propriétaires.
• Les prêts hypothécaires à risque - prêts immobiliers pour les emprunteurs ayant un crédit médiocre - ont gagné en popularité, passant de 8% des prêts hypothécaires en 2003 à 20% en 2005 et 2006.

Il n’est pas nécessaire que vous soyez un expert pour voir à quel point ces prêts peuvent se détériorer. Les investisseurs ont toutefois été surpris lorsque de nombreux emprunteurs ont cessé de payer leurs emprunts hypothécaires. En septembre 2008, 5,3% des prêts hypothécaires étaient en souffrance, ce qui signifie qu'un emprunteur sur 19 avait un retard de paiement d'au moins 30 jours. Au premier trimestre de 2010, le taux de défaut de paiement avait atteint 11,54%, ce qui signifie qu'environ un emprunteur sur neuf était en retard dans ses paiements liés à la maison.

Des millions d’emprunteurs délinquants ont perdu leur maison. Selon CoreLogic, entre 2007 et 2016, près de 7,8 millions de saisies ont été achevées. Le taux d’accession à la propriété a diminué et il n’a pas récupéré. Au deuxième trimestre 2008, 68,1% des ménages étaient propriétaires; 10 ans plus tard, 64,3% l'ont fait.

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L'empêcher de se reproduire

Selon un récent sondage Investmentmatome mené en ligne par The Harris Poll auprès de plus de 2 000 adultes américains, près de 4 Américains sur 79 (79%) ont subi des impacts financiers négatifs en raison de la crise financière; parmi eux, plus de la moitié (55%) ont déclaré ne pas s'être complètement rétablis financièrement.

Et les gens sont toujours traumatisés par les saisies. Dans le même sondage, 31% des personnes interrogées ont déclaré que la crise financière les rendraient plus prudents lorsqu'elles estimaient le prix de leur logement, et 24% ont déclaré qu'elles auraient besoin d'une mise de fonds plus importante pour pouvoir acheter une maison maintenant. En outre, 7% des Américains ont déclaré avoir retardé leur accession à la propriété en raison de la crise financière. Pour les moins de 35 ans, ce chiffre était de 13%.

Pour éviter que la crise du logement ne se reproduise, les législateurs et les régulateurs ont créé des règles limitant la disponibilité des hypothèques exotiques, et les régulateurs et les défenseurs ont créé des outils que les consommateurs peuvent utiliser pour obtenir un prêt hypothécaire sécurisé.

Obtenez un prêt que vous pouvez vous permettre de rembourser

Même avec ces nouvelles réglementations et ces outils conviviaux, il vous reste à vous informer et à connaître vos limites. Voici quelques stratégies.

Savoir ce que vous pouvez vous permettre.La première étape pour obtenir un prêt hypothécaire abordable consiste à acheter une maison abordable. Le calculateur d’accessibilité domiciliaire de Investmentmatome est un outil qui vous permet de trouver la fourchette de prix de votre maison allant de «abordable» à «extensible» à «agressif».

L'abordabilité à la maison a été une autre victime de la crise financière. Dans l’enquête de Investmentmatome, 12% des personnes interrogées ont déclaré craindre de ne pas avoir les moyens d’acheter une maison en raison de la crise financière. Et 19% ont déclaré que leur salaire stagnait depuis la crise financière.

Obtenez une autorisation préalable pour une hypothèque. Une approbation préalable vous donne une idée encore plus précise de tout ce que vous pouvez vous permettre d'emprunter. L’obtention d’une approbation préalable vous permet d’acquérir de la documentation, ce que vous devrez faire lors de votre demande de prêt hypothécaire. Cela marque un changement du début au milieu des années 2000, lorsque les emprunteurs n’avaient pas toujours à documenter leurs revenus et leurs avoirs.

Gardez les paiements de la dette sous contrôle. Lorsque vous postulez pour un prêt hypothécaire, les prêteurs accordent une attention particulière à votre ratio d'endettement, ou DTI. C’est le pourcentage de votre revenu mensuel, avant impôt, qui sert à payer vos dettes.

Une règle empirique consiste à maintenir votre DTI à 36% ou moins, même si les prêteurs peuvent vous permettre d'emprunter jusqu'à 43% ou même plus dans certains cas.

Comment les normes d'accessibilité ont changé depuis 2008: Après la création du Bureau de la protection financière des consommateurs en 2010, l’une des grandes priorités était de réformer le secteur des prêts hypothécaires. L'agence a adopté une règle de capacité de remboursement régissant les prêts hypothécaires, qui oblige les prêteurs à:

• Vérifiez les informations sur le revenu et le crédit au lieu de vous fier à la parole de l’emprunteur. Pendant le boom immobilier, les prêteurs avaient autorisé les emprunteurs à contracter des emprunts hypothécaires sans fournir la preuve de leurs revenus et avoirs déclarés. Cette règle a mis ces prêts à faible documentation en marge de la plupart des emprunteurs.
• Limiter le ratio maximum de la dette au revenu à 43%. (Certaines exceptions permettent à des emprunteurs qualifiés d’emprunter jusqu’à 50% du DTI.)
• Limitez les points et les frais à pas plus de 3% du montant de l'hypothèque.

Ces directives semblent du bon sens, mais le CFPB a mis en place des règles pour empêcher les prêteurs d’ignorer le bon sens lors du prochain boom.

La CFPB a également apporté d'autres modifications pour rendre les hypothèques plus sûres.Les prêteurs avaient contracté une hypothèque à taux ajustable pendant le boom, appelée ARM avec option de paiement, qui présentait une caractéristique effrayante: dans certains cas, les emprunteurs pouvaient effectuer des paiements minimums ne couvrant même pas les intérêts de ce mois-là, de sorte qu'ils devaient encore plus le prêt, même après avoir effectué un paiement.

En vertu de la règle de la CFPB relative aux hypothèques qualifiées, ces ARM à option de paiement risquée ne sont plus autorisés. Ni les prêts hypothécaires à intérêt seulement, ni les prêts au logement avec paiements forfaitaires. Et les pénalités de remboursement anticipé sont interdites sur la plupart des hypothèques.

Comparer les offres hypothécaires

Pour faciliter les comparaisons de prêts, le CFPB a créé une publication de trois pages appelée Estimation du prêt. Les prêteurs doivent fournir une estimation de prêt aux clients qui demandent une hypothèque.

Utilisez ce raccourci Estimation du prêt. Placez deux estimations de prêt ou plus côte à côte. Allez à la page 3 de chaque estimation de prêt et concentrez-vous sur la section «Comparaisons», et plus particulièrement sur deux chiffres: le coût de l'hypothèque au cours des cinq premières années et le remboursement du capital au cours de ces cinq années. Ces chiffres préciseront quel prêt est le meilleur.

L'estimation de prêt contribue également à une autre tâche: réduire les coûts de clôture.

Comment les comparaisons de prêts ont changé depuis 2008: Pendant des décennies, les prêteurs ont présenté aux demandeurs une hypothèque intitulée «Estimation de bonne foi». Le document détaille les frais de clôture, mais il n’a pas été facile pour les emprunteurs de comparer les offres de prêt.

La CFPB estimait que trop d'emprunteurs hypothécaires gaspillaient de l'argent en présentant une demande auprès d'un seul prêteur. L'agence a estimé que si elle créait une information permettant de comparer facilement les offres de prêt, davantage d'emprunteurs s'adresseraient à plusieurs prêteurs.

La CFPB a remplacé l'estimation de bonne foi par l'estimation de prêt en 2015 après un processus de développement de quatre ans et demi.

Où sont les prêts hypothécaires

En septembre 2008, le gouvernement fédéral a repris les entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, en les plaçant sous la tutelle. Dix ans plus tard, ils sont toujours au pouvoir conservateur et n’ont que peu de pression politique pour les réformer.

Certains chercheurs soutiennent que les prêts hypothécaires sont trop difficiles à obtenir. Selon l'institut urbain, un «crédit trop étroit» a empêché 5,2 millions d'emprunteurs d'obtenir des prêts hypothécaires de 2009 à 2014, plus 1,1 million supplémentaires en 2015.

Les normes de crédit se sont assouplies, mais lentement. La note de crédit moyenne de tous les prêts hypothécaires fermés en août 2011 était de 741, selon Ellie Mae. En juillet 2018, il était 725.

Contrairement aux hypothèques précaires des années de prospérité économique, les hypothèques actuelles sont bénignes. Mais les normes sont plus strictes et les emprunteurs les plus qualifiés ont un faible ratio dette / revenu et une cote de crédit élevée.