La deuxième hausse du taux de la Fed en 2017: ce que cela signifie pour les taux hypothécaires

Avant cette troisième hausse de taux à court terme en six mois seulement, les prêts hypothécaires à taux fixe étaient à peine au-dessous des bas de 2017. Les experts prédisent une hausse graduelle des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers depuis des mois, mais les taux ont fait l’objet d’une chute depuis la dernière hausse des taux de la Fed en mars.

Pourquoi est-ce que ça se passe?

«Même si l’économie américaine a vraiment l’air très forte, en particulier sur le marché du travail, le reste du monde est à la traîne», déclare Mike Fratantoni, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association. "Par conséquent, les banques centrales des autres pays continuent de stimuler agressivement leurs économies et de maintenir leurs taux bas, ce qui constitue un point d'ancrage pour les taux à long terme."

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Avec cette demande étrangère d'actifs sûrs, le MBA s'attend à ce que les taux hypothécaires américains "soient freinés par les taux plus bas pratiqués à l'étranger au cours des deux prochaines années".

Où les taux hypothécaires se termineront en 2017

Les trois économistes interrogés ont déclaré s'attendre à ce que la Fed relève ses taux d'un quart de point avant la fin de l'année. Cela entraînera une augmentation d'un point de pourcentage complet d'ici un an.

«Cette mesure de la Fed visant à augmenter les taux à court terme était attendue et nous prévoyons une nouvelle augmentation de leur part d'ici la fin de l'année», a déclaré Sean Becketti, économiste en chef chez Freddie Mac. Il note que les taux des prêts hypothécaires fixes à 30 ans sont toujours proches de leur plus bas niveau en sept mois, "ce qui est une très bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels du marché et même ceux qui souhaitent refinancer."

Cependant, Freddie Mac s'attend à ce que les taux hypothécaires «commencent à augmenter lentement à mesure que l'année avance, tout en restant corrects autour de 4%», ajoute Becketti.

Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic, a déclaré: «Les taux des prêts hypothécaires à taux fixe devraient augmenter progressivement au cours des six à douze prochains mois. Les taux devraient augmenter de 4,25% à 4,50% d'ici la fin de 2017."

Fratantoni s'attend également à ce que les taux à 30 ans atteignent près de 4,5% d'ici la fin de l'année et dépassent 5% d'ici la fin de 2018.

"Nous pensons que [la Fed] remontera une fois de plus en septembre, puis probablement trois ou quatre fois au cours de chacune des deux prochaines années", a déclaré Fratantoni.

La Fed n'augmente pas seulement les taux d'intérêt

La Fed envisage une autre action susceptible d'avoir une incidence sur les taux hypothécaires: la vente de son portefeuille de titres adossés à des créances hypothécaires.

Pendant la crise financière, la Fed a abaissé à zéro les taux à court terme. Dans le but de stimuler davantage l'économie en abaissant les taux d'intérêt à long terme, tels que les taux hypothécaires, elle a commencé à acheter des titres adossés à des créances hypothécaires. Une demande accrue fait monter les prix des obligations, entraînant une baisse des rendements.

La Fed détient désormais plus de 1,7 billion de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires, soit environ un tiers de tous les titres en circulation. À présent, la banque centrale cherche à revenir à un «environnement d’exploitation plus normal», explique Fratantoni, avec un portefeuille plus petit - et des avoirs uniquement dans des trésors américains.

«Ils ne vont pas y arriver tous en même temps», dit-il. «Nous prévoyons que… [la Fed] commencera à établir un calendrier indiquant comment elle traitera ce bilan au fil du temps. Ce sera un autre facteur qui exercera une pression à la hausse sur les taux hypothécaires. »

Un double coup dur pour les acheteurs de maison

Chaque fois que les taux grimpent d’un demi-point de pourcentage environ, les experts déclarent que ce sera la mort du refinancement. Ce n'est jamais vraiment.

Bien sûr, la part des prêts de refinancement hypothécaire a considérablement diminué au cours de la dernière année. En 2016, les refis représentaient 48% de l’ensemble des prêts et devraient chuter entre 21% et 31% d’ici fin 2017, selon l’Urban Institute. Mais les propriétaires ont encore de nombreuses possibilités de refinancer leurs emprunts.

Cependant, même une augmentation graduelle des taux d’intérêt affecte le secteur du logement. Nothaft affirme que le "double coup dur" de la hausse des taux hypothécaires et de la hausse des prix de l'immobilier contrarie les acheteurs potentiels.

«Par exemple, avec des taux de prêt à taux fixe en hausse de 0,5 [point de pourcentage] depuis l'été dernier et des prix de l'immobilier dans les indices nationaux en hausse d'au moins 5%, le paiement mensuel du principal et des intérêts est supérieur de plus de 10% à celui de l'été dernier., ce qui ajoute aux défis d’abordabilité des nouveaux acheteurs », a déclaré Nothaft.

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.