4 Secrets chaque flipper réussie de maison

deux professeurs d'école douces m'ont enseigné tout ce que je sais au sujet des maisons renversantes - et pas dans un bon façon.

J'ai rencontré ce couple en 2006. Ils étaient des gens très gentils - mais des investisseurs extrêmement agressifs. Ils achetaient et retournaient la propriété à Las Vegas en utilisant une société d'investissement immobilier clés en main de tierce partie. Ils ont fait une tonne d'argent au début. Mais ils ont tout perdu malgré le fait de savoir mieux.

Comment cela s'est-il passé?

Alors qu'ils réalisaient des bénéfices sur chaque vente, ils utilisaient ce profit pour financer des projets de plus en plus importants. Cela avait du sens pour eux à l'époque puisque l'immobilier s'appréciait si vite. Plutôt que d'utiliser leur propre argent (dont ils n'avaient pas) pour réhabiliter les maisons, ils ont emprunté un prêt de ligne d'équité qui a grossi au fil du mois.

Bien sûr, lorsque le manège immobilier s'est arrêté en 2008 et que cette appréciation s'est évaporée, ils se sont retrouvés avec des biens que personne ne voulait acheter ou louer. Et ils étaient aux prises avec une très grosse ligne d'équité qu'ils ne pouvaient pas se permettre de payer. En conséquence, ils ont perdu l'empire immobilier qu'ils ont travaillé si dur à construire.

Bien que ces personnes aient beaucoup souffert, leur perte illustre certaines des quatre règles de retournement de maison qui ne peuvent tout simplement pas être ignorées:

1. Vous devez comprendre votre risque.

Évidemment, à mesure que vous contractez davantage de dettes, votre risque est aggravé. N'achetez des maisons de flip pour de l'argent. Pas de prêts hypothécaires. Aucune ligne de capitaux propres. Si vous n'avez pas assez d'argent pour faire ces transactions vous-même, prenez un partenaire silencieux qui a l'argent et divise les bénéfices.

Le problème avec les prêts, c'est qu'ils sont une obligation fixe que vous devez entretenir, quoi qu'il arrive. Lorsque le couple ci-dessus n'a pas pu effectuer les paiements, ils ont tout perdu. Mais si vous prenez un partenaire, vous n'avez pas besoin d'argent jusqu'à ce qu'il y ait un profit sur la vente.

Aussi, emprunter de l'argent prend du temps et coûte de l'argent. Disons que vous prévoyez de retourner deux maisons au cours des 12 prochains mois. En outre, supposons que vous avez besoin de 100 000 $ pour chaque transaction. Cela peut prendre 30 jours ou plus pour finaliser chaque prêt et coûter 2 000 $ en points ou en frais chaque fois que vous contractez le prêt.

Cela signifie que vous passerez deux mois à attendre et paier 4 000 $ en frais. Emprunter pour investir dans la maison est coûteux.

Et à cause des délais, il vous sera plus difficile de rivaliser avec les acheteurs qui ont l'argent en main. En conséquence, vous finirez avec des offres moins attrayantes que les acheteurs d'argent ne veulent pas.

Essentiellement, cela rend l'emprunt encore plus cher.

2. Vous devez comprendre où le profit est.

Lorsque vous retournez des maisons, vous devez vous déplacer rapidement. Non seulement avez-vous besoin d'acheter rapidement, vous devez vendre la maison rapidement - et cela signifie que vous devez vendre sous-marché.

Si vous attendez l'acheteur qui est prêt à payer le gros prix, vous attendez longtemps et augmentez le risque que le marché se retourne contre vous. Vous perdrez aussi un temps précieux qui pourrait être utilisé pour retourner d'autres maisons.

Si votre profit est de 30 000 $ par transaction et que vous retournez trois maisons en un an, vous empoignez 90 000 $. Mais disons que vous tenez à plus de profits et que vous ne pouvez transformer que deux maisons en une année. Même si votre profit peut être de 40 000 $, vous gagnez toujours 10 000 $ de moins.

Si vous considérez les implications, vous verrez que pour vendre un sous-marché et réaliser un profit, la clé est de l'acheter à peu de frais.

Cela signifie souvent que c'est une bonne idée d'acheter une propriété qui a été saisie. Vous devez maîtriser votre marché et trouver de bons agents immobiliers pour travailler.

3. Cela ne fonctionne pas tout le temps dans tous les marchés.

Même si vous bénéficiez lorsque vous achetez la maison, vous voulez retourner la propriété dans un marché d'appréciation. Si vous vivez dans une région qui n'apprécie pas, vous feriez mieux de le faire ailleurs.

Et si les prix des maisons chutent, vous jouez à la roulette russe en entrant dans ce jeu, peu importe où vous êtes. De même, vous ne pouvez pas prédire quand le marché va tourner.

Par mesure de sécurité, assurez-vous de pouvoir conserver votre maison pendant un certain temps, si nécessaire.

4. Rehabbing Works.

Afin de gagner de l'argent dans cette entreprise, vous devez comprendre le travail dont une maison a vraiment besoin, ce que cela va coûter et comment cela va influer sur votre offre. Cela prépare le terrain pour que vous puissiez faire tout le travail, vendre la maison sous-marché et faire encore un bénéfice.

Votre meilleur pari est d'acheter de l'immobilier qui a besoin d'un travail cosmétique peu coûteux mais qui rend la propriété beaucoup plus attrayante pour les acheteurs.

Transmettez tout projet nécessitant une réparation structurelle. Embauchez un bon entrepreneur et demandez-lui d'inspecter la propriété. Ne pas acheter des maisons qui ont besoin de rénovation de salle de bain ou de cuisine, sauf si elles sont super bon marché. Ce travail vous coûtera beaucoup d'argent et prendra beaucoup de temps. Cherchez une transaction plus simple

La réponse d'investissement: La clé pour faire de l'argent en retournant les maisons est d'acheter à droite et de réduire le risque. Vous achetez juste quand vous comprenez votre marché et votre plan de réparation. Vous réduisez le risque en n'utilisant que de l'argent, en n'empruntant jamais d'argent et en achevant le flip rapidement.

Si vous êtes intéressés à entrer dans cette affaire, votre prochaine étape consiste à calculer combien d'argent vous avez (ou pouvez mettre la main en utilisant des investisseurs) sans emprunter. Ensuite, explorez le marché qui a le plus de sens et trouvez de bons agents immobiliers avec lesquels travailler. Prenez ces mesures d'abord, puis assurez-vous de bien comprendre le marché et la réadaptation de la propriété. À ce stade, vous êtes prêt à partir.

Cet article a été écrit par Neal Frankle. Il est Certified Financial Planner à Los Angeles, un investisseur immobilier et le propriétaire de www.WealthPilgrim.com et www.mcmha.org.