Prêt 80-10-10: quand deux hypothèques peuvent vous faire économiser de l'argent
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Table des matières:
- Qu'est-ce qu'un prêt 80-10-10?
- Comment obtenir un prêt 80-10-10
- Obtenez votre rapport de crédit gratuit
- Eviter l'assurance hypothécaire
- Remplacement des hypothèques Jumbo
- 80-10-10 avantages et inconvénients
- Avantages
- Les inconvénients
- Histoire des prêts de ferroutage
- Et après?
- sauvegarder pour l'acompte sur votre prochaine maison
- Apprendre comment se débarrasser de PMI
- Check-out Stratégies de mise de fonds des premiers acheteurs
Un prêt 80-10-10 vous permet d'acheter une maison avec deux hypothèques représentant au total 90% du prix d'achat et un acompte de 10%. Les gens contractent des prêts hypothécaires 80-10-10 principalement pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée, pour contourner les exigences strictes en matière de prêt des prêts jumbo ou pour acheter une maison avant de vendre l’autre. Les prêts hypothécaires 80-10-10 sont parfois appelés prêts superposés.
Qu'est-ce qu'un prêt 80-10-10?
Les prêts 80-10-10 sont structurés en deux hypothèques avec un acompte. Le premier chiffre représente toujours l'hypothèque principale, le nombre du milieu représente le prêt secondaire et le troisième chiffre représente l'acompte.
| Un prêt 80-10-10, c'est deux prêts hypothécaires, plus un acompte: | |
| Première hypothèque: | 80% du prix de la maison |
| Deuxième hypothèque: | 10% du prix de la maison |
| Acompte: | 10% du prix de la maison |
" CALCULATRICE: Économiser pour un acompte
Prononcé «quatre vingt dix dix», il est également appelé «prêt combiné» par certains prêteurs. On l’appelait un «prêt de ferroutage» lors de la bulle immobilière du début des années 2000, mais cette terminologie n’est plus aussi souvent utilisée.
80-10-10 est la combinaison la plus courante, mais d'autres mélanges de chiffres sont possibles.
La combinaison de 80-10-10 est la plus courante, mais d’autres mélanges de chiffres sont possibles. Par exemple, les gens ont parfois recours à 75-15-10 emprunts pour l’achat de copropriétés, car ils peuvent obtenir des taux hypothécaires moins élevés en empruntant au maximum 75% de la valeur du condo.
»Vous n'êtes pas sûr de vouloir un prêt 80-10-10? En savoir plus sur les différents types d'hypothèques
Comment obtenir un prêt 80-10-10
Obtenir un prêt hypothécaire 80-10-10 nécessite une demande pour deux prêts distincts: le prêt hypothécaire principal et le prêt hypothécaire de second rang. Dans certains cas, vous devrez obtenir les prêts auprès de prêteurs distincts. Indiquez à l'agent de crédit de l'hypothèque principale que vous souhaitez obtenir un prêt 80-10-10 et demandez les références des prêteurs pouvant effectuer l'hypothèque de second rang.
La demande de deux prêts peut signifier la collecte de deux jeux de documents financiers, le dépôt de deux demandes et l’exécution de deux clôtures.
Si vous pensez qu’un prêt 80-10-10 vous convient, vous devez ensuite solliciter un prêt conventionnel à 80% de la valeur de la maison, ainsi qu’un prêt ou une marge de crédit, à 10% de la valeur.
" PLUS: Meilleurs prêteurs hypothécaires conventionnels
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Eviter l'assurance hypothécaire
Les prêteurs ont besoin d’une assurance hypothécaire privée lorsque le prêt conforme représente plus de 80% de la valeur de la maison. Un prêt 80-10-10 profite d’une faille dans les règles régissant les prêts hypothécaires, car le prêt hypothécaire principal couvre 80% (ou moins) du prix de la maison. La combinaison de l’acompte de 10% de l’emprunteur et de la deuxième hypothèque pour les 10% restants permet à l’emprunteur d’éviter l’assurance prêt hypothécaire.
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Pour les personnes ayant un très bon crédit, un prêt 80-10-10 peut coûter moins cher qu’un prêt hypothécaire.
La deuxième hypothèque sur un prêt 80-10-10 est généralement une ligne de crédit sur valeur domiciliaire ou HELOC. Pour les personnes dont la note de crédit est égale ou supérieure à 740, les prêts 80-10-10 coûtent souvent moins cher que les prêts traditionnels avec assurance prêt hypothécaire au cours des 10 premières années, alors que le HELOC est à intérêt uniquement. L'avantage 80-10-10 diminue pour les personnes dont les cotes de crédit sont moins élevées en raison des taux d'intérêt plus élevés qui leur sont facturés.
" PLUS: Exigences relatives aux prêts sur valeur nette et aux lignes de crédit
Remplacement des hypothèques Jumbo
Certains acheteurs de maisons plus chères choisissent des hypothèques 80-10-10 pour contourner les exigences plus strictes en matière de prêts pour les hypothèques jumbo. Les prêts jumbo nécessitent des acomptes plus importants, des cotes de crédit plus élevées et des réserves de trésorerie plus importantes que les hypothèques conformes, déclare Henry Brandt, directeur de la succursale Planet Home Lending à Irving, au Texas.
" PLUS: Prêts Jumbo: Ce que vous devez savoir
Voici deux stratégies pour contourner les exigences plus strictes en matière de prêts jumbo, déclare Brandt:
- Réduisez le montant du prêt en dessous de la limite de conformité. Un emprunteur peut utiliser un 80-10-10 pour obtenir un prêt conforme, qui a des normes de prêt plus souples, au lieu d’un prêt hypothécaire énorme. Prenons le cas hypothétique d'une personne qui achète une maison de 550 000 $ sur un marché où la limite de conformité est de 453 100 $. L'acheteur en a assez pour un acompte de 10%, mais pas assez pour un acompte de 20%. Dans ce cas, l'emprunteur pourrait verser un acompte de 55 000 USD, obtenir un HELOC de 55 000 USD et contracter un emprunt hypothécaire de 440 000 USD, ce qui est un prêt conforme.
- Obtenez des conditions plus favorables avec 20% de réduction. Les prêteurs facturent des taux d’intérêt plus élevés pour les jumbos lorsque l’emprunteur baisse de moins de 20%, a déclaré Brandt. Une personne qui achète une maison valant un million de dollars n’aura peut-être pas 200 000 $ comme mise de fonds, mais pourrait en avoir 100 000 $, dit Brandt.Un tel emprunteur peut obtenir un prêt 80-10-10 et obtenir un meilleur taux d'intérêt sur l'hypothèque principale. Certains emprunteurs peuvent même prétendre à une hypothèque 80-15-5 s’ils n’ont «que» 50 000 $ à titre d’acompte sur une maison d’un million de dollars.
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80-10-10 avantages et inconvénients
Avantages
- Permettre aux emprunteurs conformés d'éviter l'assurance-prêt hypothécaire
- Les emprunteurs peuvent éviter les prêts jumbo, qui ont des exigences plus strictes
- Les emprunteurs géants obtiennent un meilleur taux hypothécaire en utilisant l’hypothèque de second rang comme complément à l’acompte.
Les inconvénients
- L’emprunteur doit être éligible, demander et clôturer deux emprunts au lieu d’un
- Le refinancement ultérieur de l’hypothèque principale peut être délicat car il nécessite l’accord du prêteur de deuxième hypothèque.
- Les propriétaires construisent leurs capitaux propres plus lentement lorsqu'ils effectuent les paiements minimums, avec intérêts uniquement, sur le HELOC pendant la période de tirage initial (généralement 10 ans)
- Les taux d’intérêt sur les HELOC sont variables, ils peuvent donc augmenter
Si un prêt 80-10-10 n’est pas la solution que vous recherchez, vous pouvez explorer deux options:
- Trouver une hypothèque avec une mise de fonds nulle ou faible
- Trouver un prêt immobilier auprès d'un prêteur hypothécaire jumbo
Histoire des prêts de ferroutage
Au cours du boom immobilier du début du XXIe siècle, les prêteurs ont proposé des prêts de ferroutage comme moyen d’acheter une maison sans argent. En règle générale, l’acheteur a contracté une hypothèque de premier rang pour 80% du prix de la maison et un HELOC pour 20% du prix de la maison. Cette structure permettait aux acheteurs d’accéder à zéro pour cent tout en évitant l’assurance prêt hypothécaire.
Ces emprunts complémentaires sans argent ont contribué à la montée en flèche des prix des maisons. Et parce que ces propriétaires avaient peu risqué leur propre argent en achetant leur maison, ils ont facilement cédé leur maison à la saisie lorsque les valeurs ont commencé à chuter. Les prêts hypothécaires superposés sans argent ont été l'un des nombreux contributeurs à la faillite de l'immobilier et à la Grande Récession.
Ayant appris que les emprunteurs étaient moins susceptibles de quitter leur domicile s’ils avaient mis leur propre argent, les prêteurs exigent maintenant des acomptes pour la plupart des emprunteurs, y compris l’acompte fréquemment requis de 10% pour 80-10-10 prêts.
