Faites vos propres "comps" pour évaluer la valeur de votre maison

Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous voudrez bien vous faire une idée de la valeur de ce bien.

Comprendre la valeur vous aide à fixer un prix lorsque vous vendez. Après tout, vous ne voulez pas demander trop peu et laisser de l’argent sur la table, ni trop demander et retarder votre vente.

Si vous êtes l’acheteur, savoir estimer avec précision la valeur d’une maison vous permet de déceler une bonne affaire et vous évite de payer en excès. Plus tard, cela vous aidera à évaluer l’avoir de votre maison si vous souhaitez emprunter contre elle.

Que sont les comps?

Estimer la valeur d’une maison peut être plus facile à dire qu’à faire. C’est là que les annonces comparables à l’immobilier - les «compositions», en termes réels, entrent en jeu. Les compositions sont des enregistrements de ventes de maisons vendues récemment. Les évaluateurs et les agents immobiliers les utilisent pour obtenir l’estimation la plus précise possible de la valeur d’une maison, et vous le pouvez aussi.

En bref, trouver des compléments implique de rechercher les ventes récentes de maisons aussi semblables que possible à votre propriété, puis de comparer votre maison à celles-ci et d'ajuster votre prix pour tenir compte des différences.

Lors de la constitution d'une liste de compositions, «les outils en ligne maintenant, à travers l'assortiment de sites Web vers lesquels vous pouvez aller, vous permettent d'être aussi actif sur le marché que certains agents immobiliers», déclare James Griffith Dewling, agent immobilier à Brighton, Michigan..

Comment assembler les meilleurs comps

Suivez ces quatre étapes pour rechercher et évaluer des compositions afin d’évaluer la valeur de votre maison:

Étape 1. Recherchez les annonces vendues récemment

Commencez par rechercher des sites d'annonces immobilières, tels que Zillow et Redfin, pour trouver les quelques annonces récemment vendues qui ressemblent le plus à votre maison. Utilisez des sites de référencement qui vous permettent de rechercher «vendu récemment» ou «ventes récentes» et d'afficher les résultats de votre recherche sur une carte. Voici comment:

• Entrez le nom de votre ville et utilisez la carte pour explorer les propriétés vendues par quartier.
• Filtrez les résultats de votre recherche en fonction de détails tels que la date de vente, le prix et le nombre de chambres
• Si le site le permet, utilisez d'autres filtres, tels que les statistiques sur la criminalité, les résultats scolaires et les commodités du quartier, pour obtenir plus de détails afin de faire des comparaisons.
• Limitez votre collection à un nombre raisonnable. une demi-douzaine est un bon objectif.

Garder en tete:

• Les inscriptions à la vente ne sont pas excellentes, car le prix final pourrait changer
• Les prix vendus ne révèlent pas les concessions des vendeurs. Le prix de vente enregistré d’une maison peut par exemple être de 220 000 dollars, mais si l’acheteur l’a persuadé de dépenser 3 000 dollars pour la réparation de son appareil de chauffage ou pour contribuer aux frais de clôture de l’acheteur, le prix réel, 217 000 dollars, vous est invisible. Essayez d'appeler des agents immobiliers pour leur demander s'ils vont vérifier leur service de référencement pour des concessions de vendeurs sur vos compositions. la plupart le feront ou vous proposeront leur propre ensemble de compilations comme moyen de se connecter avec un client potentiel.
• Des compositions avec de nombreuses photos donnent des indices sur la qualité de la construction, l'aménagement paysager, les caractéristiques de la maison et l'entretien
• Copier ou télécharger les annonces vendues pertinentes avant leur expiration sur le site
• Le fait de noter le prix par pied carré d’une annonce vous donne un point de données utile pour comparer les annonces. S'il ne figure pas sur une liste, vous pouvez le calculer: Divisez le prix de vente par la superficie en pieds carrés (les deux chiffres sont généralement inclus dans les listes). Par exemple: Une maison de 1 200 pieds carrés vendue 300 000 $ a un prix en pieds carrés de 250 $ (300 000 ÷ 1 200 = 250).

Étape 2. Appliquer ces normes

Les annonces vendues qui conviennent le mieux aux compositions sont:

Récent:Utilisez les annonces vendues récemment. Comment récemment dépend de votre marché. Si les maisons voisines se vendent rapidement, ne faites peut-être pas plus de 45 jours, dit Dewling.

Similaire:Dans une subdivision, vous pouvez trouver des annonces vendues avec des plans d'étage identiques. C’est l’idéal. Sinon, Dewling conseille de trouver des maisons à peu près de la même taille et dont les plans d’étage sont similaires aux vôtres - comme dans un ranch si le vôtre est un ranch.

Ted Krings, évaluateur agréé de l’immobilier résidentiel travaillant dans le nord et le centre de la Californie, dit qu’il est acceptable de rechercher un nombre similaire de chambres et de bains, mais les similitudes en termes de surface habitable brute importent le plus.

"Le marché paie pour l'espace", dit Krings. "Vous pouvez toujours aller dans une maison de 2000 pieds carrés et déplacer un mur ou abattre un mur."

Proche:Une maquette devrait être dans le même district scolaire, le même quartier et peut-être même du même côté de la rue. «Presque au même endroit», dit Dewling.

Étape 3. Visitez vos comps

Les photos de listage sont des supports marketing et, comme nous le savons tous, peuvent parfois donner une impression trompeuse. Vous voudrez vérifier ce que vous avez trouvé en ligne pour vous assurer que les maisons que vous avez sélectionnées sont vraiment similaires aux vôtres. C’est pourquoi, même si vous ne pouvez pas entrer dans une maison, c’est une bonne idée de visiter chaque maquette que vous envisagez d’utiliser. Conduire ou se promener peut vous donner une idée de l’entretien de la propriété, de la qualité des matériaux et des environs.

Ensuite, parcourez le quartier ou utilisez Google Street View en vous rappelant que:

• Un emplacement dans une impasse tranquille est préférable à une route très fréquentée
• L’attrait limité des maisons voisines affecte la valeur de la maison
• Les commerces, les restaurants et les lieux de divertissement situés à proximité augmentent, sauf si la maison est sur une route très fréquentée. une décharge, un site toxique ou une pollution visuelle ou une source de bruit à proximité diminue la valeur.
• La «facilité de marche» - accès aux sentiers et aux sentiers de randonnée, à la proximité des services et des divertissements - est un plus

Étape 4. Calculez la valeur de votre maison

En utilisant les informations que vous avez recueillies en ligne et lors de vos visites, sélectionnez les trois compositions qui ressemblent le plus à votre propriété. Utilisez le prix moyen, en ajustant à la hausse ou à la baisse les différences de taille, de qualité, d’emplacement, de caractéristiques et d’entretien.

Dewling utilise le prix au pied carré comme point de départ pour fixer le prix d’une maison. Si une maison vendue au prix de 280 $ le pied carré est similaire à la vôtre, mais que votre cuisine est à jour, ajustez votre prix en ajoutant un peu de valeur.

Les améliorations apportées aux cuisines, aux salles de bains et aux revêtements de sol ajoutent le plus de valeur, dit Kring. L’extérieur ou l’aménagement paysager amélioré n’ajoutera pas plus d’environ 25% de cimes, dit-il.

Comment jauger la précision de vos comps

Quelle est la précision de vos résultats? Cela dépend du choix des bonnes annonces et de la valorisation correcte des différences. Il existe plusieurs autres moyens de trouver la valeur d’une maison et, pour évaluer vos résultats, vous pouvez également utiliser l’une d’elles:

• Comparez votre prix estimé avec le prix estimé de votre maison à l'aide d'un estimateur de valeur de maison en ligne, tel que Zillow ou Redfin. Prenez ces estimations avec un grain de sel, car elles ne sont pas encore fiables.
• Demandez à un agent immobilier une estimation de prix gratuite
• L’avis d’un évaluateur est la méthode la plus précise. Si vous envisagez de choisir la vente par le propriétaire, cela peut en valoir la peine, même si cela vous coûte environ 400 $ à 500 $.

Faire vos propres comps vous donne une idée décente de la valeur - sans frais ni obligation. De plus, il peut être amusant et informatif d’approfondir la compréhension des valeurs du logement de vos voisins - et des vôtres.

Et après?

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