Les déductions ne sont pas le seul moyen d'économiser sur les taxes sur l'immobilier

Par Bill Brown

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La déduction des intérêts hypothécaires et la déduction des impôts fonciers nationaux et locaux sont probablement les incitations fiscales les plus connues pour l'accession à la propriété et les investissements immobiliers.

Ce n'est pas une surprise. Environ 9 acheteurs de maison sur 10 empruntent de l'argent pour acheter une maison, ce qui signifie qu'ils paient probablement une certaine forme d'intérêt hypothécaire. Et les taxes foncières sont une dépense quasi universelle pour les propriétaires. Les deux déductions sont cruciales pour rendre l'accession à la propriété possible pour l'acheteur moyen.

Mais il existe d'autres incitations fiscales liées à l'immobilier qui pourraient ne pas être aussi familières.

Exclusion des gains en capital

Tous les propriétaires espèrent que leur propriété sera appréciée. Le revers de la médaille est que quiconque vend un actif dont la valeur a augmenté peut se voir imposer une facture d'impôt pour le profit, également connu sous le nom de gain en capital. Heureusement, les propriétaires ont de l'aide dans leur coin.

Une personne qui vend sa maison principale peut être admissible à une exclusion pouvant aller jusqu'à 250 000 $ de gains en capital, tandis que les personnes mariées qui déposent conjointement peuvent également bénéficier d’une exclusion pouvant aller jusqu’à 500 000 $. Il n’est pas nécessaire de déclarer les gains jusqu’à ces limites dans une déclaration de revenus.

Pour accepter l’exclusion, les vendeurs doivent réussir le test de propriété et d’utilisation de l’IRS, mais c’est assez simple. Essentiellement, ils doivent être propriétaires de la propriété et l’avoir utilisée comme résidence principale pendant deux des cinq années précédant la vente. Même si les propriétaires louent et amortissent actuellement la propriété - comme nous le verrons dans quelques instants -, ils pourraient tout de même satisfaire aux critères de l’utilisation et de la propriété et bénéficier de l’exclusion. Et même si les vendeurs n’ont pas habité la maison au cours des cinq dernières années, ils pourraient bénéficier d’une exclusion partielle.

C’est une grande aide, ainsi que la reconnaissance du fait que des millions d’Américains dépendent de leur maison pour accumuler des richesses tout au long de leur vie.

1031 échanges similaires

L’échange «1031 semblable» semble avoir été extrait d’un manuel de comptabilité, mais il est en fait assez facile à comprendre. Supposons qu'une personne possède une maison locative individuelle unifamiliale dans le cadre d'un portefeuille de placements. Si la maison s'apprécie, le propriétaire devra probablement payer des impôts sur les gains en capital en cas de vente - à moins qu'il utilise le produit de la vente pour acheter un condominium sur un marché où les loyers sont plus élevés.

Parce que la maison unifamiliale et le condo sont tous deux des immeubles de placement, le droit fiscal les considère comme «similaires». Etant donné que cette transaction est un «échange similaire», le propriétaire ne paiera pas d'impôt sur les gains en capital tant qu'il n'aura pas vend la nouvelle propriété.

Cela incite les investisseurs à réinvestir les gains réalisés dans l'économie plutôt que de les empocher. Et c’est un gros problème: les grands investisseurs immobiliers et les grands investisseurs peuvent en bénéficier.

Amortissement d'un bien locatif

Les propriétaires qui louent une partie ou la totalité de leur propriété pourraient éventuellement «amortir» cet actif, ce qui implique de déduire une partie du coût de la propriété chaque année dans leur déclaration de revenus. Cela pourrait entraîner une importante déduction d'impôt sur le revenu.

Si vous gagnez de l’argent à la vente de votre maison après la prise en compte de l’amortissement, vous devrez généralement payer l’impôt sur la partie amortie au taux de «récupération de l’amortissement» de 25%. Tout autre gain sera taxé à titre de gain en capital.

Des changements peuvent être à venir

Depuis plus d'un siècle, les États-Unis reconnaissent les avantages de l'accession à la propriété et de l'investissement immobilier. Il renforce les communautés et aide les individus à produire leurs propres œufs. Cependant, le Congrès étudie des propositions de réforme fiscale qui pourraient avoir des conséquences considérables sur les incitations immobilières. C’est quelque chose à surveiller.

La situation fiscale de chacun est unique. Avant de compter sur l'une de ces mesures incitatives, vous souhaiterez peut-être consulter un fiscaliste. Mais si vous êtes prêt à vous lancer dans l’achat de biens immobiliers ou l’accès à l’immobilier, vous bénéficiez d’avantages fiscaux, certains évidents, d’autres peut-être moins.

Bill Brown est le président 2017 de la National Association of Realtors.