Les nouvelles règles de la CFPB protégeront les consommateurs confrontés à la forclusion

Aujourd'hui, le Bureau de la protection financière des consommateurs a annoncé deux nouvelles règles visant à aider les consommateurs susceptibles d'être confrontés à une forclusion - et pas trop tôt. Nous avons tous entendu les récits de propriétaires qui ont été passés d’un représentant de banque désintéressé à un autre alors qu’ils essayaient de savoir pourquoi ils perdaient leur maison, ceux qui avaient du mal à organiser une modification de prêt alors même que les procédures de forclusion commençaient. Je n'aurais jamais dû avoir d'hypothèque pour commencer. Maintenant, le CFPB est intervenu pour s'assurer que les propriétaires sont traités équitablement et avec dignité.

La fin du runaround

Richard Cordray, directeur du CFPB, a annoncé les deux nouveaux règlements lors d'une audience sur le terrain à Atlanta, en Géorgie. En résumé, les règles vont:

Empêcher les emprunteurs d'être aveuglés.De nombreux consommateurs se sont retrouvés exclus, alors même qu'ils travaillaient avec leur prêteur pour trouver une alternative. Ces nouvelles règles exigent des prêteurs qu'ils avertissent les consommateurs de la délinquance précoce et fréquente, qu'ils constituent un point de contact permanent et accessible, qu'ils traitent les demandes de modification de prêt avant la saisie et qu'ils définissent clairement les raisons, les coûts et les solutions de remplacement de toute action.

Donner la priorité aux besoins des consommateurs.Les prêteurs doivent travailler avec les emprunteurs pour éviter les saisies, accorder la priorité aux paiements différés et aux modifications de prêt et interdire aux prêteurs de forcer les emprunteurs à prendre des dispositions qui privilégient les bénéfices au détriment du bien-être des consommateurs.

Avec ces réglementations, le CFPB reconnaît:

Le terrier de lapin que tant de propriétaires sont tombés en essayant de refinancer leurs hypothèques, du tristement célèbre processus de double traçage au traitement avec 13 représentants différents, chacun disposant de 1 / 13e des informations requises ou de l’autorité nécessaire pour agir.

Le coût de la forclusion à l'échelle de la communauté, de la diminution de la valeur des propriétés à l’insécurité et à l’instabilité accrues.

La dure vérité que certains prêteurs font passer les bénéfices des entreprises avant le bien-être des consommateurs. Pendant la période qui a précédé la crise financière, les initiateurs de prêts ont transféré les hypothèques de leurs comptes et les ont placées dans une soupe d’alphabets composée de CDO et de MBS, ce qui signifie qu’ils n’étaient pas incités à filtrer les emprunteurs ou à travailler avec eux s’ils ne pouvaient pas rembourser leurs emprunts.

Les nouvelles règles en détail

Les publications de la CFPB modifient le règlement X de la loi sur les procédures de règlement des opérations immobilières et le règlement Z de la loi sur l’octroi de vérité aux prêts. Ils appliquent également certaines dispositions de Dodd-Frank. En détail, les nouveaux règlements exigeraient des services hypothécaires pour:

1. Limitez le «double suivi».Parmi les procédures les plus tristement célèbres dans le fichier de forclusion se trouve ce que l'on appelle la «double traçabilité», dans laquelle un prêteur hypothécaire collabore avec l'emprunteur pour éviter la forclusion, tout en procédant simultanément à la réalisation de la forclusion. Les consommateurs se sont retrouvés aveugles, frappés par un résultat sur lequel ils pensaient travailler. En vertu de la nouvelle règle, les sociétés de gestion hypothécaire ne peuvent pas entamer de procédure de forclusion tant que l’emprunteur n’a pas effectué ses paiements depuis 120 jours.

2. Informez les emprunteurs qu’ils sont en retard. Si l’emprunteur omet deux paiements consécutifs, son relevé mensuel doit indiquer la date à laquelle il est devenu délinquant, le montant nécessaire pour rester à jour et ce qui se passe s’il ne le fait pas.

3. Soyez proactif. Les prêteurs doivent contacter de manière proactive les emprunteurs en retard et leur proposer des options de modification de prêt.

4. Améliorer le contact prêteur-emprunteur.Les prêteurs doivent fournir aux emprunteurs un «accès direct et continu» aux personnes chargées d'aider les propriétaires en difficulté.

5. Simplifier modification de prêtapplications.Les prêteurs doivent proposer une seule application pour toutes les options disponibles et les emprunteurs doivent être considérés pour toutes les options en même temps.

6. Accuse réception de la demande de modification de prêt.Les prêteurs doivent accuser réception de la demande de modification de prêt dans les cinq jours et faire preuve de «diligence raisonnable» pour s'assurer que la demande est complète.

7. Considérez toutes les options.Les prêteurs doivent envisager toutes les options offertes par les propriétaires d'hypothèques ou les investisseurs pour aider l'emprunteur à conserver son logement, que ce soit pour reporter des paiements, modifier un prêt ou même effectuer une vente à découvert.

Point clé: Les prêteurs ne peuvent pas orienter un emprunteur sur l’option la plus rentable pour le prêteur lui-même.

8. Traiter les demandes de modification de prêt avant de commencer les procédures de forclusion.Si l'emprunteur présente une demande de modification de prêt 37 jours ou plus avant une vente de forclusion, le processus de forclusion ne peut avoir lieu tant que la demande n'est pas traitée.

9. Interrompez les procédures de forclusion si l'emprunteur parvient à un accord.Si le prêteur et l’emprunteur parviennent à un accord d’atténuation des pertes, le prêteur ne peut ni entamer ni terminer les procédures de forclusion à moins que l’emprunteur n’exécute pas.

10. Dites à un emprunteur pourquoi il a refusé un programme de modification de prêt.Semblable à la législation sur les rejets de cartes de crédit, un prêteur doit expliquer à l'emprunteur précisément pourquoi il a été refusé, y compris tous les intrants de tout modèle financier utilisé. Si l'emprunteur conteste le résultat, le prêteur doit demander à une nouvelle personne de procéder à un examen.

11. Avertissez les emprunteurs avant les ajustements de taux d'intérêt.Les administrateurs doivent informer les emprunteurs hypothécaires à taux ajustable de leur premier ajustement du taux au moins sept mois avant son entrée en vigueur. Cette notification doit inclure une estimation du nouveau taux et du nouveau montant du paiement, des alternatives disponibles et de la manière de contacter un conseiller en hypothèques.

12. Évitez les assurances forcées, si possible.Si un emprunteur n’a pas d’assurance de biens, un agent serveur achète assurance forcée pour couvrir la propriété - mais parfois, l'emprunteur a déjà une assurance, ou est coincé avec le coût de l'assurance forcée. À présent, les administrateurs doivent raisonnablement penser que les emprunteurs n’ont pas d’assurance, examiner le cas individuellement et en informer les emprunteurs avant la souscription de l’assurance et chaque année avant son renouvellement.

Cela fera-t-il une difference?

Ils entreront en vigueur avant janvier 2014, trop tard pour de nombreux propriétaires américains. Les règles auront-elles un effet à l'avenir? L'emprunteur veut éviter la forclusion pour des raisons évidentes; le prêteur a d'autres incitations. La démarche de la CFPB consiste ici à punir le comportement, à rendre les conséquences de faire quelque chose qui est souvent dans l’intérêt du prêteur, tellement terrible que les prêteurs réfléchiront à deux fois. En l’absence de policiers de la circulation, se garer illégalement est dans l’intérêt de chacun; compteurs existent pour faire en sorte que les risques de se faire prendre soient supérieurs aux avantages.

Mais cela ne fonctionne que si les sanctions sont suffisamment sévères et si leur application est fiable. Cependant, étant donné le climat réglementaire actuel, les règlements hypothécaires récents qui ne valent guère une gifle et les ressources limitées du bureau, il reste à voir si les régulateurs peuvent faire en sorte que les prêteurs fassent ce qu’ils ne veulent pas faire. Une solution plus difficile et plus compliquée consisterait à modifier le système de prêt hypothécaire de manière à mieux aligner les intérêts de l'emprunteur et du prêteur. Si un prêteur bénéficiait d'une communauté stable et financièrement sûre, ou subissait une perte importante s'il faisait un mauvais emprunt, ces réglementations seraient superflues. Au lieu d'attendre que les régulateurs se tournent, les prêteurs et les emprunteurs se consacreraient à un objectif commun.