3 considérations fiscales lors de la vente de votre maison

Par Forrest Baumhover

En savoir plus sur Forrest sur Investmentmatome’s Ask a Advisor

Que vous ayez besoin de déménager, que vous vouliez un espace plus grand ou plus petit, ou que vous pensiez que cela aurait un sens financier, vendre votre maison est une décision importante. Cela peut aussi avoir des conséquences fiscales importantes.

Voici trois façons de vendre votre maison peut avoir une incidence sur votre impôt à payer:

1. Gain réalisé

Le gain réalisé est le profit que vous tirez de la vente d'un actif, tel que votre maison, qui peut être imposable. Selon l'IRS, la formule de base pour calculer le gain réalisé est la suivante:

Prix ​​de vente - Frais de vente - Base ajustée = Gain réalisé

Cela signifie que vous devez calculer deux choses pour trouver votre gain réalisé sur la vente de votre maison: vos frais de vente et la base. Cela peut sembler simple, mais les deux prennent en compte des facteurs que vous n'avez peut-être pas pris en compte. Et les calculer correctement pourrait signifier une différence de milliers de dollars dans vos obligations fiscales.

Vos frais de vente comprennent les frais de clôture, les commissions immobilières et les autres frais connexes que vous avez payés. Parcourez vos documents de clôture pour vous assurer que vous avez bien tout noté. N'incluez pas les taxes foncières municipales et de comté, mais incluez les taxes de transfert, le cas échéant.

La base comprend le prix d'achat initial de votre maison, plus les frais que vous avez engagés lors de la fermeture du logement, tels que l'assurance de titre, les frais juridiques et d'enregistrement, ou les frais d'arpentage. La base inclut également le coût des améliorations, rénovations ou remplacements de système importants que vous avez effectués. L'IRS fait une distinction claire entre les réparations qui font normalement partie de l'entretien de la maison, comme la réparation des fuites, et les améliorations, telles que le remplacement du système de plomberie.

Pour une liste plus complète de ce qui peut ou ne peut pas être inclus dans vos calculs, frais de vente ou base, consultez la publication 523 de l'IRS, «Vendre votre maison».

2. Gain en capital à long terme vs à court terme

Si vous réalisez un gain sur la vente de votre maison, celle-ci sera soumise à un impôt sur les gains en capital. Le gain en capital à court ou à long terme dépend de la durée de possession de votre maison.

Si vous êtes propriétaire de votre maison pendant au moins un an et un jour, les gains réalisés à la vente seront imposés aux taux de plus-value à long terme compris entre 0% et 23,8%. Sinon, ils seront imposés à des taux de gains en capital à court terme, identiques aux taux de revenus ordinaires. Les taux de gains en capital à long terme sont basés sur la tranche d’imposition marginale du contribuable, mais sont plus favorables. Par exemple, un contribuable dans la tranche d'imposition de 15% paiera 0% sur un gain en capital à long terme.

Si vous envisagez de vendre votre maison dans l’année suivant l’achat et si vous envisagez un profit, demandez-vous si vous pouvez la vendre d’une manière qui qualifie la vente de gain à long terme. Toutefois, si vous vendez votre résidence principale pour une perte, vous n’êtes pas autorisé à réclamer une perte en capital, ce qui réduirait votre facture d’impôt.

3. Exclusions

En vertu de l'article 121, l'IRS permet aux contribuables d'exclure les premiers 250 000 $ de gains en capital réalisés lors de la vente de leur résidence principale s'ils respectent certaines exigences en matière de propriété et d'utilisation. Les couples mariés qui déposent ensemble peuvent exclure jusqu'à 500 000 $.

Si vous avez été propriétaire de la maison pendant au moins deux des cinq années précédant la vente, vous remplissez les conditions de propriété. Si le domicile était votre résidence principale pendant au moins 730 jours au cours des cinq dernières années, vous remplissez les conditions d'utilisation.

Si vous êtes marié et déposez ensemble, vous devez tous les deux satisfaire aux exigences d’utilisation pour pouvoir bénéficier de l’exclusion de 500 000 $. Vous pouvez toujours vous qualifier si une seule personne satisfait à l'exigence de propriété. Et si vous n'êtes pas marié, mais vendez la maison à quelqu'un d'autre, vous pouvez bénéficier de l'exclusion de 250 000 $ tant que chacun de vous satisfait à la condition d'utilisation et au moins un d'entre vous satisfait à la condition de propriété.

L’IRS autorise des exclusions partielles pour les personnes qui ne répondent pas aux exigences mais vendent une maison en raison de déménagements liés au travail ou à leur état de santé, ou d’événements imprévisibles tels que décès, divorce, catastrophe naturelle, chômage ou autres raisons. La publication IRS 523 contient plus de détails.

Conseil impartial

Ces considérations fiscales sont importantes, mais leur lecture n’est en aucun cas un substitut adéquat aux conseils impartiaux, en fonction de votre situation personnelle. Avant de prendre des décisions importantes concernant votre vente de maison, rencontrez un planificateur financier payant. Il ou elle peut prendre en compte tous les facteurs qui affecteront votre décision. Avoir une relation avec un professionnel de confiance est la meilleure façon de mettre en place un plan qui permet d'atteindre vos objectifs financiers.

Forrest Baumhover est un planificateur financier payant et le principal de Westchase Financial Planning à Tampa, en Floride. Pour plus d'informations, visitez www.westchasefinancialplanning.com.

Image via iStock.