5 Termes clés à connaître avant d'obtenir un prêt hypothécaire

Il est de notoriété publique que les agents immobiliers et les prêteurs hypothécaires sont des étrangers. > Ils semblent surgir de nulle part, ils semblent tous se connaître, et on ne les voit jamais manger. Ils ont également leur propre langue, que vous pourriez entendre parler pendant que vous êtes à la fermeture ou à parler d'une maison.

Si vous êtes un simple mortel, vous pouvez ne jamais avoir leur capacité à apparaître à volonté ou aller ainsi longtemps sans manger, mais ces cinq termes vous aideront à apprendre à parler leur langue. Vivre longtemps et prospérer!

[Et cliquez sur le terme pour en savoir plus à ce sujet dans notre

Dictionnaire financier .] AVR

Connaître le taux annuel en pourcentage d'un prêt (ou APR) le véritable coût d'emprunt, car il comprend tous les frais directement liés au prêt, pas seulement les paiements d'intérêts. Le fait qu'il y ait plus d'un moyen de calculer un APR complique la comparaison des prêts, mais la formule qui inclut les composantes de base est:

APR = [2 x Nombre de paiements par an x ​​Total des frais financiers] / [Produit original du prêt x Nombre total de paiements + 1]

La responsabilité de calculer les TAP incombe au prêteur, et non à vous, et la réglementation fédérale exige que les prêteurs divulguent le TAP d'un prêt en grande quantité. La Loi de 1968 sur la protection du crédit au consommateur (également connue sous le nom de Loi sur la transparence) exige que les prêteurs divulguent les frais financiers d'un prêt ainsi que son APR afin de comparer les prêts.

Les calculs sont basés sur des taux d'intérêt fixes les taux créent des TAP en constante évolution. Pour ces raisons, certains emprunteurs se tournent vers des estimations de bonne foi des prêteurs pour comparer les frais de prêt directement plutôt que de comparer les APR.

ARM

Une hypothèque à taux variable (ou ARM) a un taux d'intérêt variable qui est calculé par ajout d'une prime à un taux de référence spécifique.

Deux types d'ARM courants sont l'ARM à intérêt seulement et l'ARM hybride. Les ARM à intérêt seulement offrent une période déterminée au cours de laquelle l'emprunteur ne paie que les intérêts sur le prêt. Cela réduit le paiement de l'emprunteur, mais il laisse le principal impayé. Les ARM hybrides offrent un taux fixe pour une période de temps, puis reviennent à un taux variable pour le reste de la vie du prêt. Un ARM 3/1, par exemple, est assorti d'un taux fixe pour les trois premières années, puis s'ajuste chaque année par la suite.

Dans de nombreux cas, les ARM ont des limites quant au niveau et au taux combien il peut se déplacer dans une année, un mois ou un trimestre. Dans certains cas, le taux n'augmentera que si vous n'obtenez aucun avantage si les taux baissent. Peu importe, les prêteurs sont légalement tenus de divulguer à quelle hauteur votre paiement mensuel pourrait aller.

Freddie Mac

La Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC ou Freddie Mac) est une entité parrainée par le gouvernement qui achète certains types d'hypothèques auprès des banques et les utilise comme

Voici comment fonctionne Freddie Mac:

Si vous obtenez une hypothèque, le prêteur accepte de transférer de l'argent sur votre compte, et vous acceptez de rembourser le prêteur selon un calendrier préétabli.

• Le prêteur peut alors choisir de détenir cette hypothèque dans son portefeuille ou de la vendre sur le marché hypothécaire secondaire.
• En vendant votre hypothèque, le prêteur reçoit l'argent qu'il peut utiliser pour consentir davantage de prêts hypothécaires à d'autres emprunteurs. Parce que ce processus crée un approvisionnement régulier de fonds hypothécaires, les taux hypothécaires restent compétitifs et les prêts hypothécaires sont plus disponibles.
• Ainsi, si votre banque pense qu'elle peut vous accorder un prêt qu'elle sait que Freddie Mac achètera, votre banque va probablement pour faire le prêt.
• Freddie Mac empaquette les hypothèques qu'elle achète en groupes («pools») ayant des caractéristiques communes (c'est-à-dire des taux d'intérêt, des échéances ou des notations de crédit similaires). Il vend ensuite des titres qui représentent une participation dans ces pools. Ces titres, appelés titres adossés à des créances hypothécaires, sont achetés par des investisseurs sur le marché libre. Avec les fonds provenant des ventes, Freddie Mac achète plus d'hypothèques.

Lorsque vous effectuez votre paiement hypothécaire mensuel à votre prêteur ou à votre agent hypothécaire, le prêteur ou l'agent hypothécaire conserve des frais et envoie le reste de votre paiement à Freddie Mac. Freddie Mac prend à son tour des frais et transmet ce qui reste aux investisseurs qui détiennent les titres adossés à des hypothèques. Pour eux, c'est comme posséder une obligation qui est essentiellement garantie par le gouvernement.

C'est parce que Freddie Mac garantit le paiement en temps opportun des intérêts et du capital sur ses titres adossés à des hypothèques - autrement dit, Freddie Mac fait toujours ses paiements aux investisseurs.

Ginnie Mae

Freddie Mac n'est pas la seule entité sponsorisée par le gouvernement à consentir des prêts hypothécaires. Une agence du Département américain du logement et du développement urbain, la Government National Mortgage Association (GNMA ou Ginnie Mae) a été créée par le Congrès en 1968. L'agence garantit le paiement en temps opportun des intérêts et du capital sur certains titres adossés à des hypothèques. Cependant, contrairement à Freddie Mac, Ginnie Mae n'achète ni ne vend des hypothèques, ni n'émet de titres adossés à des créances hypothécaires. En général, il ne garantit que les titres adossés à des hypothèques constitués d'hypothèques assurées par la Federal Housing Administration, le ministère des Anciens Combattants, le Service de logement rural ou le Bureau du logement public et indien.

Prime d'assurance prêt hypothécaire

Une prime d'assurance hypothécaire admissible assure les paiements hypothécaires d'un propriétaire. L'assurance hypothécaire provient généralement de la Federal Housing Administration, du ministère des Anciens Combattants, du service de logement rural ou d'un assureur hypothécaire privé.

Vous devrez peut-être l'acheter si votre acompte est inférieur à 20% du prix de la maison. Fondamentalement, la politique intervient si vous par défaut sur le prêt. De cette façon, la banque obtient toujours ses paiements de prêt. Les primes d'assurance hypothécaire admissibles peuvent être déductibles d'impôt si l'hypothèque a été contractée après 2006, bien qu'il existe des limites de revenu.