5 Options de financement pour les acheteurs de maison

Pensez-vous que le moment est venu d'acheter une maison? Bonne chance pour trouver du financement.

Les normes de prêt resserrées bousculent encore les rêves d'accession à la propriété pour ceux qui ont le revenu nécessaire pour financer une hypothèque, mais sans antécédents de crédit propre et avec un score de crédit minimal de 720.

Pour ces gens, c'est un marché difficile - un marché qui ne semble pas se relâcher de sitôt.

Entrez le financement du vendeur. Autrefois populaire dans les années 1980, le financement par les vendeurs est de nouveau en train de devenir un moyen pour les acheteurs de contourner les restrictions accrues des prêts hypothécaires d'aujourd'hui.

Selon Bloomberg Businessweek, près de 53 000 foyers en 2010 ont été achetés grâce au financement de propriétaires, la plupart d'entre eux se déroulant dans le Michigan, la Floride, l'Ohio, la Californie, le Wisconsin, le Minnesota et le Texas.

Bien que ce chiffre ne représente qu'environ 1,5% des transactions immobilières de 2010, il laisse entrevoir que la nécessité est redevenue la mère de l'invention pour les acheteurs.

Bref historique du financement des vendeurs

Au début des années 1980, après que les taux d'intérêt aient grimpé jusqu'à 20%, les acheteurs ont dû chercher d'autres options.

Le financement des vendeurs est intervenu dans la brèche, en partenariat avec des propriétaires ayant des taux d'intérêt hypothécaires plus bas avec des acheteurs prêts à assumer le prêt.

L'idée est devenue un outil de financement populaire jusqu'à la fin des années 1970, lorsque les banques ont riposté en invoquant la clause de vente à découvert qui leur permettait de rembourser le prêt si une maison était vendue à un tiers.

La clause de la vente au comptant avait un double objectif. Non seulement cela a-t-il aidé les banques à se battre contre un concurrent, mais cela leur a aussi permis de faire passer les emprunteurs des anciennes hypothèques à faible taux d'intérêt à de nouveaux prêts à intérêt plus élevé.

Stanley Bronstein, un avocat basé en Arizona et CPA, croit que le financement du vendeur est en train de revenir en vogue.

"Il a été de plus en plus difficile d'obtenir des prêts auprès des banques et des sociétés de prêts hypothécaires", dit-il. «Cela va probablement devenir encore plus difficile, surtout si certaines des règles proposées obligent les acheteurs à baisser de 20% pour être admissibles à un financement traditionnel.»

Le financement des ventes fonctionne

les options sont loin de ses racines 1980, les prémisses (et les réserves) sont restés les mêmes. Le financement des vendeurs est similaire aux prêteurs bancaires traditionnels.

L'acheteur signe un billet à ordre et s'engage à payer au vendeur les acomptes provisionnels (généralement mensuels) qui contiennent le capital et les intérêts.

Tout comme un prêt traditionnel, il y aura une hypothèque signée ou un acte de fiducie, ou un accord de garantie qui permet au vendeur de forclorer si l'acheteur ne paie pas.

À l'heure actuelle, les acheteurs peuvent choisir parmi cinq options de financement:

Option de financement vendeur # 1: gratuite et transparente

L'option de financement la plus simple consiste à vendre une maison sans frais. L'acheteur verse un acompte et paie les paiements mensuels du principal et des intérêts, négociés, au vendeur, qui porte ensuite le solde du prêt dans une note privée.

Option de financement du vendeur n ° 2: Location avec option d'achat (loyer propre)

Dans ce scénario, le propriétaire potentiel conserve l'option d'acheter la maison, mais sans obligation réelle. L'emprunteur gagne un intérêt équitable dans la maison avec un acompte tout en effectuant également des paiements de loyer réguliers mensuels.

À la fin de la période de location, il a l'option de rembourser le solde restant par refinancement.

Kevin Amolsch, président du Pine Financial Group, conseille aux vendeurs de poursuivre cette option

"Mais d'un autre côté, les acheteurs peuvent également protéger leurs options en enregistrant le bail qui nuira au titre, ce qui rendra difficile pour le vendeur pour le vendre à quelqu'un d'autre », dit-il.

Option de financement du vendeur # 3: La deuxième position de privilège

Ceci où un vendeur porte un deuxième privilège d'hypothèque derrière la banque pour faire un non, ou une petite affaire d'argent. L'acheteur effectuera alors deux paiements chaque mois - un au titulaire du privilège bancaire senior et un second au vendeur privé.

Les risques du vendeur avec cette option sont évidents. Si l'acheteur ne paie que le premier détenteur de privilège, le vendeur doit avoir assez d'équité ou de fonds pour exclure et rembourser le premier, plus grand détenteur de privilège. De même, si l'acheteur ne paie que le deuxième plus petit privilège, le vendeur risque toujours de perdre

Option de financement du vendeur n ° 4: Prêt hypothécaire bouclé

Offerts par ceux qui hésitent à prendre une position de détenteur de second privilège plus risqué, les prêts hypothécaires enveloppants sont aussi une opportunité pour les vendeurs de gagner un bon taux de rendement.

«Si je suis vendeur avec un prêt hypothécaire de 100 000 $ à 4% et que la propriété vaut 150 000 $, je le vendrai à l'acheteur avec 10 000 $ de moins, portant la différence totale de 140 000 $ à 7% autour de l'hypothèque ou de l'acte de fiducie tout compris », explique Lance Churchill, un avocat du Frontline Education Group. «Je préférerais faire 2% ou 3% sur les 100 000 $ plutôt que seulement 7% sur les 40 000 $.»

Pourtant, les acheteurs devraient connaître les risques associés aux enveloppes. "Si vous allez avec une hypothèque wrap-around, toujours aller avec une société d'entiercement», conseille Amolsch. «Vous ne savez pas ce que le vendeur fait avec votre argent.»

Les sociétés d'entiercement feront en sorte que les paiements soient versés au vendeur et au titulaire du privilège de la banque principale.

Un autre risque est que la banque découvre ce privilège particulier

"Ce type d'arrangement viole ce qu'on appelle une clause de vente à la vente qui dit essentiellement que le prêteur existant doit être remboursé lorsque le vendeur vend la propriété à un nouvel acheteur », prévient Bronstein.

« Si le vendeur ne le fait pas et que le prêteur le découvre, le prêteur pourrait déclarer la note en défaut et demander à être remboursé intégralement. »

Pourtant, les compteurs Churchill que dans le marché actuel, le risque que cela se produise est faible. "Pourquoi prendre le risque d'un prêt performant pour un prêt non performant s'il paie comme convenu?"

La seule raison pour laquelle les banques pourraient appeler un prêt est que les taux d'intérêt augmentent de nouveau. le taux le plus élevé. "

Option de financement du vendeur # 5: Contrat de terre à échéance

Probablement l'option la plus risquée que peu d'experts recommandent, un contrat foncier échelonné donne à l'acheteur une simple participation équitable dans la propriété.

La réponse d'investissement:

Le financement par le vendeur crée un moyen pour les acheteurs de maison avec le revenu pour soutenir une hypothèque mais Ceux qui optent pour cette méthode devraient garder à l'esprit les avertissements suivants: Ne le faites pas tout seul: l'argent économisé en évitant la fermeture d'une banque traditionnelle. frais

• Le financement par les vendeurs est une affaire commerciale et devrait être traité comme tel. Documentez correctement tout par un acte (ou une hypothèque), une assurance titres, des inspections, des évaluations, etc.
• Utilisez une société d'entiercement pour conclure la transaction et verser correctement les versements hypothécaires.
• N'oubliez pas que les vendeurs peuvent encaisser, obtenir la version finale de l'acte peut être problématique. Avoir une disposition pour obtenir le déblocage signé détenu en mains tierces pour quand le prêt est finalement remboursé.
• Photo publiée avec l'aimable autorisation de Flickr: Woodleywonderworks.