Achat d'une maison: Protégez-vous avec des imprévus et des divulgations

S'il est important de protéger vos propres intérêts, en règle générale, plus votre offre comporte d'éventualités, moins le vendeur est enthousiaste à l'idée de traiter avec vous. Vous aurez une meilleure chance de pimenter votre offre avec des «si-thens» sur le marché des acheteurs.

Certaines éventualités que vous ne pouvez pas contrôler

Certaines conditions de la vente échappent à votre contrôle, telles que l’approbation de votre prêt par le prêteur ou l’évaluation de la maison avec une valeur suffisante. D’autres seront sous votre responsabilité, comme obtenir une assurance propriétaire, bien qu’un opérateur doive approuver la propriété, ce qui en fait une chose que vous ne pouvez pas totalement contrôler.

Une autre condition de transaction courante peut être de permettre à l’acheteur de finaliser la vente d’une maison antérieure ou de donner aux vendeurs le temps de trouver leur prochaine résidence. Chacune de ces conditions doit avoir une limite de temps définie.

Achat d'une maison: ce que vous pouvez contrôler

Une inspection de la maison est dans votre intérêt et vous permet de vous retirer de la transaction si des problèmes graves sont découverts. Votre contrat peut stipuler que des réparations doivent être effectuées si des problèmes ne sont pas résolus, mais cela peut entraîner des retards de clôture pendant la planification des travaux des entrepreneurs et l'approbation des réparations. Vous préférerez peut-être renégocier le prix de vente si des améliorations importantes sont nécessaires.

Sur les marchés chauds, les acheteurs paient souvent un rapport de pré-inspection avant de faire une offre - ou renoncent totalement à une inspection. Dans d’autres cas, les contrats de vente peuvent être rédigés avec «un droit d’annulation». Cela signifie que vous n’exigerez pas de réparations suggérées par le rapport d’inspection domiciliaire, mais que vous pourrez annuler la vente sans pénalité.

Pour minimiser les retards à la clôture, vous pouvez accepter une condition précédente «telle quelle» en laissant expirer une échéance pour imprévus. C’est une décision délibérée d’offrir une concession et elle peut servir de base à une nouvelle condition à la clôture, telle qu’un crédit pour frais ou un autre rabais. Sachez toutefois que certains prêteurs vont limiter le nombre de crédits autorisés.

Dans le pire des cas, il peut s’agir d’annuler la vente. Cela n’est justifié que par une violation manifeste d’une éventualité par l’une ou l’autre des parties. Si le vendeur a négligé de remplir une condition, vous récupérerez probablement votre argent en entier. Ce n'est pas le cas si le manquement est à votre charge.

Divulgations: Quel est le problème avec la propriété?

Les vendeurs sont obligés de vous informer de tous les défauts connus, des risques environnementaux, des dommages passés et même des problèmes d'association de propriétaires concernant la propriété en question. Il s'agit de votre première opportunité de désinscription et d'un tournant décisif dans le processus d'achat de maison.

Mais les lois en matière de divulgation varient d'un État à l'autre et, bien que vous espériez que le vendeur révélera d'importants problèmes de propriété, vous ne pouvez pas vous attendre à ce qu'il vous parle des parties dans les jacuzzis des voisins bruyants ou du fait que la maison se trouve sous la trajectoire de vol du palier gros porteurs.

Votre agent, en votre nom, obtiendra du vendeur toutes les informations requises par la loi, qui sont généralement dues dans les jours qui suivent la signature du contrat de vente. Un manque de divulgation appropriée peut entraîner des poursuites judiciaires. C’est mieux si toutes les parties agissent de bonne foi, mais dans la recherche d’une maison, rappelez-vous le credo «Méfiez-vous des acheteurs».

Types de divulgation

Les antécédents d’un bien peuvent révéler diverses conditions, allant des nuisances du quartier aux décès sur le site. Malheureusement, en raison de la diversité des lois locales et nationales, vous ne pouvez pas toujours savoir exactement ce que le propriétaire est légalement tenu de vous dire sans consulter un avocat. Il existe quatre formulaires de divulgation courants:

• Informations standard: La plupart des commissions de réglementation et des associations immobilières fournissent des formulaires standard qu'un vendeur peut utiliser pour cocher ce qui est - et n’est pas - un problème. Bien que ces formulaires comportent vraisemblablement des problèmes majeurs, ils peuvent ne pas contenir de détails sur les obligations des associations de propriétaires, les éléments mécaniques manquants ou les propriétés dites «stigmatisées».
• Risques naturels: Ce document détaillera les risques environnementaux et naturels, y compris les zones d'incendie, d'inondation et de séisme.
• La peinture au plomb: La loi fédérale oblige les propriétaires de maisons construites avant 1978 à divulguer toutes les peintures et les dangers connus à base de plomb présents dans une maison. Les acheteurs doivent également disposer d'un délai de 10 jours pour tester le plomb de la maison, s'ils le souhaitent.
• Exemption «en l'état»: Bien que les vendeurs soient tenus de partager tous les défauts connus d’un bien immobilier, la transaction peut être effectuée «en l’état». Lorsque les deux parties sont d’accord, le vendeur ne fera ni ne paiera aucune réparation, correction ou remplacement, peu importe ce qui se trouve dans un inspection. L'acheteur renonce essentiellement à tous les droits. Cela peut être très risqué pour vous en tant qu'acheteur.

Démarrer l'horloge

Gardez une trace des délais d’éventualités afin que rien ne vous frappe - et ainsi vous ne manquerez pas une date importante pour imposer une condition que le vendeur doit respecter. Avoir un calendrier avec toutes les dates limites indiquées, peut-être même avec des notifications préalables quelques jours à l’avance, vous aidera à rester au courant des imprévus critiques.

Tout au long de ce processus, vous souhaiterez consulter votre agent pour vous guider. Dans certains cas plus complexes, vous pouvez même demander l’avis d’un avocat. Il est facile de se laisser entraîner par le jargon juridique. Parfois, ce qui n’est pas écrit fait le plus de dégâts.

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick