Des modifications de la notation de crédit pourraient aider les acheteurs de maisons noires

Imaginez les normes de crédit hypothécaire comme une chaussée, reliant les prêteurs à des emprunteurs potentiels qui rêvent de posséder une maison. Au milieu des années 2000, ce qui constituait une super-autoroute très ouverte, avec peu d'obstacles, est devenu, après la crise immobilière de 2008, un sentier à une voie ouvert uniquement aux plus qualifiés.

À mesure que les défauts de paiement se multipliaient et que les banques s'effondraient, les prêteurs perdaient brusquement leur appétit pour le risque et abandonnaient leurs anciennes normes de prêt «si vous respirez, vous êtes admissible». L’Urban Institute affirme que les prêteurs auraient émis 6,3 millions d’hypothèques supplémentaires entre 2009 et 2015 «si les normes de prêt avaient été plus raisonnables», par exemple, comme les exigences de 2001 en matière de prêt immobilier avant la crise du logement.

Avec des critères de prêt aussi rigoureux, les taux d'accession à la propriété aux États-Unis ont fortement chuté, en particulier pour les ménages minoritaires, selon le Pew Research Center.

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«Aujourd'hui, les ménages noirs et hispaniques sont encore beaucoup moins susceptibles que les ménages blancs de posséder leur propre maison - 41,3% et 47% respectivement, contre 71,9% pour les blancs - et l'écart entre les propriétaires noirs et blancs s'est creusé depuis 2004», Drew DeSilver, écrivain en chef du Pew Research Center, a écrit dans un rapport récent.

Les recherches menées par Pew révèlent que les acheteurs de maisons noires et hispaniques ont plus de mal à se qualifier pour des prêts hypothécaires classiques que les demandeurs de race blanche et asiatiques - et que, une fois approuvés, leurs taux d’intérêt sont généralement plus élevés.

En septembre 2016, Fannie Mae, la société agréée par le gouvernement qui achète bon nombre des hypothèques émises par les prêteurs, a dévoilé deux nouvelles initiatives de notation du crédit dans son processus de souscription. Voici ce que ces changements peuvent signifier, en particulier pour les emprunteurs de couleur.

Tendance des données de crédit

Le système automatisé de souscription de prêts de Fannie Mae permet à près de 2 000 prêteurs de déterminer si un emprunteur a droit à un prêt hypothécaire. Parmi les améliorations mises en place à la fin de l’année dernière, on peut citer l’intégration des «données de crédit orientées». Les rapports de solvabilité ne se contentent pas de simplement indiquer «oui» ou «non» pour savoir si vous avez payé une facture à temps chaque mois.

Les données de tendance "prennent en compte le montant que vous payez, le niveau de votre dette renouvelable et son rapport avec votre dette totale disponible", déclare Mike Mondelli, vice-président directeur des services de données alternatifs de TransUnion. Il compare également le montant que vous avez payé avec le minimum dû.

C’est un instantané de 24 mois des habitudes de paiement des emprunteurs. Cela permet aux prêteurs de mieux prévoir comment les emprunteurs pourraient payer leurs factures à l'avenir.

Par exemple, considérons deux emprunteurs. On paie la totalité du solde chaque mois ou on fait un paiement supérieur au montant minimum dû. Une autre ne fait que le paiement minimum dû. Tous deux paient à temps, mais si tout le reste était égal, les données de tendance pourraient aider un prêteur à conclure que le premier emprunteur présente un risque de crédit moins élevé.

L’utilisation des données de tendance pourrait faire passer «environ 23 millions de personnes d’un non-prime à une catégorisation des meilleurs scores», explique Mondelli.

Selon une étude de Pew, plus d'un quart (27,4%) des demandeurs de race noire se sont vu refuser un prêt immobilier, principalement en raison de problèmes de antécédents de crédit. Et les personnes ayant des scores de subprime - généralement considérés comme inférieurs à 670 - paient des taux d’intérêt plus élevés.

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Données de crédit alternatives

Le système Fannie Mae mis à jour intègre également certaines données de crédit alternatives, telles que les loyers et les paiements de services publics, le cas échéant. Mondelli dit que l'information commence à peine à entrer en jeu.

Alors que les sociétés de cartes de crédit et de débit ont adopté des données de crédit alternatives, les prêteurs hypothécaires "sont les derniers" à prendre de telles mesures, a déclaré Mondelli. Cette initiative pourrait particulièrement profiter aux emprunteurs qui n’ont pas encore de pointage de crédit.

Les données relatives aux tendances sont au centre des préoccupations pour le moment, en particulier pour les prêteurs hypothécaires.

S'attaquer à la cause du resserrement du crédit

Karan Kaul, attaché de recherche pour le Housing Policy Policy Center à l'Urban Institute, doute que l'une ou l'autre de ces initiatives ait un impact significatif sur l'accession à la propriété des minorités.

«C’est un pas dans la bonne direction et je pense que nous avons besoin de ce pas. Nous voulons toujours améliorer nos modèles de notation du crédit », a déclaré Kaul. "Mais dans le même temps … cela ne résout pas la cause fondamentale du resserrement du crédit."

Les recherches de l’Urban Institute indiquent que les prêteurs, pour la plupart, craignent toujours de relâcher les restrictions en matière de prêt, car les cicatrices de l’écrasement du logement restent fraîches. Et les prêteurs s'inquiètent de la poursuite des actions en justice et des risques de défaut.

«La question du resserrement du crédit est un problème structurel qui, malheureusement, est profondément ancré à l’heure actuelle sur le marché du crédit immobilier et qui nécessitera une stratégie à plusieurs volets», a déclaré M. Kaul.

Les emprunteurs minoritaires ont-ils une pause?

Néanmoins, il peut exister un espoir pour les emprunteurs des minorités. Mindy Armstrong Kielmeyer, chef de produit principale chez Fannie Mae, explique que les 1 800 prêteurs qui utilisent son système de souscription ont accès aux mises à niveau.

«Les données de crédit tendancielles fournissent des informations supplémentaires que nous pouvons prendre en compte lorsqu'un emprunteur est sur le point d'obtenir une recommandation« approuvée », a déclaré Kielmeyer.

Avec les données de crédit alternatives, les prêteurs peuvent désormais souscrire des prêts pour des emprunteurs sans cote de crédit. Environ 15% des Noirs et des Hispaniques n’ont pas de pointage de crédit, contre 9% des Blancs et des Asiatiques, selon un rapport de 2015 du Consumer Financial Protection Bureau.

«Depuis sa mise en œuvre, nous avons vu des centaines de demandes de prêt souscrites grâce à cette amélioration», a déclaré Kielmeyer.

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

En raison d’une erreur d’édition, il n’était pas clair dans une version précédente de cet article que «des centaines de demandes de prêt» qui avaient été souscrites se référaient à celles d’emprunteurs sans cote de crédit. Cet article a été corrigé.

Cet article mis à jour le 26 février 2018