Refinancement hypothécaire: Comment savoir quand le moment est opportun

Tout le monde aime économiser de l’argent, surtout en ce qui concerne la plus grosse dépense mensuelle des propriétaires: l’hypothèque. Peut-être envisagez-vous de réduire cette facture en refinançant votre hypothèque. Ou peut-être pensez-vous au refinancement parce que vous craignez que les taux d’intérêt ne montent et que c’est votre dernière chance de décrocher un meilleur accord.

Les taux hypothécaires sont toujours historiquement bas et vous pouvez disposer de nombreuses options de prêt, mais prenez le temps de déterminer si le refinancement est votre meilleur choix pour le moment. Le temps que vous comptez rester chez vous, vos objectifs financiers et votre profil de crédit jouent tous un rôle dans votre décision de refinancer, et à quel moment.

Pour savoir quand il est judicieux de refinancer votre maison, nous avons parlé à deux experts des prêts: Katie Miller, vice-présidente des prêts hypothécaires à la Navy Federal Credit Union à Vienne, en Virginie, et Tony Julianelle, responsable régional des prêts hypothécaires à l'habitation à Denver avec Wells Fargo.

Voici quelques questions que vous devriez vous poser pour vous aider à décider si le moment est venu de refinancer:

Les taux hypothécaires vont-ils bientôt augmenter?

Lorsque la Réserve fédérale américaine a annoncé en décembre 2015 qu'elle relevait les taux d'intérêt à court terme de 0,25%, de nombreuses personnes craignaient un bond des taux hypothécaires. Mais les taux hypothécaires ne bougent pas parallèlement aux taux à court terme, dit Miller.

En d’autres termes, ne vous attendez pas à une hausse rapide qui vous évitera de refinancer votre maison dans les meilleurs délais. Il vous reste encore du temps pour rembourser vos dettes à taux d’intérêt élevé ou améliorer votre pointage de crédit et vous positionner mieux pour pouvoir prétendre à un bon prêt de refinancement.

«Les taux sont encore assez bas et nous voyons arriver un bon nombre d’applications de refinancement», a déclaré Miller. Elle ajoute que de nombreuses personnes qui ont acheté au plus fort du marché seulement pour assister à une chute des prix du logement ont finalement retrouvé assez de fonds propres dans leurs maisons pour pouvoir bénéficier d'un refinancement. «Nous constatons que de plus en plus de gens profitent des taux d’intérêt bas grâce au refinancement de l’argent pour payer les améliorations domiciliaires.»

Les taux hypothécaires devraient augmenter légèrement en 2016, mais jusqu'à ce qu'ils atteignent 5% ou plus, vous obtiendrez un taux concurrentiel tant que votre pointage de crédit sera bon et que vous aurez la preuve d'un revenu stable. (Conseil: utiliser une calculatrice hypothécaire peut vous aider à avoir une idée du type de taux auquel vous pourriez vous attendre.)

Comparez les taux de refinancement hypothécaire

Combien puis-je économiser sur mon paiement mensuel?

Pour calculer vos économies potentielles, vous devrez additionner vos coûts de refinancement, tels qu'une évaluation, une vérification de crédit, des frais d'origination et des frais de clôture. En outre, vérifiez si vous faites face à une pénalité pour rembourser votre prêt actuel plus tôt. Ensuite, lorsque vous connaîtrez le taux d’intérêt auquel vous pourriez avoir droit sur un nouveau prêt, vous pourrez calculer votre nouveau versement mensuel et voir combien vous épargnerez, le cas échéant.

Vous voudrez également déterminer si vous avez au moins 20% d’équité dans votre maison - la différence entre sa valeur marchande et ce que vous devez. Vérifiez les valeurs des propriétés de votre quartier pour déterminer le montant que votre maison pourrait évaluer pour le moment. Ne vous fiez pas uniquement aux estimations de la valeur des maisons en ligne - elles sont souvent bien loin du but - mais les sites en ligne peuvent indiquer les prix de vente récents de maisons similaires situées près de chez vous. Un agent immobilier local peut vous donner une idée de la valeur de votre maison.

Le montant de vos fonds propres est important car les prêteurs exigent généralement que vous "assuriez" le prêt hypothécaire - protégez leurs intérêts financiers en cas de défaillance - si vos fonds propres sont inférieurs à 20%. L’assurance prêt hypothécaire n’est pas bon marché et fait partie de votre paiement mensuel. Assurez-vous donc de l’intégrer dans vos calculs d’économies potentielles.

Une fois que vous avez additionné tous les coûts d'un prêt refinancé, vous pouvez comparer votre paiement mensuel «tout compris» à ce que vous payez actuellement.

Les économies seront-elles suffisantes pour rendre le refinancement rentable?

Vous dépenserez en moyenne 3% à 6% du montant du prêt en frais de clôture. Vous devez donc savoir combien de temps vos économies mensuelles permettront de récupérer ces frais. Par exemple, il vous faudrait 30 mois pour atteindre le seuil de rentabilité de 3 000 USD en frais de clôture si votre paiement mensuel diminuait de 100 USD. Si vous déménagez au cours de ces 30 mois, vous perdrez de l’argent sur un refinancement.

Demandez-vous si votre maison actuelle correspondra à votre style de vie à l'avenir. Vous seriez surpris, mais beaucoup de gens ne le font pas. Si vous êtes sur le point de fonder une famille ou si vous avez un nid vide et que vous refinancez dès maintenant, il est fort possible que vous ne restiez pas chez vous assez longtemps pour couvrir vos frais.

Les propriétaires qui sont en train de rembourser leur prêt hypothécaire doivent également réfléchir avant de se lancer dans un refinancement, dit M. Miller. Si vous avez déjà plus de 10 ans dans votre prêt, refinancez-vous en un nouveau prêt de 30 ou même de 20 ans - même s’il abaisse considérablement votre taux - réduisez les frais d’intérêt. C’est parce que les paiements d’intérêts sont payés au début; plus vous payez votre prêt hypothécaire depuis longtemps, plus chaque versement sert à payer le capital plutôt que les intérêts.

Est-il temps de changer le type de prêt que j'ai?

Prenez votre prévision sur la durée de votre séjour dans votre maison actuelle, puis réfléchissez aux détails de votre prêt hypothécaire actuel. La manière dont ces facteurs se jouent pourrait jouer un rôle dans votre décision.

Disons que vous avez acheté une maison avec une hypothèque à taux ajustable pour une durée initiale de cinq ans à environ 3%. Vous envisagez de rester en place pendant plusieurs années encore. Si vous approchez du moment où le taux ajustable peut être revu à la hausse et augmenter, vous pourriez bénéficier d'un refinancement en une hypothèque à taux fixe de 20 ou 30 ans pour obtenir un taux d'intérêt fixe qui ne fluctuera pas.

Inversement, si vous savez que vous allez déménager dans quelques années, refinancez à un bras d'un prêt fixe à plus long terme peut vous aider à économiser plus d'argent car les prêteurs offrent des taux d'intérêt plus bas sur ces prêts.

>> PLUS: Conseils pour réduire les dépenses de votre maison et maximiser vos économies de refinancement

À quoi ressemble mon crédit?

Votre pointage de crédit et votre historique de paiement se sont-ils améliorés depuis que vous avez contracté votre hypothèque? Si tel est le cas, vous pourrez peut-être prétendre à un meilleur taux d’intérêt, ce qui vous permettra d’économiser davantage par mois et d’arriver même plus vite.

En revanche, toucher une ou deux parties financières peut faire grimper votre crédit, ce qui affecte votre capacité à prétendre à un prêt de refinancement et au taux que vous obtiendrez. Si votre paiement par carte de crédit est en retard, si vous avez acheté une nouvelle voiture ou un prêt étudiant, votre pointage de crédit est peut-être inférieur à ce qu'il était lorsque vous avez contracté votre emprunt initial. Avant de refinancer, vous voudrez peut-être réparer votre crédit.

«Si vous avez des problèmes de paiement, automatisez tout pour ne rien rater», déclare Julianelle. «Regardez également le rapport entre le solde de vos cartes de crédit et la limite de crédit. Si votre dossier de crédit indique des soldes impayés proches de la limite, cela indique une utilisation élevée. Vous souhaitez que ce ratio soit aussi bas que possible en remboursant intégralement votre solde de carte de crédit chaque mois, car cela peut faire toute la différence pour que vous soyez ou non admissible à un nouveau prêt."

Un autre choix judicieux: calculez le montant mensuel que vous payez en cartes de crédit et autres dettes à taux d'intérêt élevé. Voyez si l’argent que vous avez dépensé en frais de clôture serait mieux dépensé pour payer ces factures au lieu de refinancer votre maison. Ou peut-être vous engager à utiliser les économies mensuelles que vous tirez d'un refinancement pour payer ces dettes.

Ligne de fond

Avant de vous lancer dans le refinancement, assoyez-vous avec un prêteur et faites le calcul pour voir si vous avez atteint le seuil de rentabilité dans une période de temps qui ait du sens. Faites un inventaire complet de vos objectifs financiers et réfléchissez à la manière dont votre maison actuelle répondra aux besoins futurs en termes d'espace et de localisation.

N’oubliez pas que si vous avez du mal à payer votre prêt hypothécaire chaque mois et que vous n'êtes pas admissible à un prêt de refinancement classique, HARP est un programme de refinancement du gouvernement qui expire à la fin de 2018 et qui peut alléger votre charge financière.

Économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire vous aide à créer de la richesse, et qui n’aime pas le faire? Si ce n’est pas le moment idéal pour refinancer, continuez à vous occuper de vos versements hypothécaires actuels et maintenez votre crédit en ordre pour être prêt à faire grève au bon moment.

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Deborah Kearns et Hal Bundrick sont les rédacteurs de Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Mis à jour le 20 septembre 2017.

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